Wer zahlt bei Veräußerung der Wohnung/des Hauses die Kaution zurück? Fragen zur Haftung des Erstvermieters

Bei Mietverträgen wird regelmäßig vereinbart, dass der Mieter eine Mietsicherheit zu leisten hat. Diese auch als Kaution bezeichnete Zahlung dient als Sicherheit für Forderungen des Vermieters gegen den Mieter. Besonders nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters hat diese Sicherheit eine große Bedeutung, denn der Vermieter hat etwas in der Hand, um z. B. Ansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache oder Betriebskostennachzahlungen abzudecken. Die Kaution wird oft in Gestalt einer Barkaution geleistet, das heißt durch Zahlung an den Vermieter.

Wenn die vermietete Wohnung oder das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, nach Überlassung der Mietwohnung verkauft wird, bestimmt § 566 Absatz 1 BGB, dass der Erwerber in die Position des ursprünglichen Vermieters eintritt. Das bedeutet, dass der Erwerber alle Rechte und Pflichten des Vermieters kraft Gesetzes übernimmt. Nach § 566a Satz 1 BGB gilt das auch für eine geleistete Kaution. Dementsprechend richtet sich der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Erwerber. Vertragsrechtlich stellt das eine Besonderheit dar, denn der Mieter hat mit dem Erwerber gar keinen Vertrag geschlossen.

Von diesem Grundsatz gibt es aber eine Ausnahme, und zwar dann, wenn der Mieter vom Erwerber die Mietkaution nicht erlangen kann (§ 566a Satz 2 BGB). Ist beispielsweise der Erwerber insolvent, greift eine subsidiäre Haftung des vorherigen Vermieters. Dieser hat dann – obgleich er nicht mehr Vermieter ist – die Kaution zurückzuzahlen. In der Praxis wirft diese zum Schutz des Mieters erlassene Vorschrift zahlreiche Frage auf.

Welche Anforderungen sind an die subsidiäre Haftung des Erstvermieters zu stellen bzw. welche Anstrengungen muss der Mieter unternehmen, um die Kaution vom Erwerber zu „erlangen“?

Für die Voraussetzung, dass der Mieter die Mietsicherheit nicht vom Erwerber „erlangen“ kann, trägt der Mieter die Beweislast. Zweifel gehen daher zu seinen Lasten. Anerkannt ist, dass dem ursprünglichen Vermieter nicht die Einrede der Vorausklage zuzuerkennen ist (vgl. § 771 BGB). Das bedeutet, dass der in Anspruch genommene ursprüngliche Vermieter vom Mieter nicht verlangen kann, dass er den Erwerber zunächst vergeblich verklagt. Ausreichend ist es, wenn der Mieter darlegt und beweist, dass die Mietkaution beim Erwerber nicht erfolgreich eingetrieben werden kann, was regelmäßig bei der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens oder bei der Pfändung des Mietkontos anzunehmen sein wird. In der Rechtsprechung findet sich nicht zuletzt aufgrund der geringen Fallzahlen keine einheitliche Linie zu der Frage, ob der Mieter im Fall einer Insolvenz sich zunächst an die Insolvenzmasse zu halten hat. Theroretisch kann die Mietsicherheit nämlich durchaus aus der Insolvenzmasse zu „erlangen“ sein, praktisch wird in den meisten Fällen aber nur mit einer geringen Quote zu rechnen sein.

Erstreckt sich die subsidiäre Haftung des ursprünglichen Vermieters auch auf Zinsen, die auf die Kautionssumme angefallen sind?

Ja.

Gilt der Grundsatz der subsidiären Haftung des ursprünglichen Vermieters auch im Gewerberaummietrecht?

Ja. § 566a BGB zwar nur für Wohnraum-Mietverträge. Nach § 578 BGB findet die Vorschrift aber auch auf gewerbliche Mietverträge Anwendung. Das bedeutet, dass auch gewebliche Mieter den ursprünglichen Vermieter subsidiär in Anspruch nehmen können.

Gilt die subsidiäre Haftung des ursprünglichen Vermieters auch dann, wenn das Mietobjekt mehrfach veräußert worden ist?

Ja. Sofern die Voraussetzungen vorliegen – das heißt wenn die der Mieter die Kaution bei allen Erwerbern nicht „erlangen“ kann -, kann der ursprüngliche Vermieter auch bei mehrfacher Zwischenveräußerung haftbar gemacht werden. Der Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung (§ 195 BGB), die mit der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs zu laufen beginnt. Das bedeutet, dass Vermieter regelmäßig jahrelang für Erwerber haften.

Kann die subsidiäre Haftung des ursprünglichen Vermieters vertraglich abbedungen werden?

Die Frage, ob in einem Mietvertrag wirksam vereinbart werden kann, dass der Vermieter im Falle der Veräußerung des Mietobjekts nicht für die Rückzahlung der Kaution haftet, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden. In der juristischen Fachliteratur bestehen dazu unterschiedliche Auffassungen.

Einvernehmen herrscht darüber, dass die subsidiäre Haftung des ursprünglichen Vermieters individualvertraglich ausgeschlossen werden kann. Das setzt voraus, dass Mieter und Vermieter dies anlässlich des Vertragsschlusses so ausgehandelt haben oder dass der Mieter die für ihn nachteilige Regelung selbst vorschlägt. Angesichts dieser Voraussetzungen wird ein individuelles Aushandeln in der Praxis regelmäßig nicht vorliegen.  

Im Bereich des Wohnraummietrechts wird vertreten, dass ein Ausschluss der subsidiären Haftung des Vermieters AGB-rechtswidrig und damit unzulässig sei (vgl. § 307 BGB). Andere Autoren wollen den Ausschluss der subsidiären Haftung dann zulassen, wenn die Kaution ordnungsgemäß angelegt worden ist und der Erwerber die Verfügungsbefugnis darüber erlangt hat. Demgegenüber wird im Bereich des gewerblichen Mietrechts ganz überwiegend davon ausgegangen, dass die subsidiäre Haftung des ursprünglichen Vermieters auch formularmäßig, d. h. in AGB, ausgeschlossen werden kann.

Entfällt die subsidiäre Haftung des ursprünglichen Vermieters, wenn der Mieter die Herausgabe der Kaution an den Erwerber bzw. neuen Vermieter verlangt?

Nein. Der unter Geltung des § 572 BGB in der bis zum  31.08.2001 geltenden Fassung vertretene Rechtsauffassung, wonach das Verlangen des Mieters, dass die Kaution dem Erwerber überlassen werden soll, die subsidiäre Haftung des ursprünglichen Vermieters entfallen lässt, ist unter Geltung der gegenwärtigen Regelung (§ 566a Satz 2 BGB) nicht mehr zu folgen. Denn dem Verlangen des Mieters ist nicht der Erklärungsinhalt zu entnehmen, dass er auf die zusätzliche Sicherheit der subsidiären Haftung des ursprünglichen Vermieters verzichten will.

 

Muster Klage des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit / Kaution nach Wechsel des Vermieters durch Veräußerung der Mietwohnung

Muster Klage des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit / Kaution nach teilweiser Aufrechnung bzgl. Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung