Ausnahme von Mietpreisbremse nicht bei gewerblicher Vormiete (BGH, Urt. v. 19.08.2020 – VIII ZR 374/18)

Die Miete für eine Wohnung darf so hoch wie die Vormiete sein, auch wenn sie über der nach dem Mietspiegel zulässigen Miete liegt. Dies gilt jedoch nur dann, wenn sich die Vormiete auf Wohnraum bezog. Hat der Vermieter zuletzt den Wohnraum gewerblich vermietet, darf er sich nicht auf die überhöhte Vormiete berufen. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am 19.08.2020 und stellte damit klar, wie die Vorschrift des § 556e BGB auszulegen ist (VIII ZR 374/18).

Miete bis zur Höhe der Vormiete

Nach § 556e Absatz 1 BGB darf die Miete ausnahmsweise über der nach dem Mietspiegel zulässigen Miete liegen. Nämlich dann, wenn auch die Vormiete über der zulässigen Miete lag. In diesem Fall darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Der BGH stellte nun klar, dass die Ausnahmevorschrift des § 556e Absatz 1 BGB nur dann gilt, wenn sich die Vormiete auf ein Wohnraummietverhältnis bezog. Nur dann darf sich die Vermieter auf die gesetzliche Ausnahme vom Mietspiegel berufen.

Wohnung war vorher gewerblich vermietet

War die Wohnung jedoch unmittelbar zuvor gewerblich vermietet, findet die Vorschrift des § 556e Absatz 1 BGB keine Anwendung. Die Miete hat sich dann nach dem jeweiligen Mietspiegel zu richten, so der BGH.

Geklagt hatte eine Mieterin, die in Berlin eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet hatte. Die Nettokaltmiete lag bei 950,- € und damit über der nach Mietenbegrenzungsverordnung zulässigen Höchstmiete. Die Wohnung war zuvor gewerblich für eine Nettokaltmiete von 900,- € vermietet worden. Davor jedoch war die Wohnung zu Wohnzwecken für 950,- € Kaltmiete vermietet.

Nachdem die aktuelle Mieterin zunächst ohne Beanstandung die vereinbarte Miete zahlte, wandte sie sich ca. ein Jahr nach Mietbeginn an die Vermieterin. Sie beanstandete, dass die Miete über der nach Mietspiegel zulässigen Miete lag und verlangte Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.

Die Vermieterin berief sich jedoch auf die Vormiete und das davor liegende Wohnraummietverhältnis mit derselben Nettokaltmiete.

Die Mieterin erhob Klage vor dem zuständigen Amtsgericht und bekam zunächst Recht. Auf die Berufung der Vermieterin hob das Landgericht das Urteil jedoch auf. Nun hatte der BGH über die Revision der Mieterin zu entscheiden.

Entscheidung des BGH

Der BGH stellt klar: Die Ausnahmevorschrift des § 556e Absatz 1 gilt nur, wenn die Vormiete aus einem Mietverhältnis über Wohnraum herrührt. Wurde der Wohnraum zuvor jedoch zu gewerblichen Zwecken vermietet, darf die Vormiete für die Berechnung der aktuellen Miete nicht herangezogen werden.

Hinzu kommt, dass nur die Vormiete aus dem letzten Mietverhältnis zählt. Nicht relevant ist jedoch das vorletzte Mietverhältnis, auch wenn dieses das letzte Mietverhältnis über Wohnraum gewesen ist, so der BGH.

Aus diesem Grund war in dem hier entschiedenen Fall die Miete des vorletzten Mietverhältnisses in Höhe von 950,- € völlig unbeachtlich. Da die Vormiete aus dem letzten Mietverhältnis eine gewerbliche Miete war, darf auch diese nicht für die Bemessung der Höhe herangezogen werden. Die Vormiete aus einem gewerblichen Mietverhältnis fällt nämlich nach der Entscheidung des BGH nicht unter den Begriff der Vormiete des § 556e Absatz 1 BGB.

Die Vermieterin durfte sich nicht auf die Vorschrift des § 556e Absatz 1 BGB berufen. Die mit der Mieterin vereinbarte Miete lag über der gesetzlich zulässigen Miete nach Mietspiegel und war damit überhöht.

Der BGH hob das abweisende Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück an das Landgericht.

BGH, Urteil vom 19.08.2020 – VIII ZR 374/18

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