Wird eine vermietete Immobilie verkauft, muss der alte Eigentümer dem neuen Eigentümer die Mietsicherheit übergeben. Auch bei offenen Forderungen darf der alte Vermieter die Mietsicherheit nicht einbehalten. Etwas anderes gilt nur, wenn die Forderungen rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind. So urteilte das Landgericht Köln (LG Köln) am 14.05.2021 (14 O 99/20).
Verkauf des Miethauses
Geklagt hatte der neue Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. In dem Haus waren zwei Wohnungen und eine Ladenfläche vermietet. Der alte Eigentümer und Vermieter erhielt für eine der Wohnungen und die Ladenfläche Mietsicherheiten in bar. Es handelte sich insgesamt um einen Betrag von mehr als 8.000,- €.
Das Haus wurde nun verkauft, die Mietverhältnisse blieben aber bestehen. Nach Besitzübergang erfolgte auch die Umschreibung im Grundbuch. Nun verlangte der neue Eigentümer die Herausgabe der Mietsicherheiten. Der alte Eigentümer aber weigerte sich. Als Grund gab er offene Nebenkostennachzahlungen an.
Verrechnung mit Mietsicherheit
Der alte Vermieter hatte die Mieter zur Nachzahlung aufgefordert, diese zahlten jedoch nicht. Darauf hin erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit den einbehaltenen Mietsicherheiten.
Neuer Vermieter verlangt Mietsicherheiten
Der neue Eigentümer blieb jedoch bei seiner Forderung und erhob Klage auf Auszahlung der Mietsicherheiten in voller Höhe, mit Erfolg!
Das LG Köln stellte klar, dass die Aufrechnung unwirksam war und der alte Vermieter die Mietsicherheiten in voller Höhe an den neuen Vermieter herausgeben muss. Denn die vom ehemaligen Vermieter geltend gemachten Ansprüche waren weder rechtskräftig festgestellt noch unstreitig, so das LG Köln.
Verrechnung mit Mietsicherheit
Nur in diesem Fall hätte der alte Vermieter die Mietsicherheit verwerten dürfen. Hierauf weist das LG Köln hin und verweist auf die entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 234/13). Die Mietsicherheit dient nämlich nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke der schnellen Befriedigung der Forderung während der Mietdauer zu bieten.
Nur bei unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderung
Aus diesem Grund war die vom alten Vermieter erklärte Aufrechnung unwirksam. Die behauptete Forderung im Hinblick auf die Nebenkostennachzahlung war nämlich weder rechtskräftig festgestellt noch unstreitig, so das LG Köln.
Herausgabe der Mietsicherheit an neuen Vermieter
Daher sind die Mietsicherheiten dem neuen Eigentümer in voller Höhe herauszugeben. Der alte Eigentümer darf -auch wenn offene Nebenkostennachzahlungen im Raum stehen- die Mietsicherheiten nicht hierfür verwerten.
Die Klage des neuen Eigentümers hatte somit Erfolg. Der alte Eigentümer wurde zur Herausgabe nebst Zinsen verurteilt und muss nun auch die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren zahlen.
LG Köln, Urteil vom 14.05.2021 – 14 O 99/20