Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache auch ohne Fristsetzung zur Nacherfüllung? (BGH, T.v. 28.02.2018 – VIII ZR 157/17)

Nach Beendigung von Mietverhältnissen entsteht häufig Streit um Schäden an Mietwohnungen. Der Vermieter wähnt sich zumeist in Sicherheit, weil er auf die Kaution zurückgreifen kann. Allerdings hilft ihm das nur dann, wenn er die rechtlichen Anforderungen beachtet und die Kaution für die Beseitigung der Schäden ausreicht. Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache kann der Vermieter grundsätzlich nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung oder des Hauses geltend machen (§ 548 Absatz 1 Satz 1 BGB). Der Rückgriff auf die Mietkaution scheitert in vielen Fällen daran, dass es Vermietern nicht gelingt, innerhalb dieser kurzen Frist verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen (z. B. Klage erheben, Mahnbescheid beantragen). Das bedeutet, dass der Mieter nach Ablauf der Frist praktisch nichts mehr zu befürchten hatte und der Vermieter auf dem Schaden sitzen blieb.

Rechtlich könnte der Vermieter die Kaution zwar gegen Schadensersatzansprüche auch dann aufrechnen, wenn die Schadensersatzansprüche bereits verjährt waren (§ 215 BGB). Das setzt aber voraus, dass es sich um gleichartige Forderungen handelt, die sich zumindest zu einem Zeitpunkt unverjährt gegenüberstanden. Der gegen den Mieter gerichtete Schadensersatzanspruch und der gegen den Vermieter gerichtete Anspruch auf Rückzahlung der Kaution müssten für eine Aufrechnung aber gleichartig sein. Genau hier liegt das Problem im Mietrecht: Vermieter haben zunächst einmal nur einen Anspruch auf vertragsgemäße Rückgabe der Mietsache (§ 546 BGB). Dabei handelt es sich aber nicht um einen Geldanspruch. Der Rückgabeanspruch ist nicht gleichartig mit dem auf Geld gerichteten Kautions-Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. Vielmehr wandelt sich der Rückgabeanspruch des Vermieters erst dann in einen Schadensersatzanspruch um, wenn der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist zur ordnungsgemäßen Leistung gesetzt hat (§ 281 Absatz 1 Satz 1 BGB). So behandelte zumindest die ganz überwiegende Anzahl der Gerichte die Fälle, bei denen es um die Aufrechnung mit der Kaution ging. Das führte dazu, dass Vermieter, die nicht innerhalb der kurzen Verjährung Klage erhoben haben, es oft nicht schafften, den Rückgabeanspruch in einen Schadensersatzanspruch umzuwandeln. Vermieter haben dann praktisch keine Chance gehabt, auf die Kaution zuzugreifen. Ob die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs einer vorherigen Fristsetzung bedurfte, war allerding bislang nicht höchstrichterlich geklärt.

Der BGH wird nun grundlegend über die Frage zu entscheiden haben, ob die Geltendmachung von Schadensersatz nach einem beendeten Mietverhältnis davon abhängig ist, dass der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist setzt (§ 281 Absatz 1 BGB) oder ob die mangelhafte Rückgabe der Mietsache bereits eine Schadensersatzpflichten begründende Pflichtverletzung des Mieters darstellt (§ 280 Absatz 1 BGB).

Hintergrund: Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung, denn sie behandelt eine nahezu täglich auftretende Konstellation. Der Verzicht auf das Erfordernis der Fristsetzung würde den Wert der Kaution erheblich steigern und die oft als bloße Förmelei angesehene Aufforderung würde vielen Vermietern das Leben leichter machen. Auf der anderen Seite müssten Mieter damit rechnen leichter zur Verantwortung gezogen zu werden.

BGH, T.v. 28.02.2018 – VIII ZR 157/17

LG Schweinfurt, Urteil vom 30.06.2017 – 22 S 2/17

AG Bad Neustadt a. d. Saale, Urteil vom 6. Oktober 2016 – 1 C 471/12

 

 

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