Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Mietendeckel“) ist zum 23.2.2020 in Kraft getreten. Mit diesem Gesetz werden die Mieten per Stichtag vom 18.6.2019 eingefroren. Es gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die an diesem Tag bestanden und auch am Tag des Inkrafttretens noch bestehen. Das Gesetz gilt für rund 90% aller Mietwohnungen in Berlin.
Klagen wegen Mietendeckel
Es ist davon auszugehen, dass der Mietendeckel in der nächsten Zeit häufig Gegenstand gerichtlicher Verfahren sein wird.
Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung
Das Amtsgericht Charlottenburg (AG Charlottenburg) fällte bereits kurz nach Inkrafttreten des Mietendeckels ein Urteil, in dem es um eine Mieterhöhung ging und die Mieterin eine Zustimmung wegen des Mietendeckels verweigerte.
Klage der Vermieterin auf Erteilung der Zustimmung
Die Mieterin bewohnte eine Wohnung im Raum Berlin. Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 13.06.2019 von der Mieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung. Eine Zustimmung wurde jedoch von der Mieterin mit dem Hinweis auf den Mietendeckel verweigert.
Urteil des AG Charlottenburg
Die im Anschluss beim AG Charlottenburg erhobene Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte jedoch Erfolg.
Mietendeckel gilt für Ansprüche auf Mieterhöhung nach dem 23.2.2020
Das AG Charlottenburg stellt klar: Die Mieterin durfte sich jedenfalls nicht auf das Gesetz zum Mietendeckel berufen! Denn dieses gilt erst ab dem 23.02.2020 und somit nicht für vor diesem Tag entstandene Ansprüche auf Mieterhöhung, so das AG Charlottenburg.
Stichtag des 18.06.2019 betrifft Miethöhe
Auch der im Gesetz genannte Stichtag 18.06.2019 ändert darin nichts. Dieser Stichtag regelt seinem Wortlaut nach die Frage, „welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll“. Dies geht aus dem Urteil des AG Charlottenburg hervor.
Anspruch auf Mieterhöhung vor Inkrafttreten des Mietendeckels entstanden
Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung war in diesem Rechtsstreit vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zum Mietendeckel entstanden. Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB lagen vor. Es wurde sowohl die so genannte Wartefrist von 15 Monaten als auch die Sperrfrist eingehalten.
Voraussetzungen des § 558 BGB
Die Miete war seit 15 Monaten unverändert (Wartefrist) und das Mieterhöhungsverlangen wurde frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht (Sperrfrist). Zudem wurde die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten. Das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin war berechtigt.
Mieterin zu Zustimmung der Mieterhöhung verurteilt
Die Klage der Vermieterin war daher gerechtfertigt und die Mieterin wurde verurteilt, der Mieterhöhung zuzustimmen.
AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 – 213 C 136/19