Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf den einheitlichen Einbau von Rauchmeldern in allen Wohnungen beschließen. Dies gilt bei Vorliegen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht. Ein solcher Beschluss gilt auch für bereits mit Rauchmeldern ausgestattete Wohnungen.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 07.12.2018 (V ZR 273/17).
Der Fall
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die einschlägige Landesbauordnung sieht eine gesetzliche Pflicht zur Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern vor..
Die Kläger hatten ihre Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet.
Die WEG beschloss im Jahr 2015 die einheitliche Installation von Rauchmeldern in allen Wohnungen. Sie beschloss auch die einheitliche Wartung und Kontrolle. Die Ausführung sollte durch eine Fachfirma erfolgen. Finanziert werden sollte die Anschaffung über die Instandhaltungsrücklage. Die laufenden Kosten sollten jährlich umgelegt werden. Dieser Beschluss umfasste sämtliche Wohnungen. Auch bereits mit Rauchmeldern ausgestattete Wohnungen waren somit umfasst.
Die Kläger waren damit nicht einverstanden. Sie hatten ihre Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet. Weitere Kosten wollte die Kläger nicht tragen.
Die Kläger verlangten die Aufhebung des Beschlusses.
Prozessverlauf
Die Klage vor dem zuständigen Amtsgericht hatte keinen Erfolg. Auch die Berufung vor dem Landgericht blieb erfolglos. Die Kläger legten Revision beim BGH ein.
Nun hatte der BGH zu entscheiden.
Entscheidung des BGH
Der Beschluss ist rechtmäßig.
Die Wohnungseigentümer durften den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Der Beschluss durfte damit auch bereits mit Rauchmeldern ausgestattete Wohnungen umfassen. Auch die Regelung zur Wartung und Kontrolle in allen Wohnungen war rechtmäßig.
So entschied der BGH in seinem Urteil vom 07.12.2018.
Die Regelung des § 49 Absatz 7 Satz 4 der Lndesbauordnung steht dem nicht entgegen. Hiernach sind grundsätzlich die unmittelbaren Besitzer der Wohnung zum Einbau verpflichtet.
Einheitlicher Beschluss für alle Wohnungen
Dennoch dürfen die Wohnungseigentümer den einheitlichen Einbau inclusive Wartung und Kontrolle in allen Wohnungen beschließen. Hierauf weist der BGH in seinem Urteil hin. Mit einer einheitlichen Ausführung durch qualifiziertes Fachpersonal wird „ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet“. Hierauf weist der BGH hin.
Einhaltung der DIN-Normen
Mit dem Beschluss kann die WEG die Einhaltung der DIN-Normen für alle Wohnungen sicherstellen. Auch versicherungsrechtliche Risiken werden minimiert. Das Interesse an einer einheitlichen Regelung darf Vorrang vor den Interessen einzelner Eigentümer haben. Dies entspricht nach Auffassung des BGH billigem Ermessen.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen oft zur Unübersichtlichkeit. Hinzu kommt ein erheblicher Mehraufwand für den Verwalter. Wie die Einhaltung der gesetzlichen Pflichten bei Individuallösungen kontrolliert werden soll, ist unklar. Es kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit kommen. Hierauf weist der BGH hin.
Praktikabelste und sicherste Lösung
Die WEG darf den „praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau” wählen. So sieht es der BGH. Der finanzielle Mehraufwand bei bereits ausgestatteten Wohnungen darf dahinter zurückstehen.
Damit war der Beschluss rechtmäßig.
Die Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.
BGH, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17
Das BGH-Urteil ist für mich unverständlich. Wenn bereits Rauchmelder eingebaut waren, ist der Eigentümer damit nur dem Gesetz gefolgt, bis Ende 2020 seine Wohnung damit ausrüsten zu müssen. Das Argument, der Verwalter hätte unzumutbare Mehrarbeit durch privaten Einbau, ist nicht schlüssig. Die Arbeit: Kontrolle, das Testen, die Meldungen an den Verwalter sind Arbeiten, die nicht vom Verwalter, sondern vom Eigentümer durchgeführt werden. Hier werden doch nur die größeren Firmen mit Aufträgen versorgt zu Lasten der Bürger, die Gesetze ernst nehmen. Versicherungsrechtliche Risiken kann ich leider auch nicht wahrnehmen, denn verantwortlich für den Brandschutz für meine Wohnung bin ich so oder so. Dass mit der Entscheidung des BGH die Sicherheit im höheren Maße gegeben ist kann mich kaum überzeugen. Wolfgang Horn, Hennigsdorf