In der Mietwohnung begangene Straftaten rechtfertigen grundsätzlich die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Auf eine wichtige Einschränkung macht das Landgericht Berlin aufmerksam: Voraussetzung der Kündigung ist, dass der Mieter selbst Täter ist oder Kenntnis von den Tat hat (67 S 90/22).
Cannabisgarten oder Drogenlabor?
Sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses bedürfen einer Pflichtverletzung des Mieters. In der Wohnung begangene BTM-Delikte stellen zwar eine hinreichende Pflichtverletzung dar, nicht ausreichend ist aber, wenn die Taten dem Sohn des Mieters vorgeworfen werden. Eine Kündigung käme in einem solchen Fall nur dann in Betracht, wenn der Sohn die Straftaten in Kenntnis des Mieters begangen hätte.
Zurechnung gem. § 278 BGB
Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht einfach vom Verhalten der in seiner Wohnung lebenden Personen distanzieren. Denn die Rechtsprechung rechnet dem Mieter das Verhalten derjenigen Personen nach § 278 BGB zu. Das heißt der Vermieter haftet prinzipiell für das Verhalten der in seiner Wohnung lebenden Menschen. Allerdings wiegt die Pflichtverletzung bei einem solchen zugerechneten Verschulden deutlich geringer.
Abmahnung erforderlich
Fehlt es an einer für den Mieter erkennbaren Pflichtverletzung, bedarf die Kündigung einer vorherigen Abmahnung durch den Vermieter. Das erfordert, dass der Vermieter den Mieter ultimativ zur Einstellung des Pflichtverstoßes auffordert. Erst bei abermaligen Verstößen wäre eine Kündigung gerechtfertigt.
Hintergrund
Die Entscheidung erging als Hinweisbeschluss in einem Berufungsverfahren gegen eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte (8 C 252/21). Der klagende Vermieter hat die Berufung gegen das für ihn ungünstige amtsgerichtliche Urteil zurückgenommen.
LG Berlin, Beschluss vom 09.06.2022 – 67 S 90/22