Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung

Über Lage, Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten machen sich die meisten Käufer einer Eigentumswohnung Gedanken. Das ist aber längst nicht alles. Damit Sie nicht die „Katze im Sack“ kaufen, sollten Sie weitere Dinge berücksichtigen.

18-Punkte-Checkliste: Kauf einer Eigentumswohnung

Es gibt viele rechtliche Dinge zu beachten, damit der Kauf einer Eigentumswohnung nicht zu einer teuren Enttäuschung wird. Häufig enthalten Kaufverträge Haftungsausschlüsse, die zur Folge haben, dass Mängel Sache des Käufers sind. Genaues Hinsehen kann sich deshalb lohnen.

Die 18-Punkte Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung zeigt Ihnen die Dinge, die Sie sich anschauen sollten.

Checkliste Kauf einer Eigentumswohnung

Lassen Sie sich vor dem Kauf einen Lageplan, den Grundriss und eine Wohnflächenberechnung aushändigen. Anhand dieser Unterlagen können Sie erkennen, was Sie erwerben. Außerdem sind die enthaltenen Informationen zur Größe und Lage der Wohnung unter Umständen für spätere Ansprüche und für die Vermietung von Bedeutung.
Ein Vertrag nutzt nur so viel, wie der Vertragspartner haftbar gemacht werden kann. Hat der Verkäufer seinen Wohnsitz im Ausland, sind die damit verbundenen Schwierigkeiten bei Klagen und Vollstreckungen zu berücksichtigen. Da Deutschland mittlerweile zum Investorenland geworden ist und viele Menschen hier ihr Geld anlegen, gehören zahlreiche Immobilien Ausländern. Folglich sind zunehmend auch Ausländer als Verkäufer von Wohnungen anzutreffen. Die damit verbundenen Schwierigkeiten bei der Rechtsdurchsetzung sind ein Grund mehr, sich die Kaufsache genau anzusehen.

Man sollte sich Gewissheit von der Person des Verkäufers verschaffen. Wohnt dieser noch in der Wohnung, die er verkaufen möchte, sollte die neue Wohnanschrift im Vertrag angegeben werden.

Vorsicht ist bei Erbengemeinschaften geboten. Hier müssen sämtliche Erben mitwirken. In einem solchen Fall sollte man sich den Erbschein zeigen lassen und sicher stellen, dass alle Erben mitwirken. Dabei ist es kein Problem, wenn sich Erben vertreten lassen. Wichtig ist dann der Nachweis der Bevollmächtigung in notarieller Form. Das ist für Grundbucheintragungen notwendig (§ 29 GBO).

Als Käufer einer Eigentumswohnung sollte man prüfen, ob der Verkäufer Eigentümer der Wohnung ist. Rechtlich ist das nicht Voraussetzung für einen wirksamen Kaufvertrag, denn auch der Nichteigentümer kann sich zur Eigentumsverschaffung verpflichten. Ist der Verkäufer nicht Eigentümer der Wohnung, kann es aber Probleme geben, wenn er den Vertrag nicht erfüllen kann. Ein Nichteigentümer kann das Eigentum nämlich nur verschaffen, wenn der Eigentümer mitwirkt. Hinzu kommt, dass Grundbucheintragungen grundsätzlich vom Eigentümer zu bewilligen sind. Das gilt z. B. für die Auflassungsvormerkung und Finanzierungsbelastungen (Hypothek und Grundschuld).

Als Käufer sollten Sie sich einen Auszug aus dem  Wohnungsgrundbuch geben lassen. Dort finden sich in der Ersten Abteilung Angaben zum Eigentümer.

Normalerweise besorgt der Notar Grundbuchauszüge. Achten Sie darauf, dass die Auszüge nicht veraltet sind.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte sichergestellt sein, dass das Haus baurechtlich legal ist. Das betrifft sowohl die Errichtung als auch die Nutzung. Gerade bei älteren Häusern sind oft Anbauten oder Änderungen anzutreffen, die nicht immer im Einklang mit dem öffentlichen Baurecht stehen. Gewissheit können Sie sich dadurch verschaffen, indem Sie die Baugenehmigung prüfen und feststellen, ob das Haus wie genehmigt errichtet wurde und genutzt wird. Bei Detailfragen, wie der Statik, ist das nicht so einfach zu klären. Ob aber der Anbau auf dem Hof oder der Ausbau des Dachgeschosses von der Genehmigung gedeckt ist, erkennen auch Laien.

