Vermüllung der Mietwohnung kann zu fristloser Kündigung führen (AG München, Urt. v. 18.07.2018 – 416 C 5897/18)

Zu viel Müll in einer Mietwohnung kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Dies gilt insbesondere bei bereits eingetretenen Substanzschäden.

So entschied das Amtsgericht München (AG München) mit Urteil vom 18.07.2018 (416 C 5897/18).

Der Fall

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Zweizimmerwohnung im Münchener Stadtteil Bogenhausen.

Sie vermietete die Wohnung an die Beklagte. Das Mietverhältnis besteht bereits seit über 20 Jahren.

In der letzten Zeit beschwerten sich jedoch die Nachbarn der Beklagten über aus der Wohnung kommende üble Gerüche. Daraufhin kam es Anfang 2018 zu einer Wohnungsbesichtigung.

Die Klägerin traf fast der Schlag.

Die Wohnung befand sich in einem absolut verwahrlosten Zustand.

Im Flur befand sich knöchelhoch Müll und Unrat. Das Schlafzimmer konnte man aufgrund von Unrat nicht mehr betreten. An der Decke hingen Insektennester. Die Küche befand sich ebenfalls in einem völlig verdreckten Zustand. Das Spülbecken war voll Schmutzwasser. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet. Hinter dem Spülbecken war die Arbeitsplatte bereits eingebrochen. Aus dem Wasserhahn lief durchgängig Wasser. Das Badezimmer war in einem ähnlichen Zustand. Der Parkettfußboden war durchnässt. Geldstücke waren in den Boden eingetreten. In der Wohnung darunter befand sich ein Wasserfleck an der Decke.

Die Vermieterin kündigte am nächsten Tag das Mietverhältnis fristlos.

Hilfsweise sprach sie die ordentliche Kündigung aus.

Die Beklagte dachte jedoch gar nicht daran, auszuziehen.

Nach ihrer Auffassung habe sie ein Recht auf Unordnung in der von ihr gemieteten Wohnung. Außerdem handele es sich nur um einen vorübergehenden Zustand. Die Beklagte habe lediglich mit den Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung begonnen.

Die Klägerin erhob daraufhin Klage beim AG München.

Entscheidung des AG München

Das AG München gab der Vermieterin Recht.

Der Zustand der Wohnung berechtigte die Vermieterin zum Ausspruch der fristlosen Kündigung.

Die Beklagte wurde verpflichtet, die Mietwohnung ohne weitere Räumungsfristen an die Vermieterin zurückzugeben.

Interessen der Vermieterin überwiegen

Nach der vorzunehmenden Interessenabwägung überwogen die Interessen der Vermieterin.

Für die Beklagte sprach zwar die Langjährigkeit des Mietverhältnisses. Auch die grundsätzlich schwierige Suche nach Ersatzwohnraum fand bei der Entscheidung Berücksichtigung.

Nachhaltige Vertragsverletzung

Zu Lasten der Beklagten war hier jedoch die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung von erheblicher Bedeutung.

Substanzschäden

Zudem bestand die Gefahr, dass sich die Substanzschäden weiter verschlimmern.

Die Beklagte zeigte sich uneinsichtig. Sie wirkte zu keiner Zeit an einer Schadensbegrenzung mit. Die Beklagte verweigerte bis zur Wohnungsbesichtigung den Zutritt zu ihrer Wohnung. Der Zutritt zur Wohnung sollte zur Klärung des Wasserschadens erfolgen. Diese Umstände zeigen die anhaltende und nachhaltige Vertragsverletzung durch die Beklagte.

So sah es das AG München.

Hausfrieden gestört

Durch das Verhalten der Beklagten war auch der Hausfrieden nachhaltig gestört, so das AG München.

Die Interessen der Vermieterin an der fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses überwogen daher die Interessen der Beklagten.

Keine Räumungsfrist

Eine Räumungsfrist musste der Beklagten nach dem Urteil des AG München nicht mehr eingeräumt werden. Seit dem Ausspruch der Kündigung ist bereits eine erhebliche Zeit vergangen. Zudem verfügt die Beklagte über ein Ferienhaus als Ersatzwohnraum.

Die fristlose Kündigung war nach Auffassung des AG München rechtmäßig.

Urteil nicht rechtskräftig

Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig.

Die Beklagte legte gegen das Urteil Berufung ein.

AG München, Urteil vom 18.07.2018 – 416 C 5897/18)

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