Der Gesetzgeber hat die Schriftform für Mietverträge über Grundstücke abgeschafft (BGBl. I 2024, Nr. 323 vom 29.10.2024). Dazu zählen Windenergie-Pachtverträge und ebenso Verträge über die Nutzung von Grundstücken für Photovoltaik, die aufgrund der hohen Investitionen regelmäßig feste Laufzeit von bis zu 30 Jahren vorsehen.
Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind gemäß § 550 BGB vorzeitig kündbar, wenn sie die Schriftform nicht einhalten. Daraus resultieren erhebliche Risiken für Nutzer der Grundstücke, denn bereits die unzureichende Bezeichnung des Grundstücks oder Ungenauigkeiten bei der Bemessung der Pacht können einen Formmangel darstellen und eine vorzeitige Kündigung nach sich ziehen. Die Investitionssicherheit ist damit dahin.
Ab 01.01.2025: Textform
Mit Wirkung ab dem 01.01.2025 bedürfen Mietverträge über Grundstücke der Textform, denn das Gesetz bestimmt in § 578 Absatz 1 BGB fortan:
“§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.“
BGBl. I Nr. 323 vom 29.10.2024
Ein Mietvertrag, der für unbestimmte Zeit geschlossen ist, kann ohne Rücksicht auf die feste Laufzeit vorzeitig gekündigt werden. Ab 01.01.2025 tritt diese Rechtsfolge nicht mehr aufgrund von Schriftformverstößen ein. Ein Verstoß gegen die Schriftform führt daher fortan nicht mehr zur vorzeitigen Kündbarkeit gemäß § 550 BGB. Wenn der Vertrag aber nicht zumindest die Textform einhält, ändert sich aber nichts. Die Textform setzt voraus, dass eine Erklärung lesbar auf einem dauerhaften Datenträger enthalten ist. Fehlen notwendige Angaben zum Grundstück oder zum Entgelt, spielt die Unterscheidung zwischen Schriftform und Textform keine Rolle. In diesem Fall ist ein Vertrag auch ab dem 01.01.2025 vorzeitig kündbar.
Alle neuen Verträge ab 01.01.2025
Die Textform gilt für alle neuen Verträge ab 01.01.2025. Für Verträge, die vor dem 01.01.2025 zustande gekommen sind, gilt die alte Rechtslage bis 01.01.2026 weiter, d.h. dafür ist bis 01.01.2026 die Schriftform notwendig danach die Textform. Für Verträge, die ab dem 01.01.2025 geändert werden, gilt indessen sofort die neue Rechtslage, d.h. das Textformerfordernis. Das bedeutet, dass diese insgesamt nicht mehr der Schriftform, sondern der Textform unterfallen.
Kündigungsrecht nur für Erwerber?
Im Gesetzgebungsverfahren wurde der Vorschlag diskutiert, das vorzeitige Kündigungsrecht aufgrund eines Schriftform- oder Textformverstoßes nur Grundstückserwerbern einzuräumen. Grund für diese Einschränkung ist der Zweck der Regelung, die dem Schutz des Erwerbers dient. Die Beschränkung des Kündigungsrechts für Erwerber hat es aber nicht ins Gesetz geschafft. Das bedeutet, dass nunmehr sowohl Erwerber als auch ursprüngliche Vertragsparteien Mietverträge über Grundstücke vorzeitig kündigen können, wenn sie nicht der Textform entsprechen.
Bärendienst für die Investitionssicherheit
Für Windenergie- und PV-Investoren ist die Änderung keine Verbesserung. Denn Schriftformmängel sind meistens zugleich Textformmängel. Eine Verbesserung hätte aus Investorensicht die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit gebracht, die nicht beschlossen worden ist. Da es keine gesetzlichen Regelungen zu den Anforderungen an Vertragsschlüsse in Textform gibt, ist zu bezweifeln, ob die neue Rechtslage überhaupt eine Verbesserung darstellt.
BT Drs. 20/11306, 20/13015
BGBl. I 2024, Nr. 323 vom 29.10.2024