Beispiel: Der Ausbau des Dachgeschosses bedarf einer Baugenehmigung. Wenn eine solche nicht vorliegt, ist die Nutzung für Wohnzwecke illegal. Es droht die Nutzungsuntersagung durch die Bauordnungsbehörde. Zwar kann eine Baugenehmigung auch im Nachhinein zu beschaffen sein, allerdings sind damit oft erhebliche Kosten verbunden. Denn die Landesbauordnungen stellen hohe Anforderungen, z. B. an den Brandschutz und Treppen, und sehen Mindestdeckenhöhen vor. Manchmal lassen sich diese Anforderungen nachträglich gar nicht erfüllen. In solchen Fällen lässt sich eine Nutzungsuntersagung nicht vermeiden und es droht eine behördliche Rückbauverfügung.

Auch die Nutzung muss baurechtlich zulässig, das heißt von der Baugenehmigung gedeckt sein. Ist beispielsweise im Erdgeschoss eine Wohnung genehmigt, dürfen die Räume nicht ohne Weiteres als Laden genutzt werden. Umgekehrt gilt dasselbe.

Zweifel kann man durch Rückfrage bei der Bauordnungsbehörde ausräumen. Allerdings sind Auskünfte nur dann verbindlich, wenn sie schriftlich erfolgen (§ 38 Absatz 1 VwVfG).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung enthält die behördliche Feststellung, dass die Eigentumswohnung eine Einheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes darstellt. Dazu muss die Wohnung bestimmte räumliche Anforderungen erfüllen, hinreichend abgegrenzt und abschließbar sein, Maßgaben an Brand- und Schallschutz und Dämmung einhalten. Das Prüfpensum deckt sich teilweise mit dem der Baugenehmigung. Zuständig ist die für die Erteilung der Baugenehmigung Behörde, was sich nach Landesrecht richtet.

Verstöße gegen das öffentliche Baurecht und die Abgeschlossenheitsbescheinigung können Erwerber von Eigentumswohnungen hart treffen. Denn als Teil der Gemeinschaft haften sie für den rechtswidrigen Zustand und müssen schlimmstenfalls anteilig für Maßnahmen zur Legalisierung oder für den Rückbau zahlen.

Käuferfreundliche Klausel für die Beschaffenheitsvereinbarung: „Für das Haus existiert eine Baugenehmigung und für die Eigentumswohnungen existieren Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Errichtung und gegenwärtige Nutzung des Haus stehen im Einklang mit der Baugenehmigung, den Abgeschlossenheitsbescheinigungen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Nach der Landesbauordnung genehmigungsbedürftige Änderungen sind am Haus nicht vorgenommen worden. Behördliche Nutzungsuntersagungen, Rückbauverfügungen oder sonstige Beschränkungen sind weder erlassen noch angedroht oder von einer Behörde in Aussicht gestellt worden.“

Käuferfreundliche Ergänzung des Haftungsausschlusses: „… Der Haftungsausschluss gilt nicht für Beschaffenheitsvereinbarungen.“

Wohnungseigentümer stehen für die Kosten des Hauses gemeinsam ein. Das bedeutet, dass auch Reparaturen anteilig jedem Eigentümer zur Last fallen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich deshalb über den Zustand des Hauses Gewissheit verschaffen.

Das gilt besonders für potenziell teure Reparaturen, z. B. an statisch relevanten Teilen, dem Dach oder einem Fahrstuhl. Vorsicht ist bei Sonderausstattungen geboten. Verfügt das Haus beispielsweise über ein Schwimmbad, müssen alle Eigentümer für die Unterhaltung und, falls erforderlich, für die Wiederherstellung zahlen.

Je nach Anzahl der Eigentümer und Ausmaß der Reparaturen können enorme Zusatzkosten auf die Käufer zukommen, wenn die Maßnahmen nicht von einer Instandhaltungsrücklage gedeckt sind. Mehr Sicherheit kann die Beauftragung eines Sachverständigen bringen, der sich die Kaufsache genauer anschaut. In der Praxis ist das aber die Ausnahme, da dadurch hohe Kosten anfallen.

Wer die Kosten eines Sachverständigen sparen möchte, sollte sich zumindest die folgenden Dinge genauer ansehen.

