Wer in einem Mehrfamilienhaus wohnt, muss gewisse Störungen hinnehmen. Lärm oder Geruchsbelästigungen gehören im Prinzip zum Alltag. Welche Beeinträchtigungen aber muss ein Mieter bzw. Vermieter hinnehmen? Wann ist die Schwelle zur Störung des Hausfriedens erreicht? Ist diese nämlich erreicht, kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis kündigen, sogar fristlos, § 569 Absatz 2 BGB.
Störung des Hausfriedens muss nachhaltig sein
Allerdings muss die Störung des Hausfriedens nachhaltig sein. Und sämtliche Umstände des Einzelfalls müssen bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen Berücksichtigung finden. Die Hürde ist hoch. Mit einem solche Fall hatte sich aktuell das Amtsgericht Köln (AG Köln) zu beschäftigen.
Lärm und Polizeieinsatz
Die Beklagte ist seit 2007 Mieterin einer Wohnung, die der Klägerin gehört. Bis zum Jahr 2023 verlief das Mietverhältnis ohne besondere Vorkommnisse. Im Sommer 2023 allerdings wurde es etwas unruhig. Eine andere Mietpartei beschwerte sich mehrfach über die Beklagte. Insgesamt ging es um drei Vorfälle. Einmal soll die Beklagte laute Musik abgespielt haben. Beim zweiten Vorfall kam es angeblich zu lautstarken familiären Streitigkeiten. Am Abend erschien sogar die Polizei. Und schließlich bellte der Hund im Hausflur, begleitet von lauter Musik. Diese drei Vorfälle veranlassten die Klägerin dazu, der Beklagten gegenüber eine Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens auszusprechen.
Kündigung durch Vermieter
Im November 2023 wurde es dann an drei Tagen wieder laut. Auch die Polizei musste wieder anrücken. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Sie verlangte von der Beklagten die Räumung der Wohnung. Die Beklagte weigerte sich jedoch, so dass der Fall beim AG Köln landete.
Kündigung unwirksam
Das AG Köln entschied, dass die Kündigung unwirksam ist. Die Beklagte darf in der Wohnung wohnen bleiben, weil eine nachhaltige Störung des Hausfriedens nicht nachgewiesen werden konnte.
Bereits die Vorfälle, die zur Abmahnung führten, stellten keine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar. Von nachhaltiger Störung kann man bei drei Vorfällen innerhalb eines Monats unter Berücksichtigung der Dauer des Mietverhältnisses nicht ausgehen, so das AG Köln. Abgesehen davon, hatte die Klägerin für die Lärmbeeinträchtigung keinen Beweis angeboten. Allein der Polizeieinsatz belegt nach Auffassung des Gerichts keine Störung. Die Abmahnung war damit zu Unrecht erfolgt. Somit hatte sich auch die fristlose Kündigung erledigt, so das AG Köln.
Die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung hatte auch keinen Erfolg, denn zum Zeitpunkt der Räumungsklage war wegen der langen Mietdauer die Kündigungsfrist noch gar nicht abgelaufen. Das AG Köln wies ergänzend darauf hin, dass es unabhängig davon erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der fristgemäßen Kündigung hat. Denn auch hier handelte es sich lediglich um drei Vorfälle binnen weniger Tage. Auch bei diesen Vorfällen dürfte eine Nachhaltigkeit nicht vorliegen.
Die Beklagte darf wohnen bleiben. Die Klägerin hingegen muss die Kosten des Verfahrens tragen.
AG Köln, Urteil vom 18.07.2024 – 231 C 13838/24