Lebenslanges Wohnrecht des Mieters bei Verkauf (BGH, Urt. v. 14.11.2018 – VIII ZR 109/18)

Enthält der Kaufvertrag einer Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht der Mieter, darf der neue Eigentümer nicht kündigen. Der Mieter darf sich unmittelbar auf die Klausel im Kaufvertrag berufen. Es handelt sich bei der Klausel um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 14.11.2018 (VIII ZR 109/18).

Der Fall

Die Beklagten bewohnen seit mehr als dreißig Jahren eine von zwei Wohnungen in einem Siedlungshaus. Es gehörte ursprünglich der Stadt Bochum. Die Stadt veräußerte das Haus im Jahr 2012 an die Kläger, ein Geschwisterpaar. Im Kaufvertrag war ein lebenslanges Wohnrecht für die Beklagten vorgesehen. Ein Kündigungsrecht des Mietverhältnisses durch die Käufer wurde ausdrücklich ausgeschlossen. Lediglich bei erheblicher Vertragsverletzung durch die Mieter sollte eine Kündigung zulässig sein.

Die Klägerin zu 2) zog nach dem Kauf in die andere Wohnung des Hauses. Es kam zu Streit zwischen der Klägerin zu 2) und den Beklagten.

Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis. Sie beriefen sich auf ihr Kündigungsrecht nach § 573a Absatz 1 Satz 1 BGB. Diese Regelung sieht eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters vor. Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat. In einer dieser Wohnungen muss der Vermieter selbst wohnen. Diese Voraussetzungen lagen grundsätzlich vor.

Die Beklagten weigerten sich jedoch auszuziehen. Sie beriefen sich auf ihr lebenslanges Wohnrecht im Kaufvertrag.

Prozessverlauf

Die Kläger erhoben Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Daraufhin legten die Kläger Berufung beim Landgericht ein. Aber auch das Landgericht sah es nicht anders. Es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts.

Schließlich hatte der BGH über den Fall zu entscheiden.

Entscheidung des BGH

Der BGH entschied: Die Beklagten können sich auf das lebenslange Wohnrecht berufen. Die Klausel im Kaufvertrag stellt einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter dar, § 328 BGB. Die Mieter können sich also unmittelbar auf diese Klausel berufen. Das lebenslange Wohnrecht schließt eine Kündigungsmöglichkeit der neuen Eigentümer aus. Die Kündigung war daher unwirksam. Die Mieter müssen nicht ausziehen.

Die Klausel zum lebenslangen Wohnrecht in einem Kaufvertrag räumt dem Mieter eigene Rechte ein. Diese Rechte kann der Mieter unmittelbar gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen.

Mit diesem Urteil stärkte der BGH damit erneut die Rechte der Mieter gegenüber ihrem Vermieter, insbesondere bei Eigentümerwechsel.

BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18

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