Unwirksame Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag (OLG Celle, Urt. v. 09.11.2018 – 2 U 81/18)

Die pauschale Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam. Eine entsprechende Klausel ist nicht bestimmt genug. Erforderlich wäre ein ausdrücklicher Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung. Nur dann darf im Gewerberaummietvertrag eine pauschale Umlage der Betriebskosten auf den Mieter erfolgen.

So urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Celle am 09.11.2018 (2 U 81/18).

Der Fall

Der Beklagte mietete vom Kläger Gewerberäume.

Im Gewerberaummietvertrag heißt es unter anderem: „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen –insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.“

Der Kläger verlangte von dem Beklagten die Zahlung der rückständigen Grundsteuer für zwei Jahre. Mit der pauschalen Umlage sämtlicher Betriebskosten sei der Beklagte auch zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. So sah es zumindest der Kläger.

Der Beklagte lehnte die Zahlung der Grundsteuer ab.

Prozessverlauf

Der Kläger erhob Zahlungsklage vor dem zuständigen Landgericht.

Das Landgericht gab dem Kläger Recht. Es verurteilte den Beklagten zur Nachzahlung der rückständigen Grundsteuer für zwei Jahre. Nach Auffassung des Landgerichts war die pauschale Umlageklausel wirksam. Der Verweis auf eine Berechnungsverordnung bzw. Betriebskostenverordnung war nicht erforderlich. So sah es zumindest das Landgericht.

Der Beklagte legte Berufung beim OLG Celle ein. Er begehrte zudem die gerichtliche Feststellung dahingehend, dass er grundsätzlich nicht zur Zahlung von Grundsteuer als Betriebskosten verpflichtet ist.

Entscheidung des OLG Celle

Das OLG Celle hob das Urteil des Landgerichts auf.

Es stellte fest, dass der Beklagte nicht zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet ist.

Die Klausel zur pauschalen Umlage sämtlicher Betriebskosten ist inhaltlich nicht bestimmt genug. So sieht es das OLG Celle.

Das OLG Celle weist auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Umlage von Betriebskosten hin.

Rechtsprechung des BGH

Die wirksame Umlage von Betriebskosten setzt eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung voraus. Der Mieter muss die auf ihn zukommenden Kosten neben der Grundmiete abschätzen können. Hierauf hat der BGH in seiner umfangreichen Rechtsprechung zur Umlage von Betriebskosten hingewiesen.

Ausreichend für die inhaltliche Bestimmtheit ist eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 II. Berechnungsverordnung (jetzt § 2 Betriebskostenverordnung). Der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 gibt dem Mieter hinreichende Klarheit über die dem Grunde nach zu erwartenden Kosten. Dies gilt insbesondere für die dort unter Nr. 1-16 aufgeführten Betriebskosten. So entschied der BGH.

Nach der Rechtsprechung des BGH muss daher zumindest ein ausdrücklicher Verweis auf die Berechnungsverordnung bzw. Betriebskostenverordnung erfolgen.

Möglich ist auch eine abschließende Aufzählung der umgelegten Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag.

Verweis auf Betriebskostenverordnung im Gewerberaummietvertrag

Ein ausdrücklicher Verweis auf die Berechnungsverordnung bzw. Betriebskostenverordnung muss jedoch nur im Gewerberaummietvertrag erfolgen. Hierauf weist das OLG Celle hin.

Anders im Wohnraummietvertrag

Im Wohnraummietvertrag muss ein solcher ausdrücklicher Verweis nicht enthalten sein. Der BGH weist darauf, dass hier die Vorschrift des § 556 BGB gilt. § 556 BGB verweist bereits gesetzlich auf die Betriebskostenverordnung.

§ 556 BGB gilt jedoch nicht bei Gewerberaummietverträgen. Die auf die Gewerberaummietverhältnisse anzuwendenden Vorschriften ergeben sich aus § 578 BGB.

§ 556 BGB zählt nicht dazu.

Eine gesetzliche Verweisung auf die Betriebskostenverordnung findet sich bei den Vorschriften zu Gewerberaummietverhältnissen nicht. Für die inhaltliche Bestimmtheit einer Umlageklausel muss daher eine ausdrückliche vertragliche Verweisung auf die Betriebskostenverordnung vorhanden sein. So entschied das OLG Celle in seinem Urteil.

Im hier entschiedenen Fall enthält der Gewerberaummietvertrag keinen ausdrücklichen Verweis auf die Berechnungsverordnung bzw. Betriebskostenverordnung. Auch liegt keine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten vor.

Keine wirksame Umlage der Grundsteuer

Die Umlageklausel war nach Auffassung des OLG Celle inhaltlich nicht bestimmt genug.

Die Kosten für die Grundsteuer sind daher nicht wirksam auf den Beklagten umgelegt worden.

Der Beklagte war nicht zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.

OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 – 2 U 81/18

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