Eine Gesetzesinitiative zur Neuregelung der Formvorschriften für langfristige Miet- und Pachtverträge bezweckt die Beseitigung eines langjährigen Missstandes.
Schriftform nach § 550 BGB
Wer einen Mietvertrag oder einen Pachtvertrag mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr abschließt, muss nach geltendem Recht die Schriftform einhalten. § 550 BGB verlangt in der derzeit geltenden Fassung die schriftliche Niederlegung der wesentlichen Elemente des Vertrags. Im Zuge der Neuregelung wird § 550 BGB gestrichen und durch einen neuen § 566 Absatz 3 BGB ersetzt. Die wegfallende Regelung hat den folgenen Wortlaut:
§ 550 BGB Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
BGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 02.01.2002, zuletzt geändert durch Gesetz vom 12.06.2020 (BGBl. I S. 1245)
Kündigung wegen Formmangels
Leidet der Vertrag unter einem Schriftformmangel, kann er ein Jahr nach Überlassung der Mietsache vorzeitig gekündigt werden. Diese Gefahr droht bereits bei Zweifeln über die Vertragspartner, z. B. wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft nicht unterschrieben hat, oder bei einer ungenauen Bezeichnung der Mietsache. Letzteres kann dann der Fall sein, wenn ein Lageplan von der textlichen Beschreibung abweicht oder nicht klar ist, auf welchen Lageplan der Vertrag Bezug nimmt. Hat der Mieter mit einer 20-jährigen Mietdauer kalkuliert, kann ihn eine vorzeitige Kündigung schwer treffen. Besonders schlimm ist das dann, wenn der Mieter Investitionen vorgenommen hat, z. B. in Gestalt einer Ladeneinrichtung in den gemieteten Räumen oder einer Windenergieanlage auf einem gemieteten Grundstück. Über Verweisungen findet § 550 BGB auch Anwendung auf Pachtverträge und gewerbliche Mietverträge.
Heilungsklausel sinnlos
Eine Klausel, nach der die Vertragspartner sich im Falle von Schriftformmängeln wechselseitig dazu verpflichten, an der Herstellung der erforderlichen Schriftform mitzuwirken, hilft nicht. Der BGH hat entschieden, dass solche Klauseln die Kündigung nicht ausschließen (BGH, Urt. v. 27.09.2017 – XII ZR 114/16). Bei § 550 BGB handelt es sich, so urteilte der BGH, um eine Regelung, von der die Vertragspartner nicht vertraglich abweichen können. Da das Kündigungsrecht nicht befristet ist, schweben Formmängel wie ein Damoklesschwert über vielen Verträgen.
Latente Missbrauchsgefahr
Die hierdurch geschaffene Unsicherheit ist eine Einladung für Missbrauch. Wer seinen langfristigen Mieter loswerden möchte, kann bei Mängeln des Vertrags vorzeitig kündigen und die Räume teurer weitervermieten. Umgekehrt können sich Mieter leicht von langfristigen Verbindlichkeiten befreien, wenn der Vertrag einen Schriftformmangeln aufweist. In beiden Fällen erlaubt das Gesetz, was die Vertragspartner nicht wollten, nämlich die vorzeitige Beendigung des Vertrags. Nur in extremen Ausnahmesituationen lassen die Gerichte den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung gelten, der die Kündigung unwirksam macht.
Streichung von § 550 BGB
Damit möchte die Gesetzesinitiative nun Schluss machen. Sie sieht die Aufhebung von § 550 BGB vor und trifft Regelungen zur Form des Mietvertrags in § 566 Absatz 3 BGB n.F.
§ 550 BGB wird aufgehoben
BT Drs. 19/17034, S. 5
§ 566 Kauf bricht nicht Miete
“…
(3) Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.”
Zur Neuregelung im Einzelnen
Der Gesetzgeber besinnt sich mit der Neuregelung auf den ursprünglichen Schutzzweck der Schriftform des Mietvertrags, den Schutz des Erwerbers der Immobilie. Nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ gehen Mietverträge auf den Erwerber der Immobilie über (§ 566 BGB). Dem Erwerber sollen schriftliche Verträge die Möglichkeit eröffnen prüfen zu können, in welche langfristigen Bindungen er durch den Erwerb der Immobilie eintritt. Die Rechtsprechung ließ es aber nicht bei dem Schutzzweck des Erwerberschutzes bewenden, sondern erblickte in der mietvertraglichen Schriftform zugleich eine Beweisfunktion und den Schutz vor Übereilung. Die Neuregelung ändert die Schutzzwecke zwar nicht grundlegend, stellt den Erwerberschutz aber deutlich in den Vordergrund.