  • Risse in den Wänden?
  • Baujahr Fahrstuhl & letzte Wartung?
  • Zustand Dach: Wasserspuren innen, Dacheindeckung in Ordnung?
  • Keller trocken oder riecht es muffig, schimmlig oder nach Stock?
Im Kaufvertrag kann man die Punkte, bei denen man sich nicht sicher ist, speziell bezeichnen. Das sollte am besten als Beschaffenheitsvereinbarung geschehen bei der Beschreibung des Kaufgegenstands. Sofern der Vertrag einen Haftungsausschluss enthält, sollte dieser nicht für Beschaffenheitsvereinbarungen gelten. Aus Sicht des Käufer noch besser wäre es, wenn der Verkäufer eine Garantie übernimmt (§ 444 BGB), was aber meistens nur schwer oder gar nicht zu verhandeln ist.

Käuferfreundliche Klausel für die Beschaffenheitsvereinbarung: „Der Kaufgegenstand befindet sich in gebrauchsfähigem und baulich mangelfreiem Zustand, ein  Renovierungsstau besteht nicht.“

Käuferfreundliche Ergänzung des Haftungsausschlusses: „… Der Haftungsausschluss gilt nicht für Beschaffenheitsvereinbarungen.“

Je konkreter die Regelungen sind, umso besser ist das für den Erwerber. In den Vertragsverhandlungen muss man aber aufpassen, den Verkäufer nicht zu verprellen. Es kommt oft vor, dass Verkäufer „unkomplizierte“ Käufer vorziehen. Dann löst sich der Traum in Luft auf.

Wenn in letzter Zeit Bauarbeiten oder Reparaturen am Haus vorgenommen wurden, sollten Sie sich Ansprüche gegen die ausführenden Unternehmen abtreten lassen. Sinn macht das dann, wenn die Arbeiten nicht länger als zwei Jahre zurückliegen, da das die Verjährungsdauer für Baumängel ist. Beim Neubau gelten sogar fünf Jahre (§ 634a Absatz 1 BGB).

Die Abtretung funktioniert aber nur dann, wenn sie im Vertrag zwischen dem Bauunternehmer und dem Verkäufer vertraglich nicht ausgeschlossen ist. Dazu sollten Sie sich eine Kopie vom Bauvertrag geben lassen und sich diesen ansehen.

Formulierung für eine Abtretung: „Der Verkäufer tritt alle gegen das Unternehmen … aus dem Bauvertrag vom … bestehenden Ansprüche an den die Abtretung annehmenden Käufer ab.“

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich die Gemeinschaftsordnung ansehen. Diese stellt eine Art Binnenrecht der Eigentümer dar und regelt die untereinander bestehenden Rechte und Pflichten.  Soweit es das Gesetz zulässt, kann die Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthalten. Inhaltlich reichen die Regelungen von Abstimmungsmodalitäten bei Versammlungen bis hin zu Räum- und Reinigungspflichten und Nutzungsbeschränkungen, beispielsweise was die Nutzung als Ferienwohnung für wechselnde Gäste anbelangt. Wer seine Ruhe haben möchte und von ständig wechselnden Feriengästen verschont bleiben möchte, sollte darauf achten, dass die Ferienvermietung bereits in der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist. Wenn das nicht der Fall ist, lässt sich die Ferienvermietung einzelnen Eigentümern nicht ohne Weiteres untersagen. Denn der Änderung der Gemeinschaftsordnung müssen alle Eigentümer zustimmen, also auch diejenigen, die ihre Wohnung an Feriengäste vermieten.
Vergewissern Sie sich über dingliche Belastungen. Diese finden Sie in der Zweiten und Dritten Abteilung des Grundbuchs.

Dingliche Belastungen sind an das Wohnungseigentum geknüpfte Verpflichtungen.

Beispiel für Belastungen der Zweiten Abteilung des Grundbuchs: Wege- oder Leitungsrechte des Nachbarn oder eines Versorgungsbetriebs. Das Eigentum ist insoweit eingeschränkt. Nachträglich gegen solche Belastungen vorzugehen, ist nur im Ausnahmefall möglich. Deshalb sollten Sie sich vorher genau erkundigen.

Beispiel für Belastungen der Dritten Abteilung des Grundbuchs: Hypothek oder Grundschuld zugunsten einer Bank. Solche Belastungen sollten anlässlich des Eigentumsübergangs aus dem Grundbuch verschwinden.

