Schimmel in der Wohnung kann zur Mietminderung berechtigen. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn es sich tatsächlich um einen Mangel handelt.
Schimmel Beweislast
Während der Schimmel ohne Weiteres nachweisbar ist anhand von Flecken oder pelzigem Belag, ist die Ursache oft nicht klar. Aus rechtlicher Sicht stellt sich die Frage, wer für den Schimmel die Beweislast trägt. Die Zuordnung der Beweislast für den Schimmel bzw. dessen Ursache ist von großer praktischer Bedeutung. Denn die Unerweislichkeit der Ursache fällt demjenigen zur Last, der die Beweislast für den Schimmel trägt.
Der Vermieter muss nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf einen Baumangel zurückzuführen ist. Gelingt dem Vermieter der Nachweis, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht durch falsches Nutzerverhalten verursacht wurde. Kann der Mieter sich nicht entlasten, steht ihm auch kein Recht auf Minderung der Miete zu. Ein solches Urteil fällte das Amtsgericht Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M.) am 12.12.2018 unter Verweis auf die gängige Rechtsprechung (33 C 2164/18).
Der Fall
Die Kläger mieteten von der Beklagten eine Wohnung. In dieser Wohnung trat Schimmel auf. Die Kläger führten ein selbständiges Beweisverfahren durch, um die Ursache der Schimmelbildung herauszufinden. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger erstellte hierzu ein Gutachten. Nach Auffassung der Kläger belegte dieses Gutachten, dass ein dauerhafter Mietmangel vorliegt. Die Beklagte war da anderer Auffassung. Sie ging davon aus, dass ein falsches Lüftungsverhalten die Ursache für die Schimmelbildung gewesen ist.
Aufgrund einer Abmahnung durch die Beklagte ließen die Kläger den Schimmel in der Wohnung beseitigen. Sie begehrten jedoch eine Mietminderung von 10%. Die Kläger waren der Auffassung, dass sie zur Minderung der Miete seit dem Auftreten des Schimmels und auch noch nach dem Beseitigen des Schimmels berechtigt sind. Die Wohnung sei nach wie vor viel zu feucht und dadurch schimmelanfällig. Aufgrund der damit verbundenen höheren Lüftungs- und Heizanforderungen würde ein Mietminderungsrecht bestehen, so die Kläger.
Die Kläger erhoben Klage vor dem AG Frankfurt a.M. und beantragten die Feststellung einer Mietminderung in Höhe von 10%. Darüber hinaus beantragten die Kläger festzustellen, dass sie kein Verschulden an der Schimmelbildung treffe und die Wohnung aufgrund der hohen Feuchtigkeit mangelbehaftet ist.
Entscheidung des AG Frankfurt a.M.
Das AG Frankfurt a.M. wies die Klage ab. Die Kläger konnten einen Mangel an ihrer Mietwohnung gemäß § 536 BGB nicht nachweisen, so das AG Frankfurt a.M.. Grundsätzlich kann die Schimmelbildung in einer Mietwohnung einen solchen Mangel darstellen.
Ursache des Schimmels entscheidend
Entscheidend ist jedoch die Ursache des Schimmels, so das AG Frankfurt a.M.. Bei Schimmel muss zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf einen Baumangel zurückzuführen ist. Gelingt dem Vermieter der Nachweis, dass ein Baumangel nicht vorliegt, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht auf falschem Nutzerverhalten beruht. Hierauf weist das AG Frankfurt a.M. in seinem Urteil hin.
Baumangel oder falsches Nutzerverhalten
Das AG Frankfurt a.M. legte seiner Entscheidung das Gutachten aus dem zuvor durchgeführten selbständigen Beweisverfahren zu Grunde. Der Sachverständige führte hierin aus, dass die in der Wohnung aufgetretene Schimmelbildung nur bei einer anhaltenden Überschreitung der normgerechten Luftfeuchtigkeit von 50% auftreten kann.
Überschreiten der zulässigen Lufteuchtigkeit
In den Räumen der Wohnung wurde eine relative Luftfeuchte von über 60%, teilweise über 70% gemessen. Besonders im Kinderzimmer wurde eine absolut überhöhte Luftfeuchte festgestellt, dies trotz zweimaligem täglichen Lüften. Der Sachverständige führte aus, dass die Kläger durch ein ausgiebiges Heizen und mehrmals tägliches Lüften eine Schimmelbildung hätten vermeiden können. Baumängel stellte der Sachverständige hingegen nicht fest.
Das AG Frankfurt a.M. sah es aufgrund dieses Gutachtens als erwiesen an, dass Baumängel, die zur Schimmelbildung führten, nicht vorlagen. Die Kläger konnten sich allerdings mit dem Gutachten auch nicht entlasten. Statt dessen belegte das Gutachten ein falsches Nutzerverhalten der Kläger.
Pflicht des Mieters zum Heizen und Lüften
Nach Auffassung des AG Frankfurt a.M. sind die Kläger zu einem ausgiebigerem Heizen und Lüften verpflichtet. Die Anforderungen sind insbesondere auch nicht überzogen, so das AG Frankfurt a.M.. Die Pflichten des Mieters bezogen auf das Mietobjekt ergeben sich aus den Umständen des Einzelfalls. Die Kläger bewohnen eine Wohnung, bei welcher eine regelmäßige Beheizung aller Räume im Winter und ein mehrmals tägliches Lüften erforderlich ist, so das AG Frankfurt a.M.. Nach dem Urteil des AG Frankfurt a.M. würde ein Mangel nur dann vorliegen, wenn „die Tauglichkeit zum normalen Gebrauch gemindert ist“. Das erforderliche mehrmalige Lüften und regelmäßige Beheizen aller Räume im Winter mindert nicht die Tauglichkeit zum normalen Gebrauch. Ein Mangel liegt nach dem Urteil des Ag Frankfurt a.M. daher nicht vor.
Dementsprechend waren die Kläger auch nicht zur Minderung der Miete berechtigt, so das Urteil des AG Frankfurt a.M..
AG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.12.2018 – 33 C 2164/18