Kündigungsrecht nur für Erwerber
Bei Nichteinhaltung der Schriftform steht ein Kündigungsrecht nur dem Erwerber zu. Findet keine Veräußerung der Immobile statt, kann der Vermieter auch wenn der Vertrag Schriftformmängel aufweist nicht kündigen. Ein Kündigungsrecht des Mieters aufgrund von Schriftformmängeln ist in der neuen Regelung nicht vorgesehen.
Jahresfrist entfällt
Die noch in § 550 BGB vorgesehene Jahresfrist ab Überlassung der Mietsache entfällt. Das bedeutet, dass der Erwerber den Vertrag grundsätzlich auch kündigen kann, wenn seit der Überlassung der Mietsache noch kein Jahr vergangen ist.
Drei Monate ab Kenntnis
Der Erwerber kann den Vertrag bei Vorliegen von Schriftformmängeln nur binnen drei Monaten ab dem Zeitpunkt kündigen, ab dem er von dem mängelbehafteten Vertrag Kenntnis hat. Kenntnis bedeutet positives Wissen. Wissen können genügt nicht. Ob zur Kenntnis auch die rechtliche Würdigung gehört, ob ein Mangel der Schriftform vorliegt, ist der Drucksache zum Entwurf nicht zu entnehmen. Die besseren Gründe sprechen dagegen. Nach dem Wortlaut bezieht sich die Frist lediglich auf die Kenntnis der ohne Wahrung der Schriftform getroffenen „Vereinbarung“. Dabei ist nicht ersichtlich, dass der Erwerber zugleich rechtlich zutreffende Schlüsse darüber ziehen müsste, ob die Schriftform gewahrt ist oder nicht.
Widerspruchsrecht des Mieters
Macht der Erwerber von dem Kündigungsrecht Gebrauch, steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu. Widerspricht der Mieter und erklärt er, dass er das Mietverhältnis zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen fortsetzen möchte, wird die Kündigung automatisch unwirksam. Hierfür setzt der Entwurf eine Frist von zwei Wochen.
Fortsetzungsrecht des Mieters
Der Mieter sollte seine Erklärung eng am Wortlaut des Gesetzes orientieren, da er nur durch eine formal ausreichende Erklärung die Unwirksamkeit der Kündigung bewirkt.
Auf Umstände, die erst nach dem Erwerb eingetreten sind, kann der Erwerber eine Kündigung nicht stützen. Führt ein Nachtrag zum Mietvertrag, den der Erwerber mit dem Mieter geschlossen hat, zur Verletzung der Schriftform, berechtigt das den Erwerber nicht zur Kündigung. Ein Kündigungsrecht bestünde in einem solchen Fall erst für einen weiteren Erwerber, d. h. wenn die Immobilie abermals veräußert wird. Maßgeblicher Zeitpunkt für den Erwerb ist die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch, da er damit Eigentum erlangt.
Essentialia des Mietvertrags nicht entbehrlich
Die essentialia negotii, also die wesentlichen Elemente des Mietvertrags, macht auch § 566 Absatz 3 BGB n.F. nicht entbehrlich. Auch nach der neuen Regelung müssen sich die Vertragspartner über alles Wesentliche einigen. Fehlt es daran, liegt kein Vertragsschluss vor. Das kann der Fall sein, wenn sich die Parteien nicht über die Mietsache einig sind oder wie hoch die Miete sein soll. Allerdings fällt die drakonische Folge der vorzeitigen Kündbarkeit weg, wenn wesentliche Dinge nicht schriftlich im Vertrag geregelt sind. Wenn sich die Parteien in einem schriftlichen Vertrag die Miethöhe vergessen aufzuschreiben, sich aber darüber einig sind, sind die Risiken künftig überschaubar. Das schafft eine erheblich größere Rechtssicherheit und Verlässlichkeit.
Ob eine Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile zustande gekommen ist, ist künftig in erster Linie eine Frage der Beweisführung. Wer sich auf einen Mietvertrag beruft, muss nachweisen, dass der Vertrag zustande gekommen ist. Das bedeutet, dass er eine Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile des Mietvertrags darlegen und beweisen muss. Dazu gehören regelmäßig: Vertragspartner, Mietsache, Mietdauer, Miethöhe.
Ausblick
Die Neuregelung ist zu begrüßen. Sie beseitigt ein seit etlichen Jahren bestehenden Missstand und bringt das Recht näher an den Willen der Vertragsparteien. Fortan können auch rechtliche Laien langfristige Mietverträge mit einem höheren Maß an Sicherheit schließen. Das auf Initiative des Landes NRW eingebrachte nicht zustimmungsbedürftige Gesetz zur Änderung der Formanforderungen des Mietvertrags und zur Abschaffung von § 550 BGB steht in Kürze zur Beratung und Beschlussfassung im Bundestag an.
Gesetzentwurf BT Drs. Vom 06.02.2020 – 19/17034
BGH, Urt. v. 27.09.2017 – XII ZR 114/16