Gebühr für Prüfung der Mieter-Selbstauskunft oder für Vertragsabschluss & Schreibgebühr – Makler umgehen Bestellerprinzip und bitten Wohnungssuchende zur Kasse

Seit der Umstellung der Maklervergütung auf das so genannte Bestellerprinzip hat derjenige den Makler zu bezahlen der ihn beauftragt. Der Gesetzgeber bezweckte mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Änderung eine Entlastung von Wohnungssuchenden, die es in Großstädten oder Ballungsräumen ohnehin schwer genug haben. Makler befürchteten seinerzeit erhebliche Umsatzeinbußen. Zu Recht, denn Vermieter haben den Service der Makler gern beansprucht, solange das für sie kostenlos war. Schließlich wurde die Maklercourtage nahezu stets auf die Mieter abgewälzt. Beschwerden gab es nicht, denn diejenigen, die unter zahlreichen Bewerbern den Zuschlag erhielten, waren trotz horrender Maklergebühren glücklich darüber, wenn sie die Wohnung bekommen haben. Erwartungsgemäß sind Vermieter nicht gewillt, Maklergebühren zu bezahlen. Einige Vermieter kümmern sich daher selbst um die Vermietung, was mit Online-Vermietungsportalen mit wenig Aufwand zu erledigen ist, andere überlassen die Angelegenheit nach wie vor ihrem Makler, allerdings mit der Maßgabe, dass der sein Geld selbst verdienen muss.

Nunmehr gilt das Bestellerprinzip gut zwei Jahre. Und es scheint zu funktionieren: Mieter werden nicht mehr für die Maklergebühr zur Kasse gebeten. Der Wohnungsmarkt ist aber gleichwohl ein interessantes Betätigungsfeld für Makler geblieben. Denn Makler haben Wege gefunden, sich ihr Stück vom Kuchen zu sichern.
Die alternativen Verdienstmöglichkeiten einiger Makler sind rechtlich aber alles andere als unbedenklich. Zwar halten sich die meisten Makler an das geltende Bestellerprinzip, sie finden aber dennoch Wege, die Wohnungssuchenden zur Kasse zu bitten:

Gebühr für Prüfung der Selbstauskunft

Häufig verlangen Makler eine Gebühr in Höhe von 25 bis 150 Euro für die Prüfung der Mieter-Selbstauskunft. Wer diese Gebühr nicht zahlt, hat Pech, denn dessen Selbstauskunft wird nicht angesehen, was zwangsläufig zur Nichtberücksichtigung führt. Wohnungssuchende zahlen daher die Prüfungsgebühr notgedrungen. Für Makler ist dieses Modell sehr lukrativ, denn sie verdienen, je nach Anzahl der Interessenten, sogar mehr als bei einer normalen Maklercourtage. Großer Vorteil für Makler: für einzelne Interessenten lohnt es sich nicht, die Gebühr zurückzuverlangen, da der dadurch entstehende Aufwand regelmäßig höher ausfällt als das, was zurückverlangt werden könnte. Rechtlich könnten Wohnungsinteressenten die Zahlung nach § 812 BGB zurückverlangen. Danach hat derjenige einen Zahlungsanspruch, der eine Zahlung ohne Rechtsgrund geleistet hat. Rechtsgrund in diesem Sinne kann ein Vertrag sein oder auch eine gesetzliche Zahlungsverpflichtung (z. B. deliktische Ansprüche). Im Maklerfall kommen gesetzliche Ansprüche nicht in Betracht. Allerdings könnte Rechtsgrund für die Zahlung des Wohnungsinteressenten ein Vertrag zwischen dem Makler und den Wohnungsinteressenten sein. Nach dem Prinzip der Privatautonomie können Makler, wie andere geschäftsfähige Menschen auch, Verträge schließen wie sie wollen. Grundsätzlich ist es Maklern daher durchaus gestattet, Verträge zu schließen, in denen sie sich zu „Prüfung“ einer Selbstauskunft verpflichten, gegen Entgelt, versteht sich. Allerdings ist dieses Vorgehen unter mehreren Gesichtspunkten rechtlich zu beanstanden:

Das verlangte Entgelt steht häufig völlig außer Verhältnis zum Aufwand, denn anlässlich einer Wohnungsvermittlung dürfen grundsätzlich nicht neugieriger sein als Vermieter. Dadurch schränkt sich das Prüfpensum deutlich ein. So bleibt fragwürdig, was Makler denn überhaupt noch zu prüfen haben. Zu beachten ist auch, dass die Prüfung im Interesse des Vermieters stattfindet. Nehmen Vermieter beispielsweise eine Bonitätsprüfung des Mieters vor, müssen sie die Kosten dafür regelmäßig selbst tragen. Dementsprechend dürfen auch Makler hierfür keine Gebühren verlangen. Hinzu kommt, dass mit dem Modell das gesetzlich vorgeschriebene Bestellerprinzip umgangen wird. Nach dem Gesetz sind Zahlungen für die Vermittlung von Wohnungen von denjenigen zu leisten, die den Auftrag ausgelöst haben. Das dürfte auch in solchen Gebührenfällen immer der Vermieter sein, denn der will schließlich die Wohnung vermieten. Dass ein Entgelt für die Vermittlung der Wohnung gezahlt werden soll, dürfte auch unproblematisch zu bejahen sein, denn die Nichtberücksichtigung im Falle der Nichtprüfung der Selbstauskunft ist gleichbedeutend mit einem Entgelt für die Vermittlung einer Wohnung. Die Zahlung ist zwar streng genommen nicht für die Vermittlung der Wohnung zu leisten, da der Interessent nicht den Zuschlag, sondern nur die Chance auf den Zuschlag erhält. Diese Chance ist indessen als Minus gegenüber dem Zuschlag vom Schutzzweck des Gesetzes umfasst, da sie gegenüber dem Zuschlag ein Weniger ist. Deswegen muss das Bestellerprinzip hier erst recht gelten.
Wer auf eine Wohnung angewiesen ist, kommt kaum daran vorbei, die geforderte „Gebühr“ zu zahlen. Denn dadurch wird nicht bloß die Chance gewahrt. Wer dem Makler zu erkennen gibt, gar nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, leistet in Kenntnis der Nichtschuld. Ansprüche nach § 812 BGB scheiden in solchen Fällen regelmäßig aus (§ 814 BGB). Interessenten sollten die „Gebühr“ daher kommentarlos zahlen und sie nach Abschluss des Auswahlverfahrens zurückverlangen. In krassen Fällen könnte sogar über eine Strafbarkeit des Maklers wegen Erpressung (§ 253 StGB) nachzudenken sein, nämlich dann, wenn er die Notlage des Interessenten ausnutzt. Aber Vorsicht: das Zahlungsverlangen sollte nicht mit der Drohung einer Strafanzeige verbunden werden, da der Interessent dann selbst strafbares Verhalten riskiert (Nötigung, Erpressung – §§ 240, 253 StGB). Das Aufsuchen eines Anwalts ist regelmäßig nicht ratsam, da die Anwaltskosten meistens höher sind als die „Gebühr“ – die erste Frage an den Anwalt sollte daher die nach den Kosten sein. Alternativ könnte der örtliche Mieterverein um Hilfe gebeten werden. Schwarze Schafe unter den Maklern sind dort oft schon bekannt.
Die vorstehenden Ausführungen gelten entsprechend für Vertragsabschlussgebühren oder Schreibgebühren und andere verkappte Maklerkosten, die eigentlich vom Vermieter und nicht vom Mietinteressenten zu zahlen sind.

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