Abrechnungsfrist für Kaution nach Ende des Mietvertrags

Wie lange darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?
Diese Frage stellen sich viele Mieter nach Beendigung des Mietvertrags. Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Kaution verpflichtet wenn er die Kaution nicht mehr für die Sicherung seiner Ansprüche benötigt (§ 551 BGB).

Faustformel 6 Monate

Häufig heißt es, dass die Frist für die Rückzahlung der Kaution 6 Monate beträgt. Tatsächlich können Vermieter nach Ablauf von 6 Monaten keine Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache geltend machen (§ 548 BGB). Diese kurze Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache. Das heißt, dass Vermieter wegen dieser Ansprüche nach Ablauf der 6 Monate kein Sicherungsinteresse mehr haben.

Keine gesetzliche Frist

Bei der 6-Monats-Frist handelt es sich nicht um eine gesetzliche Frist. Vielmehr gehen Gerichte regelmäßig davon aus, dass nach Ablauf dieser Zeit kein Sicherungsinteresse mehr besteht. Einige Gerichte gehen sogar von nur 3 Monaten aus.

Nachzahlung Betriebskosten

Bei der Faustformel handelt es sich aber nur um eine grobe Orientierung. Es gibt nämlich auch Ansprüche des Vermieters, die nicht der kurzen Verjährung unterliegen. Darunter fallen beispielsweise Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Wenn absehbar ist, dass der Mieter eine Betriebskosten-Nachzahlung zu leisten hat, kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. Der Einbehalt kann bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgen, d. h. bis zu 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (§ 556 Absatz 3 BGB).

Mieter können daher 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung die Auszahlung der Kaution verlangen. Nur ein Betrag in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlung für Betriebskosten kann vom Vermieter noch einbehalten werden. Ein solcher Einbehalt scheidet aber aus, wenn mit einer Nachzahlung nicht zu rechnen ist. Das kann bei etwa gleichbleibenden Preisen und Verbräuchen der Fall sein, wenn in den vorangegangenen Abrechnungsperioden keine Nachzahlungen zu leisten waren oder es sogar Erstattungen gab.

§§ 535, 551, 556 BGB
BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05