Pflicht zur Zahlung der Miete für Gewerberaum trotz behördlicher Schließung (LG Osnabrück, Urt. v. 27.10.2021 – 18 O 184/21)

Die behördliche Schließung eines Geschäftes führt nicht dazu, dass der Mieter seine Miete nicht mehr zahlen muss. Das Landgericht Osnabrück (LG Osnabrück) entschied, dass trotz der behördlichen Anordnung der Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts ein Mangel der Mietsache nicht vorliegt. Aus diesem Grund ist der Mieter weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet (Urt. vom 27.10.2021, 18 O 184/21).

Schließung der Geschäfte im Lockdown

Im April 2020 mussten während des Lockdowns die meisten Einzelhandelsgeschäfte in Deutschland schließen. Die Schließung wurde bundesweit behördlich angeordnet. Betroffen hiervon war auch die Beklagte dieses Rechtsstreits. Sie betreibt mehrere hundert Warenhäuser in ganz Deutschland.

Miete wegen Schließung nicht gezahlt

Für ein Warenhaus im nördlichen Emsland zahlte die Beklagte wegen der Schließung im April 2020 keine Miete. Sie begründete dies in einem Schreiben an die Vermieterin mit der Schließung des Geschäfts. Darüber hinaus teilte sie der Vermieterin mit, dass sie eine Reduzierung der Miete für jetzt und auch für den Zeitraum nach der Pandemie Mietanpassungen erwarte.

Klage auf Mietzahlung

Damit war die Vermieterin überhaupt nicht einverstanden und erhob Klage vor dem LG Osnabrück, mit Erfolg!

Das LG Osnabrück stellte klar, dass ein Mangel an der Mietsache nicht gegeben ist. Die behördliche Schließung rechtfertigt nicht die Annahme eines Mangels der zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts angemieteten Räume, so das Gericht.

Risiko beim Mieter

Das LG Osnabrück weist zudem darauf hin, dass beim Gewerberaummietvertrag das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko den Mieter trifft. In dem hier entschiedenen Fall ist im Mietvertrag auch keine Vereinbarung zu Besucherfrequenzen getroffen worden. Dann wäre der Fall sicherlich anders zu beurteilen, da mit der Schließung die vereinbarte Kundenfrequenz nicht eingehalten werden kann.

Auch unter den Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage hat die Beklagte keinen Anspruch auf Verweigerung oder Reduzierung der Miete, so das Gericht. Denn die Auswirkungen der Coronapandemie sind nach Auffassung des Gerichts weder dem Risikobereich der Beklagten noch der Vermieterin zuzuordnen.

Festhalten am Vertrag für Mieter unzumutbar?

Denkbar wäre, dass beide Parteien solidarisch die Nachteile zu tragen haben. Dies kommt aber nach Auffassung des Gerichts nur dann in Betracht, wenn für die beklagte Mieterin das Festhalten am Vertrag unzumutbar wäre.

Online-Handel möglich

Dies ist hier jedoch nicht der Fall, so das LG Osnabrück. Zu berücksichtigen war, dass nicht sämtliche Mitarbeiter in Kurzarbeit waren. Außerdem konnte die Beklagte ihre Waren online anbieten.

Und auch das Verhalten der Beklagten rügte das Gericht. Wer sich, wie die Beklagte verhält und die Risiken einseitig auf die Vermieterin abwälzen möchte, ohne eine konstruktive Lösung zu finden, verstößt gegen die Grundsätze eines ehrbaren Kaufmanns. In diesem Fall könne man nicht erwarten, im Rahmen einer Interessenabwägung die Reduzierung der Mietzahlungsverpflichtung zu erreichen, so das LG Osnabrück.

Aus diesen Gründen urteilte das LG Osnabrück, dass die Beklagte für den Monat April 2020 zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet ist.

Gegen das Urteil kann die Beklagte Berufung zum Oberlandesgericht einlegen. Ob sie dies tut, bleibt abzuwarten.

LG Osnabrück, Urteil vom 27.10.2021 – 18 O 184/21

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