Gegenstand mietrechtlicher Streitigkeiten ist oft die Bemessung der Wohnungsgröße. Denn für Mieter ist die Größe der Wohnung nicht lediglich für die Miete von Bedeutung, sondern auch für die Bemessung der Betriebskosten, denn in der Regel werden diese auch anhand der bewohnbaren Fläche berechnet. Wer also laut Mietvertrag eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bewohnt, die in Wahrheit lediglich 65 Quadratmeter groß ist, zahlt immerhin gut 7 Prozent zu viel. Da zahlreiche Betriebskosten an die Wohnungsgröße anknüpfen, kann eine unzutreffende Wohnungsgröße langfristig erhebliche Nachteile mit sich bringen. Anlass für Zweifel an der korrekten Wohnungsgröße sind oft Streitigkeiten um Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen.
BGH zu Anforderungen an Bestreiten der Wohnungsgröße
Der Bundesgerichtshof hatte über die Anforderungen zu entscheiden, die an ein Bestreiten der Wohnungsgröße zu stellen sind. In einem Mieterhöhungsverlangen und in den bisherigen Betriebskostenabrechnungen veranschlagte der Vermieter die Wohnungsgröße der Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen auf 92,54 Quadratmetern. Der Mieter wiedersprach der Mieterhöhung und machte unter anderem geltend, dass die Wohnungsgröße falsch angegeben worden sei. Die Wohnungsgröße sei zu „bezweifeln“, jedenfalls sei die Wohnung nicht größer als 90 Quadratmeter. Das Landgericht meinte, dass für die Größe der Wohnung der Vermieter darlegungs- und beweisverpflichtet sei. Dem Mieter sei es nicht zuzumuten, die korrekte Größe der Wohnung zu ermitteln, zumal dies bei Dachschrägen nur unter Zuhilfenahme von Sachverständigen möglich sei. Die Mieterhöhungsklage wurde daher zurückgewiesen mit der Begründung, dass der Vermieter die korrekte Größe der Wohnung nicht nachgewiesen habe. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein. Mit Erfolg: Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass – auch bei Wohnungen mit Dachschrägen – ein einfaches Bestreiten des Mieters nicht ausreicht. Vielmehr hätte der Mieter die behauptete Größe der Wohnung substantiiert bestreiten müssen. Das ist etwa dann der Fall, wenn er konkrete Berechnungsfehler vorträgt oder auf Grundlage einer selbst durchgeführten Vermessung eine abweichende konkrete Größe angibt. Fehlt es an einer derartigen Substantiierung, gilt der Sachvortrag des Vermieters zur Größe der Wohnung als zugestanden (vgl. § 138 Absatz 3 ZPO). Es gilt also die Größenangabe des Vermieters. Dass der Mieter angegeben hat, dass die Wohnung jedenfalls nicht mehr als 90 Quadratmeter habe, genügt den Substantiierungsanforderungen nicht. Die Sache wurde daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Entscheidung des BGH in redaktionellen Leitsätzen:
- Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende Wohnungsgröße.
- Wenn der Vermieter eine bestimmte Wohnungsgröße vorträgt, genügt er den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung.
- Das Bestreiten der Wohnungsgröße durch den Mieter ist – wenn keine weiteren Angaben gemacht werden – unbeachtlich.
- Für ein substantiiertes Bestreiten durch den Mieter genügt es, wenn der Mieter die Wohnung selbst überschlägig vermisst und eine abweichende Größe angibt. Das ist einem Mieter auch dann zuzumuten, wenn die Wohnung Dachschrägen oder eine Loggia hat.
Praktisch bedeutet das für Mieter, dass sie die Größe der Wohnung selbst vermessen sollten. Ergänzend können sie auf Mängel in der durch den Vermieter ermittelten Wohnungsgröße aufmerksam machen. Diese können in der unzutreffenden Berücksichtigung von Wänden, Dachschrägen und Innentreppen liegen. Wichtig ist nach Maßgabe der BGH-Entscheidung die Angabe einer konkreten abweichenden Quadratmeterzahl. Sofern der Mieter eine abweichende Quadratmeterzahl vorträgt, ist der Vermieter in der Pflicht, die zutreffende Größe der Wohnung nachzuweisen. In diesem Fall wird es zumeist auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens hinauslaufen. Zu beachten ist aber, dass sich der Mieter damit auch ins Risiko begibt, denn für den Fall, dass er den Prozess verliert, trägt er zusammen mit den Prozesskosten auch die Kosten des Sachverständigengutachtens.
BGH, Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/16
LG Mainz, Urteil vom 03.08.2016 – 3 S 61/15
AG Mainz, Urteil vom 18.03.2015 – 81 C 5/15