Enthält der Vertrag keine Regelung zu dinglichen Belastungen, bleiben sie bestehen. Der Verkäufer sollte daher vertraglich dazu verpflichtet werden, die Kaufsache frei von Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs zu übereignen. Eine Ausnahme ist nur für Belastungen vorzusehen, die der Käufer übernimmt.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie prüfen, ob weitere Kosten durch umlagefähige Erschließungsmaßnahmen in Aussicht stehen. Dabei kann es sich um Ausbauarbeiten an Straßen, Geh- und Radwegen, Kanalisationsarbeiten oder Arbeiten an der Straßenbeleuchtung handeln.

Wohnungseigentümer zählen mit ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft zu den Anliegern, die grundsätzlich zur Kostentragung herangezogen werden. Oft erfolgt die Umlage erst viele Jahre nach Beendigung der Arbeiten. Dadurch können unvorhergesehene zusätzliche Kosten entstehen.

Für den Käufer einer Eigentumswohnung ist es daher ratsam, den Verkäufer für den gegenwärtigen Ausbauzustand aufkommen zu lassen. Dazu bedarf es einer vertraglichen Regelung, die, anders üblicherweise von Notaren vorgeschlagen, nicht auf den Zugang von Beitragsbescheiden abstellt, sondern auf den Ausbauzustand.

Käuferfreundliche Formulierung: „Straßenausbaubeiträge nach landesrechtlichen Bestimmungen und Anliegerbeiträge nach dem Baugesetzbuch und sonstige den Anlieger treffenden öffentlich-rechtlichen Zahlungspflichten, die für die Herstellung des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses existierenden Zustands geltend gemacht werden, trägt in Ansehung des auf den Kaufgegenstand entfallenden Anteil der Verkäufer und der Verkäufer verpflichtet sich, den Käufer insoweit freizustellen.“

Wenn sich der Verkäufer mit dieser Regelung nicht einverstanden ist und darauf besteht, dass der Zeitpunkt der Übergabe maßgeblich sein soll und dass danach zugehende Beitragsbescheide Risiko des Käufers sind, besteht für den Käufer das Risiko zusätzlicher Kosten durch solche Bescheide. Als Hindernis sollte man das aber nicht sehen. Denn als Kaufinteressent hat man die Möglichkeit, Erkundigungen darüber einzuholen, ob für die Immobilie Umlagen zu erwarten sind. Richtiger Ansprechpartner ist dafür die Gemeinde. Auch hier gilt, dass eine Auskunft nur dann verlässlich ist, wenn sie schriftlich erfolgt (§ 38 Absatz 1 VwVfG).

Zur Checkliste beim Kauf einer Eigentumswohnung zählt auch die Prüfung von Baulasten. Dabei handelt es sich um eine Belastung des Eigentums zur Sicherstellung öffentlich-rechtlicher Pflichten. Baulasten berechtigen die Behörde und verpflichten den Eigentümer des belasteten Grundstücks. Gegenstand einer Baulast kann eine Zuwegung für Rettungsfahrzeuge und Feuerwehr sein oder schlichtweg die Freihaltung eines Bereichs als Abstandsfläche für ein benachbartes Gebäude.

In Bundesländern, in denen gesetzlich keine Baulasten vorgesehen sind (Bayern, Brandenburg - Stand 04.02.2021), finden sich die notwendigen Absicherungen regelmäßig als Belastungen im Grundbuch. Siehe Nummer 9!

In der Vertragsprüfung spielen Baulasten oft nur eine untergeordnete Rolle. Zu Unrecht, denn mit Baulasten können erhebliche Beeinträchtigungen verbunden sein. Wenn eine Baulast erst einmal bewilligt ist, wird man sie nicht so leicht wieder los. Baulasten dienen zumeist der Sicherung von öffentlich-rechtlichen Anforderungen an Gebäude. Das bedeutet, dass sie grundsätzlich so lange bestehen, wie das Gebäude, für welches die Baulast bestellt wurde, existiert. Weder der Eigentümer des belasteten noch der des dienenden Grundstücks kann über die Baulast disponieren. Allenfalls die Baubehörde kann auf eine Baulast verzichten, was sie aber nur dann tut, wenn das Sicherungsbedürfnis gar nicht bestanden hat oder nachträglich weggefallen ist.

Baulasten können die Nutzbarkeit von Grundstücken einschränken. So scheidet die Bebauung einer mit einer Abstandsbaulast belasteten Fläche aus, das heißt, dass dort keine Baulichkeiten errichtet werden dürfen. Die eigene Zuwegung über eine solche Fläche zu führen, scheidet ebenfalls aus.

