Die Notdienstpauschale für den Hausmeister gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Diese Pauschale darf in der Betriebskostenabrechnung somit nicht auf den Mieter umgelegt werden. Vielmehr gehört eine solche Pauschale zu den Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind. Dieses Grundsatzurteil fällte der Bundesgerichtshof (BGH) am 18.12.2019 (VIII ZR 62/19).
Bisher unterschiedliche Rechtsprechung zur Notdienstpauschale
Der BGH beendete mit seinem aktuellen Urteil die Diskussion um die Umlagefähigkeit einer für den Hausmeister vorgesehenen Notdienstpauschale. Hierzu gab es in der Vergangenheit höchst unterschiedliche Auffassungen in der Rechtsprechung. Während ein Teil der Gerichte eine Umlagefähigkeit bejahte, da die Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, lehnten andere Gerichte eine Umlagefähigkeit ab.
Grundsatzurteil des BGH
Nun stellte der BGH klar: Die Notdienstpauschale darf in der Betriebskostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zahlt also der Vermieter an den Hausmeister eine Pauschale für die Erreichbarkeit im Notfall, zählt dies zu den Verwaltungskosten. Und die Verwaltungskosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, so der BGH.
Pauschale für Notdienstbereitschaft auf Mieter umgelegt
In dem hier entschiedenen Streit hatte die Vermieterin in der für das Jahr 2016 erstellten Betriebskostenabrechnung eine Notdienstpauschale in Höhe von ca. 1.200,- € ausgewiesen. Diese Notdienstpauschale zahlte die Vermieterin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie z.B. Strom- oder Heizungsausfall oder auch Wasserrohrbrüchen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten.
Mieter weigern sich zu zahlen
Die Mieter sollten sich aufgrund der Umlage mit ca. 100,- € an den Kosten beteiligen. Hiermit waren sie jedoch nicht einverstanden und weigerten sich den auf sie umgelegten Betrag an die Vermieterin zu zahlen.
Klage auf Zahlung der Umlage
Die Vermieter erhob Klage vor dem zuständigen Amtsgericht, ohne Erfolg. Bereits das Amtsgericht entschied, dass die Notdienstpauschale zu den vom Vermieter zu tragenden Verwaltungskosten und nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört. Auch das Landgericht war dieser Auffassung und wies die Berufung der Vermieterin zurück. Daraufhin legte die Vermieterin Revision beim BGH ein.
Entscheidung des BGH
Der BGH bestätigte die Vorinstanzen und verneinte nun endgültig eine Umlagefähigkeit der Notdienstpauschale.
Kosten des Hauswarts gemäß BV?
Die Notdienstpauschale könnte hier allenfalls unter die Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ gemäß Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 II Betriebskostenverordnung fallen, so der BGH. Hierzu zählen nach dem Urteil des BGH die Leistungen, die der Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, „soweit sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“.
Wartungs-, Reinigungs- und Pflegearbeiten umlagefähig
Umlagefähige Kosten des Hauswarts sind zum Beispiel Wartungs-, Reinigungs- und Pflegearbeiten des Hauswarts oder auch routinemäßige Überwachungs- und Sicherheitstätigkeiten, so der BGH.
Nicht jedoch die Bereitschaft erreichbar zu sein
Die Bereitschaft des Hauswarts in Störungsfällen außerhalb der Geschäftszeit erreichbar zu sein, betrifft jedoch nicht den Sicherheits- und Ordnungsbereich des Hauswarts. Dies stellt der BGH in seinem Urteil klar. Vielmehr ist die Bereitschaft im Störungsfall der Grundstücksverwaltung zuzuordnen, so der BGH.
Notdienstbereitschaft ist Verwaltungstätigkeit
Der Hauswart soll im Störungsfall Störungsmeldungen der Mieter entgegen nehmen und eventuell erforderliche Reparaturmaßnahmen durch Dritte veranlassen. Diese Tätigkeit ist nach Auffassung des BGH eindeutig dem Verwaltungsbereich zuzuordnen und zählt somit zu den Verwaltungskosten.
Grundsätzlich Tätigkeit der Hausverwaltung
Hinzu kommt, dass die Meldung etwaiger Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeit in der Regel gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst erfolgt. Das Entgegennehmen solcher Störungsmeldungen und das Veranlassen weiterer Schritte zählen hier nach allgemeiner Meinung zu Recht zu den Verwaltungstätigkeiten, so der BGH. Nach dem Urteil des BGH kann es keinen Unterschied machen, ob eine Störungsmeldung innerhalb oder außerhalb der üblichen Geschäftszeiten erfolgt.
Pauschale gehört zu den Verwaltungskosten, nicht jedoch zu den Betriebskosten
Die Bereitschaft des Hauswarts für Störungsfälle erreichbar zu sein, zählt somit zur Verwaltungstätigkeit. Die hierfür anfallenden Kosten sind Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind. Es handelt sich nach dem Urteil des BGH nicht um umlagefähige Betriebskosten. Sie sind somit auch nicht vom Mieter zu tragen.
Stärkung der Mieterrechte
Mit diesem Urteil entschied der BGH nun endgültig die Frage der Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale und stärkte einmal mehr die Rechte der Mieter.
BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19