Kommt der Kaufvertrag über eine Immobilie nicht zustande, muss der Makler eine an ihn gezahlte Reservierungsgebühr zurückzahlen. Dies gilt auch dann, wenn es sich um einen separaten Reservierungsvertrag handelt. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 20.4.2023 (I ZR 113/22). Der BGH ergänzte damit eine ältere Entscheidung aus dem Jahr 2010.
Reservierungsklausel im Maklervertrag
Bereits im Jahr 2010 entschied der BGH über die Unwirksamkeit einer Reservierungsklausel, für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Damals war die Vereinbarung über die Zahlung der Reservierungsklausel allerdings im Maklervertrag enthalten.
Reservierungsklausel außerhalb des Maklervertrages
In dem aktuellen Fall geht es nun um die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr, die nach Abschluss des Maklervertrages geschlossen wurde.
Geklagt hatten zwei Interessenten, die auf der Suche nach einer Immobilie waren. Sie schlossen mit dem beklagten Maklerbüro einen Maklervertrag. Ein Jahr später endlich fand das Maklerbüro ihr Wunschhaus. Damit es nicht zwischenzeitlich anders verkauft wird, schlossen die Maklerin und die Interessenten einen Reservierungsvertrag. Das Haus sollte gegen die Zahlung einer Reservierungsgebühr für einen Monat keinem anderen Interessenten gezeigt und angeboten werden. Für den Fall, dass der Kaufvertrag zustande kommt, sollte eine Anrechnung auf den Kaufpreis erfolgen. Sollte der Kaufvertrag jedoch nicht zustande kommen, darf das Maklerbüro die Reservierungsgebühr behalten.
Kaufvertrag kam nicht zustande
Leider konnten die Interessenten ihr Wunschhaus nicht kaufen. Sie bekamen keine Finanzierung. Nun verlangten sie vom Maklerbüro die gezahlte Reservierungsgebühr zurück, immerhin 4.200,- €.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ab. Grund: Die Reservierungsvereinbarung stelle eine individuelle Vereinbarung, unabhängig vom Maklervertrag, dar. Daher könne sie nicht nach AGB-Recht überprüft werden. Nun entschied der BGH:
Das Maklerbüro muss die Reservierungsgebühr zurückzahlen!
Reservierungsvereinbarung als AGB
Die Vereinbarung ist zwar später und gesondert zustande gekommen. Dennoch handelt es sich um eine Ergänzung zum Maklervertrag und nicht um eine gesonderte Vereinbarung, so der BGH. Daher könne sie als AGB nach §§ 307 ff. BGB überprüft werden. Und der BGH stellte fest: Die Reservierungsklausel benachteiligt die Interessenten unangemessen, weil die Rückzahlung der Gebühr ausnahmslos ausgeschlossen wurde.
Reservierungsgebühr – Unangemessene Benachteiligung des Interessenten
Aus dem Reservierungsvertrag ergeben sich für den Kunden keine nennenswerten Vorteile. Zudem schuldet der Immobilienmakler nach der Reservierungsvereinbarung keine geldwerte Gegenleistung. Aus diesen Gründen liegt nach Auffassung des BGH eine unangemessene Benachteiligung der Interessenten vor, § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB. Die Vereinbarung ist damit unwirksam!
Ergänzend stellt der BGH klar, dass die Reservierungsgebühr im Prinzip einer erfolgsunabhängigen Provision gleichkommt. Und diese widerspricht klar dem gesetzlichen Leitbild. Nach dem Gesetz muss dem Makler eine Provision nur bei Erfolg gezahlt werden.
Makler muss Reservierungsgebühr zurückzahlen
Die Interessenten bekommen nun die gezahlte Reservierungsgebühr zurück. Und der BGH schafft mit seiner Entscheidung endlich Klarheit über Reservierungsvereinbarungen, die separat vom Maklervertrag geschlossen wurden. Er stärkt einmal mehr die Rechte der Interessenten.
BGH, Urteil vom 20.4.2023 – I ZR 113/22