Besichtigt der Vermieter die Wohnung des Mieters, darf er eine weitere Person zur Besichtigung mitnehmen, wenn diese dem Anlass der Besichtigung gerecht wird. Erlaubt ist daher z.B. die Mitnahme eines Handwerkers oder Sachverständigen, wenn es um die Besichtung von Mängeln geht. Möchte der Vermieter jedoch eine unbeteiligte Person als Zeugen dabei haben, kann der Mieter dieser Person den Zutritt zu seiner Wohnung verwehren. So entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth (LG Nürnberg-Fürth) am 18.06.2018 (7 S 8432/17).
Besichtigung des Vermieters wegen Mängelanzeige des Mieters
Vorausgegangen war ein Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter um eine vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hatte an seinen Mieter ein Reihenmittelhaus vermietet. Während des Mietverhältnisses erreichten den Vermieter diverse Mängelanzeigen des Mieters. Der Vermieter wollte daraufhin das Reihenmittelhaus zusammen mit einem Zeugen besichtigen.
Zutritt verweigert
Der Mieter jedoch verweigerte dem vom Vermieter mitgebrachten Zeugen den Zutritt zu seiner Wohnung. Mehrere Besichtigungsversuche des Vermieters scheiterten aus diesem Grund. Weil sich der Vermieter durch die Mängelanzeigen und der Weigerung des Mieters, ihm und dem Zeugen den Zutritt zu gewähren, schikaniert fühlte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos.
Verweigerung des Zutritts als Kündigungsgrund?
Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen. Nach seiner Auffassung war er nicht verpflichtet, irgendwelchen fremden und unbeteiligten Personen Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Dies kann daher kein Kündigungsgrund sein, so der Mieter.
Räumungsklage des Vermieters
Der Vermieter erhob daraufhin beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da es die Kündigung für unwirksam hielt. Der Mieter durfte dem vom Vermieter mitgebrachten Zeugen den Zutritt verwehren, so das Amtsgericht. Hierauf die fristlose Kündigung zu stützen, war nach Auffassung des Amtsgerichts unwirksam.
Der Vermieter hielt an der fristlosen Kündigung fest und legte Berufung beim LG Nürnberg-Fürth ein.
Entscheidung des LG Nürnberg-Fürth
Das LG Nürnberg-Fürth entschied: Die fristlose Kündigung ist unwirksam, da ein Kündigungsgrund nicht vorlag. Der Mieter hatte das Recht, dem vom Vermieter mitgebrachten Zeugen den Zutritt zu seiner Wohnung zu verweigern.
Unverletzlichkeit der Wohnung – Keine Besichtigung durch unbeteiligte Dritte
Der Mieter hat ein Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Dies folgt aus Artikel 13 Grundgesetz. Dieses Grundrecht gebietet, dass das dem Vermieter unter bestimmten Umständen zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird, so das LG Nürnberg-Fürth.
Lediglich Personen, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden
Hierzu gehört, dass der Vermieter bei seiner Besichtigung lediglich Personen hinzuziehen darf, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden, so das LG Nürnberg-Fürth.
Bei Mängeln Hinzuziehung von Handwerkern oder Sachverständigen
Ist Grund für die Besichtigung z.B. eine Mängelanzeige des Mieters, so darf der Vermieter eine fachkundige Person zur Begutachtung des Mangels hinzuziehen. Hierauf weist das Gericht hin. Damit wird eben auch dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung Rechnung getragen. Denn durch die Besichtigung der fachkundigen Person können unter Umständen weitere Termine vermieden werden, so das LG Nürnberg-Fürth.
Unbeteiligte Dritte als Zeugen unzulässig
Die Hinzuziehung eines unbeteiligten Dritten als Zeugen durch den Vermieter ist nach Auffassung des LG Nürnberg-Fürth jedoch nicht gerechtfertigt. Der Mieter muss dem sachunkundigen unbeteiligten Dritten den Zutritt zu seiner Wohnung nicht gewähren. Dies folgt aus seinem Recht an der Unverletzlichkeit der Wohnung.
Verweigerung des Zutritts rechtmäßig
Besteht der Vermieter darauf, die Wohnung nur zusammen mit dem unbeteiligten Zeugen zu besichtigen, kann er die Besichtigung nicht durchführen. Der Mieter ist dann berechtigt, den Zutritt zu seiner Wohnung zu verweigern.
Kündigung unwirksam
Da der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung zu Recht verweigert hat, durfte der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund auch nicht kündigen. Er hatte somit auch keinen Anspruch auf Räumung, so das LG Nürnberg-Fürth. Die Räumungsklage war daher abzuweisen und der Mieter kann in „seinem“ Reihenmittelhaus wohnen bleiben.
LG Nürnberg-Fürth, Beschl. vom 18.06.2018 – 7 S 8432/17