Käuferfreundliche Formulierung als Beschaffenheitsvereinbarung: „Das Grundstück ist nicht mit Baulasten belastet.“

Zu ergänzen ist auch hier im Haftungsausschluss: „Der Haftungsausschluss gilt nicht für Beschaffenheitsvereinbarungen.“

Sollte sich der Verkäufer nicht auf die käuferfreundliche Regelung einlassen, kann sich der Käufer direkt beim Baulastenverzeichnis nach eingetragenen Baulasten erkundigen. Dazu muss er die Lage des Grundstücks, Gemarkung, Flur und Flurstück, angeben und ein berechtigtes Interesse darlegen. Es genügt die Angabe, dass die Absicht besteht, das Grundstück zu erwerben. Wenn ein Anwalt die Einsichtnahme beantragt, ist nach den meisten Landesbauordnungen die Darlegung eines berechtigten Interesses nicht notwendig.

Ein Muster für die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis finden Sie hier:

https://rechtstipp24.de/muster-einsicht-in-das-baulastenverzeichnis/

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich einen gültigen Energieausweis aushändigen lassen. Damit können Sie absehen, welche Energiekosten, insbesondere für das Heizen, zu erwarten sind und wie das Gebäude energetisch dasteht.

Beim Wohnungsverkauf ist die Vorlage eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch sollten Sie im eigenen Interesse darauf achten, dass Ihnen der Energieausweis vorgelegt wird.

Als Käufer einer Eigentumswohnung sollten Sie sich Kopien der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre und der Wirtschaftspläne der letzten fünf Jahre geben lassen.

Diese Unterlagen können aufschlussreich sein für Mängel, anstehende Reparaturen und Dinge, über die ein Verkäufer möglicherweise lieber nicht reden mag. Für Käufer interessant sein können schwer zu ertragene Wohnungseigentümer, anstehende Rechtsstreitigkeiten, Streit mit Nachbarn, Ruhestörungen, Kriminalität & Vandalismus. Wenn es derlei gibt, finden Sie es in den Protokollen der Versammlungen. Denn erfahrungsgemäß werden alle wesentlichen Dinge in Wohnungseigentümerversammlungen diskutiert. Dazu zählen auch anstehende Reparaturen, wie der notwendige Austausch der zentralen Heizungsanlage.

In den Wirtschaftsplänen finden sich Angaben zu anstehenden Vorhaben, wie Renovierungen, und dafür vorzunehmende Ansparungen und Rückstellungen.

Üblicherweise legt die Eigentümergemeinschaft einen Teil des Hausgeldes zurück, um anstehende größere Arbeiten ausführen zu können. Geschieht das nicht, werden Sonderzahlungen fällig, die, je nach Vorhaben, sehr hoch sein können.

Beispiele für besonders teure Vorhaben: Dacherneuerung, Hausschwammsanierung, Kellertrockenlegung, Erneuerung der Heizungsanlage, Asbestsanierung.

Wer sicher gehen möchte, nicht mit erheblichen Kosten konfrontiert zu werden, sollte sich nach anstehenden Vorhaben erkundigen und den Stand der Rücklagen erfragen. Normalerweise lassen sich Informationen dazu aus dem Wirtschaftsplan entnehmen.

Absehbare Sonderumlagen können Anlass für Nachverhandeln beim Kaufpreises sein.

Zur Checkliste beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört, dass Sie sich über die Höhe des Hausgelds informieren und sich versichern lassen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen.

Käuferfreundlich ist hierfür eine Beschaffenheitsvereinbarung, die wie folgt lauten kann: „Der Verkäufer garantiert, dass das Hausgeld ordnungsgemäß geleistet wurde und dass keine Rückstände bestehen.“.

Um einen Überblick über die Ausgaben zu erhalten ist es empfehlenswert, sich die Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre in Kopie geben zu lassen.

In der Checkliste beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Miete ein wichtiger Punkt. Nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ treten Sie als neuer Eigentümer in die Vermieterpflichten ein. Das geschieht kraft Gesetzes, und zwar auch dann, wenn Sie von der Existenz eines Mietvertrags keine Ahnung haben (§ 566 BGB). Für Sie als neuen Vermieter ist es ebenso wichtig, dass der Mieter keine Vorauszahlungen auf die Miete geleistet hat und dass Mieter keine Ansprüche im Kontext mit Betriebskosten geltend machen können.

