Erneuert ein Wohnungseigentümer eigenmächtig die Fenster seiner Wohnung in der Annahme, dies sei seine Aufgabe, kann er später die Kosten hierfür nicht von der WEG verlangen. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 14.06.2019 (V ZR 254/17).
Erneuerung der Fenster durch einzelne Eigentümer
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in einer großen Wohnanlage. Im Jahr 2005 ließ er die alten einfach verglasten Holzfenster durch neue Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ersetzen. So wie er hatten bereits viele Wohnungseigentümer zuvor die Fenster in ihren Wohnungen wechseln lassen.
Irrtum der Wohnungseigentümer
Aufgrund der fehlerhaften Auslegung der Teilungserklärung gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass sie die Erneuerung der Fenster in ihren Wohnungen auf eigene Kosten und eigenverantwortlich vornehmen lassen müssen. Dies dachte auch der Kläger und veranlasste die Fenstererneuerung in seiner Wohnung. Hierfür fielen beim Kläger Kosten in Höhe von 5.500,- € an.
Erneuerung der Fenster ist Aufgabe der WEG
Nachdem den Wohnungseigentümern bekannt wurde, dass die Erneuerung der Fenster als Gemeinschaftseigentum Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, verlangte er von der WEG die Erstattung der Kosten. Die WEG lehnte ab.
Prozessverlauf
Der Kläger erhob zunächst Klage vor dem zuständigen Amtsgericht, ohne Erfolg. Auch die Berufung vor dem Landgericht blieb erfolglos. Daraufhin wandte sich der Kläger mit seiner Revision an den BGH.
Entscheidung des BGH
Und der BGH entschied: Der Kläger muss die Kosten selbst tragen! Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten gegen die WEG besteht nicht, so der BGH.
Wohnungseigentumsgesetz hat Vorrang
Nach dem Urteil des BGH gelten die vorrangigen und speziellen Vorschriften aus dem Wohnungseigentumsgesetz. So ist gerade die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums explizit in § 21 Absatz 4 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Nach dieser Vorschrift müssen die Wohnungseigentümer gemeinsam über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entscheiden.
Beschluss oder Vereinbarung der WEG
Es muss demzufolge vor der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ein Beschluss bzw. eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorliegen. Diese Regelung hat insbesondere auch dann Vorrang, wenn es sich um zwingend notwendige Maßnahmen handelt, so der BGH.
Ausnahme Notgeschäftsführung
Einzige Ausnahme wäre der Fall der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz, so der BGH. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.
Verfahren nach Wohnungseigentumsgesetz einzuhalten
Der Kläger hätte das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgeschriebene Verfahren einhalten können und müssen. Er hätte darüber hinaus auch die so genannte Beschlussersetzungsklage nach § 21 Absatz 8 Wohnungseigentumsgesetz erheben können. Auch der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wäre möglich gewesen. Hierauf weist der BGH in seinem Urteil hin.
Bei Irrtum gilt nichts anderes
Nichts anderes gilt nach Auffassung des BGH für den Fall der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme, hierzu als einzelner Wohnungseigentümer verpflichtet zu sein. Die in Betracht kommenden Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag bzw. aus dem Bereicherungsrecht treten aufgrund der vorrangig anzuwendenden Vorschriften aus dem Wohnungseigentumsgesetz zurück.
Schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer
Eine Kostenerstattung liefe anderenfalls den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider, so der BGH. Denn die Wohnungseigentümer müssen ihre private Finanzplanung nicht darauf einrichten, „dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden“. Hierauf weist der BGH in seinem Urteil hin.
Kein Anspruch auf Kostenerstattung
Der Kläger hat daher keinen Anspruch gegen die WEG auf Erstattung der Kosten für die Fenster. So wie bereits das Amtsgericht und das Landgericht zuvor lehnte auch der BGH in dritter Instanz eine Pflicht zur Kostenerstattung der WEG ab.
BGH, Urt. vom 14.06.2019– V ZR 254/17