Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung zu, kommt eine wirksame Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist. Gleiches gilt, wenn die Berechnung der neuen Miete auf einer unrichtigen zu großen Wohnfläche beruht und die Miete auch aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche hätte verlangt werden können. In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung zuzumuten. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem aktuellen Urteil vom 11.12.2019 (VIII ZR 234/18).
Mieterhöhungsverlangen unter Angabe einer falschen Wohnfläche
In dem hier entschiedenen Fall mietete der Kläger von den Beklagten eine Wohnung. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag nicht angegeben. Die Beklagten schickten dem Kläger ab dem Jahr 2007 alle zwei Jahre ein Mieterhöhungsverlangen entsprechend dem Mietspiegel der Stadt. Dabei gingen die Beklagten von einer Wohnfläche von 113,66 qm aus. Tatsächlich war die Wohnung des Klägers jedoch nur 102,11 qm groß.
Sowohl Mieter und Vermieterin irrten über Größe der Wohnung
Über die Größe seiner Wohnung machte sich der Kläger jedoch zunächst keine Gedanken. Er stimmte der Mieterhöhung insgesamt drei Mal zu und zahlte daraufhin die jeweils erhöhte Miete. Erst im Jahr 2013 stellte der Kläger fest, dass seine Wohnung wesentlich kleiner ist und forderte von den Beklagten die aus seiner Sicht zu viel gezahlte Miete der letzten Jahre zurück.
Vermieterin lehnt Rückzahlung ab
Die Beklagten hielten an ihrer Mieterhöhung fest und lehnten eine Rückzahlung ab. Der Kläger erhob daraufhin Klage beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung des Klägers vor dem Landgericht hatte jedoch Erfolg. Der Klage auf Rückzahlung wurde im überwiegenden Umfang stattgegeben. Nun wandten sich die Beklagten mit ihrer Revision an den BGH.
Entscheidung des BGH
Der BGH entschied zu Gunsten der Vermieterin. Nach dem Urteil des BGH stand dem Kläger kein Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieterin zu. Grund hierfür war die wegen der Zustimmung des Klägers vorliegende wirksame Vereinbarung über die Mieterhöhung zwischen dem Kläger und den Beklagten.
Fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen unbeachtlich
Der BGH weist darauf hin, dass es im Falle der Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf ankommt, ob dieses den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen hat oder dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zustand.
Wirksame vertragliche Vereinbarung über Mieterhöhung
Entscheidend ist, dass mit dem Mieterhöhungsverlangen und der Zustimmung eine wirksame vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Mieterhöhung zustande gekommen ist, so der BGH. Dass eine solche Vereinbarung neben den gesetzlich vorgesehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren möglich ist, ergibt sich aus § 557 Absatz 1 BGB. Hierauf weist der BGH in seinem Urteil hin.
Kein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Irrtums
Auch eine Vertragsanpassung wegen des beiderseitigen Irrtums über die Wohnfläche nach § 313 Absatz 1 BGB lehnte der BGH ab. Eine solche Vertragsanpassung kann nur dann verlangt werden, wenn einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar wäre, so der BGH. Dies war jedoch nach Auffassung des BGH nicht der Fall.
Festhalten am Vertrag ist dem Mieter zumutbar
Denn auch unter Berücksichtigung der tatsächlichen geringeren Wohnfläche und der ortsüblichen Vergleichsmiete hätte die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gehabt, so der BGH. Diesen Anspruch hätte die Beklagte nach der Entscheidung des BGH auch ohne weiteres durchsetzen können. Aus diesem Grund war dem Kläger ein Festhalten an der Vereinbarung zuzumuten. Eine Vertragsanpassung wegen beiderseitigen Irrtums kam daher nicht in Betracht, so der BGH.
Kein Anspruch auf Rückzahlung
Da eine wirksame Vereinbarung über die Mieterhöhung vorlag, hatte der Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der aus seiner Sicht zu viel gezahlten Beträge. Der BGH gab der Revision der Beklagten statt und hob das zuvor ergangene Urteil auf Rückzahlung der Beträge auf.
BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18