In einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter konkret angeben, welche Person/ Personen in die Wohnung einziehen sollen. Die Formulierung des Vermieters, dass er die Wohnung „für sich selbst benötigt“, genügt nicht. Dies entschied das Landgericht Hamburg (LG Hamburg) in einem Beschluss vom 02.01.2019 (316 S 87/18).
Eigenbedarfskündigung jederzeit möglich
Wer als Mieter die Wohnung oder das Haus eines privaten Vermieters bewohnt, muss jederzeit mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen. Will nämlich der Vermieter oder einer seiner Familienangehörigen die Wohnung selbst bewohnen, darf er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigung muss jedoch bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen. Nur wenn tatsächlich Eigenbedarf vorliegt und das Kündigungsschreiben den formellen Anforderungen entspricht, muss der Mieter ausziehen.
Wohnung “für sich selbst benötigt”
Das LG Hamburg hatte sich in einem aktuellen Fall mit den formellen Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung zu befassen. Der Vermieter kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs und gab in dem Kündigungsschreiben an, dass er die Wohnung „für sich selbst benötigt“. In dem Kündigungsschreiben fand sich jedoch keine weitere Angabe dazu, ob der Vermieter tatsächlich selber in die Wohnung einziehen und dort wohnen möchte. Dies genügt nicht, so das LG Hamburg in seinem einstimmigen Beschluss vom 02.01.2019.
Formelle Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung
Das LG Hamburg hatte hierauf bereits in seinem Beschluss vom 04.12.2018 hingewiesen. In diesem Beschluss stellte das LG Hamburg klar, welche formellen Anforderungen bei einer Eigenbedarfskündigung gelten. Gemäß § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB müssen die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben werden.
Angabe der Person erforderlich
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, erforderlich. Darüber hinaus soll das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt werden. Das LG Hamburg weist auf die entsprechende umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hin (BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15 u.a.).
Reine Leerformel
Im Kündigungsschreiben des Vermieters war lediglich angegeben, dass er die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Nach Auffassung des LG Hamburg handelt es sich hierbei um eine reine “Leerformel“, die zur Begründung nicht ausreicht. Vielmehr muss der Vermieter angeben, ob er selbst in der Wohnung wohnen will oder ob eine begünstigte Person, z.B ein Familienangehöriger dort wohnen will.
Interesse am Einzug muss dargelegt werden
In diesem Zusammenhang muss der Vermieter dann auch ein berechtigtes Interesse darlegen. Dies ist hier nicht erfolgt. Aus dem Kündigungsschreiben geht nicht hervor, dass der Vermieter selbst oder wer sonst in der Wohnung wohnen möchte. Die Formulierung des Vermieters lässt ebenso offen, „ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll“, so das LG Hamburg.
Mieter muss Gründe prüfen können
„Dem Mieter ist es anhand dieser Formulierung nicht möglich zu prüfen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungswunsch des Klägers und ein ernsthafter Nutzungswille vorlagen“, so das LG Hamburg. Die formellen Anforderungen an die Kündigungserklärung waren nicht erfüllt. Das LG Hamburg bestätigte damit ein bereits zuvor ergangenes Urteil des Amtsgerichts Hamburg, welches die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung schon feststellte.
Gesetzlicher Hintergrund
Hintergrund der formellen Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung ist es, den Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über die zu Grunde liegenden Tatsachen zu informieren. Der Mieter muss sich Klarheit über seine Rechtsposition schaffen können. Der Vermieter muss zwar seinen Bedarf nicht so umfassend mitteilen, dass der Mieter schon die Erfolgssaussichten der Kündigung in einem möglichen Gerichtsverfahren prüfen kann.
Kerntatsachen müssen mitgeteilt werden
Nach herrschender Rechtsprechung muss der Vermieter jedoch die sogenannten Kerntatsachen angeben. Hierzu gehört in jedem Fall die Angabe, ob der Vermieter selbst oder wer konkret in die Wohnung einziehen möchte. Dabei muss der Vermieter im Kündigungsschreiben auch die Gründe für das Interesse am Einzug zumindest darlegen. Solche anerkannten Gründe liegen zum Beispiel vor, wenn die bisherige Wohnung gekündigt oder schlichtweg zu klein geworden ist.
LG Hamburg, Beschluss vom 02.01.2019 – 316 S 87/18