Der Käufer ist gut beraten, diese Dinge deutlich im Kaufvertrag zu regeln: „Der Verkäufer garantiert, dass die Kaufsache nicht vermietet ist und Ansprüche vormaliger Mieter nicht bestehen“.

Wenn die Wohnung vermietet ist, sollte es heißen:

„Der Verkäufer garantiert, keine Vorauszahlungen auf die Miete empfangen zu haben und dass Ansprüche des Mieters im Kontext mit Betriebskosten und Betriebskostenvorauszahlungen nicht bestehen.“

Wenn die Angaben stimmen, sind diese Regelungen für Verkäufer nicht nachteilig. Sofern der Verkäufer die Regelung nicht in den Vertrag aufnehmen möchte, sollte man sich zumindest mündlich zusichern lassen, dass die Wohnung nicht vermietet ist, dass keine Mietvorauszahlungen geleistet worden sind und dass keine Ansprüche im Kontext mit Betriebskosten bestehen.

Letzteres erscheint marginal, kann aber durchaus relevant sein: Wenn der Vermieter keine zeitgerechte Betriebskostenabrechnung erstellt, kann der Mieter Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen verlangen.

Erkundigen Sie sich über gegebenenfalls anfallende Maklerkosten, die Ihnen nur zur Hälfte auferlegt werden können, wenn Sie die Wohnung als Verbraucher erwerben.

Wenn Sie die Wahl haben, eine Wohnung über einen Makler oder ohne Makler zu kaufen, können Sie auf den Makler getrost verzichten. Meistens ist der Makler das Geld nicht wert. Makler erzählen oft, dass sie die zuverlässigsten Käufer und Verkäufer besorgen und die besten Verträge haben. Das ist meistens völliger Unfug, denn in der Praxis erfolgt die Auswahl der Kaufinteressenten nicht anders als wenn Sie eine Wohnung ohne Makler verkaufen. Dann sucht sich der Verkäufer denjenigen Käufer aus, der den höchsten Preis zahlt und zuverlässig erscheint. Und Beratung bei der Vertragsgestaltung dürfen Makler von Gesetzes wegen gar nicht leisten (§ 3 RDG), weshalb sie meistens auf Standardformulare zurückgreifen, die sie von Notaren bekommen haben.

Da der Kaufvertrag notariell zu schließen und die Vertragsgestaltung ohnehin durch den Notar vorzunehmen ist, bietet ein Vertragsmuster vom Makler keinerlei Vorteil.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie prüfen, ob in der Nähe Störungen bestehen, die eventuell bei der Besichtigung nicht auffallen. Es liegt auf der Hand, dass Besichtigungen vorzugsweise außerhalb störender Ereignisse stattfinden. Das heißt, dass man von der unterm Haus verlaufenden U-Bahn-Trasse nichts mitbekommt, wenn dort gerade keine Bahn fährt. Gleiches gilt für nahe gelegene Flughäfen oder Einflugschneisen, die zu bestimmten Zeiten nicht frequentiert sind. Im Nachhinein gegen solche Störungen vorzugehen ist fast aussichtslos, wenn die Richtwerte für Straßen-, Bahn- und Fluglärm eingehalten sind. Und gegen den Verkäufer bestehen Ansprüche auf Minderung nur dann, wenn die Kaufsache mangelhaft ist. Bei Einhaltung der Richtwerte ist das regelmäßig nicht der Fall. Deshalb sollten Sie sich als Käufer frühzeitig nach potenziellen Störungen erkundigen. Ein Blick auf den Stadtplan, das U-Bahn-Netz oder auf die Anordnung der Flugkorridore und Einflugschneisen des örtlichen Flughafens kann Abhilfe schaffen.
Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich nach zukünftigen Planungen erkundigen. Hierfür lohnt sich ein Blick in den Bebauungs- und den Flächennutzungsplan und eine Anfrage beim gemeindlichen Planungsamt. B-Plan und F-Plan sind oft auf der Internetseite der Gemeinde bzw. Stadt unter „Ortsrecht“ online abrufbar. Dadurch bekommt man frühzeitig mit, wenn eine ruhige Sackgasse als künftige Durchgangsstraße geplant ist oder ob Straßen verlegt werden sollen.

Künftige Planungen können erhebliche Auswirkungen auf den Wert von Immobilien haben. Wer beim Kauf einer Eigentumswohnung sein Geld nicht in den Sand setzen möchte, sollte sich erkundigen.

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