Hat der Mieter gegen seinen ehemaligen Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz, sind Maklerkosten für den Erwerb einer neuen Wohnung hiervon jedenfalls nicht umfasst. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am 09.12.2020 in zwei unterschiedlichen Verfahren. In beiden Verfahren ging es um die Erstattungsfähigkeit von Maklerkosten für den Erwerb einer Wohung bzw. eines Hauses (VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18).
Wird ein Mietverhältnis durch Kündigung beendet, kommt es nicht selten zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Entweder der Mieter möchte gar nicht erst ausziehen oder der Zustand der Wohnung bei Rückgabe an den Vermieter gibt Anlass zu Streit.
Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter
Falls der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, kommen Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht. Realisiert zum Beispiel der Vermieter seinen Eigenbedarf nicht, kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz geltend machen. Gleiches gilt, wenn der Mieter wegen einer erheblichen Vertragspflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis kündigt.
Welche Schäden dann geltend gemacht werden können und welche nicht, beschäftigt häufig die Gerichte. In zwei aktuellen Verfahren hatte der BGH zu entscheiden, ob Maklerkosten des Mieters für die Beschaffung neuen Wohnraums erstattungsfähig sind, wenn der neue Wohnraum als Eigentum erworben wird.
Entscheidung des BGH
Der BGH hat hierzu eine klare Rechtsauffassung und entschied:
Maklerkosten für den Eigentumserwerb des neuen Wohnraums sind nicht erstattungsfähig!
Selbst wenn der Mieter gegen den ehemaligen Vermieter Schadensersatz verlangen kann, so zählen etwaige Maklerkosten für den Erwerb einer neuen Wohnung oder eines neuen Hauses jedenfalls nicht dazu, so der BGH.
Keine Maklerkosten für Eigentumserwerb
Der BGH weist darauf hin, dass die Maklerkosten für einen Eigentumserwerb nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht des Vermieters umfasst sind. Erstattungsfähig sind nur die Schäden, die in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, so der BGH.
Mit dem Eigentumserwerb hat der Mieter nach Ansicht des BGH jedoch nicht nur seinen Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern darüber hinaus eine Rechtsstellung als Eigentümer eingenommen. Dies ist mehr als das vorherige reine Besitzrecht an einer Wohnung, so der BGH.
Eigentum ist mehr als Besitz
Das neue Eigentumsrecht bietet nun ein uneingeschränktes und eigenverantwortliches Nutzungs- und Verfügungsrecht, welches über das bisherige Besitzrecht an der angemieteten Wohnung hinaus geht. Dies stellt der BGH klar.
Der ehemalige Mieter verfolgt mit dem Eigentumserwerb weitergehende Interessen, als bloß die Deckung seines Wohnbedarfs. Es hätte für die Deckung des Wohnbedarfs das Anmieten einer neuen Wohnung genügt. Aus diesem Grund sind Maklerkosten für den Erwerb vom Wohneigentum oder eines Hauses nicht erstattungsfähig, so der BGH.
Der BGH verwies allerdings eines der beiden Verfahren zurück an das Berufungsgericht. Denn in diesem Verfahren ging es noch um die Erstattungsfähigkeit der Umzugskosten, die Übergangsunterkunft sowie den Aus- und Einbau der Einbauküche.
Diese Kosten sind grundsätzlich schon erstattungsfähig, so der BGH. Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob der Mieter diese Kosten als Kündigungsfolgeschäden vom Vermieter verlangen kann.
BGH, Urteile vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18