Der Makler hat keinen Anspruch auf Maklercourtage, wenn er den Käufer einer Eigentumswohnung über erkennbar wesentliche Fragen falsch informiert. In diesem Fall hat der Makler seinen Anspruch auf Lohn verwirkt. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz (OLG Koblenz) vom 02.05.2019 hervor (2 U 1482/18).
Vermittlung eines Kaufvertrages durch Makler
Vorausgegangen war die Klage eines Immobilienmaklers gegen den Käufer einer Eigentumswohnung. Unstreitig war der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung aufgrund der Vermittlung des Maklers zustande gekommen, so dass grundsätzlich ein Anspruch auf Maklercourtage entstanden war.
Ablehnung der Zahlung der Maklercourtage durch Käufer
Der Käufer lehnte die Zahlung einer Maklercourtage jedoch ab und berief sich auf Verwirkung. Nach seiner Auffassung war der Anspruch auf Maklercourtage in Anlehnung an § 654 BGB in jedem Fall verwirkt, da der Makler ihn über wesentliche Fragen falsch informiert hatte. Nach Auffassung des Käufers hat der Makler aufgrund seiner Falschinformationen zumindest grob leichtfertig seine Vertragspflichten verletzt und sich dadurch seines Lohnes unwürdig erwiesen.
Falschinformationen des Maklers
Die Falschinformationen bestanden insbesondere darin, dass der Makler auf Nachfrage des Käufers versichert hatte, er könne in jedem Fall in der WEG nicht überstimmt werden. Grund hierfür sei, dass nach Kopfteilen abgestimmt werde und es außer dem Käufer nur noch einen weiteren Eigentümer gab. Dies entsprach jedoch nicht den Tatsachen. Tatsächlich gab es außer dem Käufer unstreitig zwei weitere Eigentümer.
Teilungserklärung angeblich nicht vorhanden
Hinzu kam die unstreitig falsche Information, dass eine Teilungserklärung noch nicht vorläge. Diese sollte nach Information des Maklers erst mit dem Kaufvertrag erstellt werden. Tatsächlich lag eine Teilungserklärung zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen bereits vor. Hiernach richtete sich das Stimmrecht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Ob der Käufer die Teilungserklärung beim Beurkundungstermin hätte einsehen können, ist zwischen den Parteien streitig.
Kenntnis über tatsächlichen Sachverhalt erst nach Abschluss des Kaufvertrages
Der Käufer behauptete, dass er erst nach Vertragsabschluss vom Vorhandensein und Inhalt der Teilungserklärung erfuhr, insbesondere davon, dass die Aussage des Maklers, er könne in der WEG nicht überstimmt werden, tatsächlich falsch war. Der Käufer war hierüber sehr verärgert. Am Vertragsschluss konnte und wollte der Käufer nichts mehr ändern. Aber den Maklerlohn, den sollte der Makler in jedem Fall nicht erhalten. Diesen habe der Makler nach Auffassung des Käufers in jedem Fall verwirkt.
Klage des Maklers
Der Makler erhob Klage vor dem zuständigen Landgericht, ohne Erfolg. Das Landgericht folgte der Auffassung des Käufers, wonach der Makler aufgrund der Falschinformationen seinen Anspruch auf Maklercourtage in jedem Fall verwirkt hat. Nun musste das OLG Koblenz über die Berufung des Maklers entscheiden.
Entscheidung des OLG Koblenz
Auch das OLG Koblenz verneinte einen Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage. Der Makler hat seinen Anspruch auf Lohn verwirkt, so das OLG Koblenz.
Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn
Zunächst sah es das OLG Koblenz als erwiesen an, dass der Makler den Käufer im Hinblick auf die Teilungserklärung und das Stimmrecht vor Vertragsabschluss falsch informiert hat. Dies führte zur Verwirkung des Lohnanspruchs, so das OLG Koblenz.
Rechtsprechung des BGH
Grundsätzlich „verwirkt ein Immobilienmakler seinen Lohnanspruch dann, wenn er mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit die Interessen des Kunden so schwerwiegend gefährdet oder beeinträchtigt, dass er unwürdig für den Erhalt des Maklerlohns erscheint“. Hierauf weist das OLG Koblenz unter Bezugnahme auf die entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hin (BGH, Urteil vom 29.11.1989, IVa ZR 206/88).
Treuepflichtverletzung des Maklers
Entscheidend ist dabei die subjektive Vorwerfbarkeit der Treuepflichtverletzung und die nach allgemeinen Rechts- und Billigkeitsempfinden zu beurteilende Frage, ob der Makler sich den Lohn verdient hat, so das OLG Koblenz.
Subjektive Vorwerfbarkeit
Nach Auffassung des OLG Koblenz war die subjektive Vorwerfbarkeit hier gegeben. Insbesondere genügt es, wenn der Makler über seine eigenen Kenntnisse täuscht oder etwas vorgibt, was er nicht überprüft hat oder den Kunden wissentlich wahrheitswidrig informiert, so das OLG Koblenz mit dem Hinweis auf ein Urteil des OLG Düsseldorf (Urteil vom 4. Dezember 1998, 7 U 59/98).
Konkrete Nachfrage des Käufers
Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Makler den Käufer auf dessen konkrete Nachfrage versichert hat, dass es noch keine Teilungserklärung gäbe, obwohl diese dem Sohn des Maklers bereits vorlag.
Behauptung ins Blaue hinein
Darüber hinaus behauptete der Makler ins Blaue hinein, dass der Käufer auf jeden Fall nicht überstimmt werden könne, da es nur einen weiteren Eigentümer gab und nach Kopfteilen abgestimmt wird.
Pflichten des Maklers, Informationen einzuholen und den Käufer aufzuklären
Der Makler wäre aufgrund seiner Treuepflichten aus dem Maklervertrag verpflichtet gewesen, die Frage der Stimmverteilung konkret in Erfahrung zu bringen und den Käufer hierüber aufzuklären, so das OLG Koblenz. Auf jeden Fall durfte der Makler nicht ins Blaue hinein behaupten, es gäbe nur einen weiteren Eigentümer und der Käufer könne in jedem Fall nicht überstimmt werden. Hierauf weist das OLG Koblenz in seinem Beschluss hin. Dies gilt insbesondere, weil der Käufer hierzu mehrfach nachgefragt hatte und damit die besondere Bedeutung dieser Frage für den Makler deutlich erkennbar war, so das OLG Koblenz.
Tatsächlich entstandener Schaden unbeachtlich
Mit der Falschinformation hatte der Makler seinen Anspruch auf Maklerlohn verwirkt. So geht es aus dem Beschluss des OLG Koblenz hervor. Ob dem Käufer tatsächlich ein Schaden entstanden ist, ist nach dem Beschluss des OLG Koblenz unbeachtlich. Denn die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn hat Strafcharakter, so das OLG Koblenz. Auf einen tatsächlich entstandenen Schaden kommt es daher nicht an, so das OLG Koblenz.
Rücknahme der Berufung
Aufgrund der vom OLG Koblenz angenommenen Verwirkung kündigte das OLG in seinem Beschluss an, die Berufung des Maklers zu verwerfen.
OLG Koblenz, Beschluss vom 02.05.2019 – 2 U 1482/18