Vermieter schuldet keine fachgerechte Mangelbeseitigung – Beseitigung von Symptomen genügt (AG Bremen, Urt. v. 26.10.2017 – 9 C 476/15)

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es nicht selten zu Streit über die Ausführung von Mängelbeseitigungsarbeiten. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Welche Anforderungen an einen vertragsgemäßen Zustand zu stellen sind, hängt vom Einzelfall ab. So kann der Mieter einer Altbauwohnung nicht verlangen, dass der Vermieter das Knarren der Holzdielen abstellt, denn das gehört bei einer Altbauwohnung dazu und stellt dementsprechend keinen Mangel dar. Anders sieht es aber bei klaren, den Mietgebrauch einschränkenden Mängeln aus, wie Feuchtigkeit an den Wänden und Schimmelbildung. Vermieter ergreifen in solchen Fällen manchmal nur provisorische Maßnahmen, die nicht geeignet sind, die eigentliche Ursache zu beheben.

Über die Reichweite der Vermieterpflichten hatte das Amtsgericht Bremen zu entscheiden: Die Mieterin beanstandete nach einem Wassereintritt Feuchtigkeit im Keller und verlangte vom Vermieter die Beseitigung der Mängel und minderte die Miete um 10%. Der Vermieter sei zur Beseitigung der Mangelursache verpflichtet und er müsse die Mangelfolgen in Gestalt von Ausblühungen und Verfärbungen beseitigen lassen. Der Vermieter wandte ein, dass die Wände nach dem Wassereintritt erst einmal trocknen müssen, was eine gewisse Zeit dauere. Die Mieterin klagte und verlangte vor Gericht, dass der Vermieter verurteilt wird, die Mängel und Ursachen fachgerecht beseitigen zu lassen. Der Antrag lautete:

1. Der Beklagte (Vermieter) wird verurteilt, folgenden Mangel und dessen Ursachen fachgerecht zu beseitigen:

– Nasser Kellerraum der Wohnung XXX Bremen.

2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin (Mieterin) berechtigt ist, die Miete für die Wohnung XXX in Bremen bis zur Beseitigung des Mangels um 10 %, mithin um monatlich 46,18 EUR zu mindern und in Höhe von weiteren 40 %, mithin in Höhe von 184,72 EUR von ihrem Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen Gebrauch zu machen.

Mit diesen weit reichenden Anträgen blieb die Mieterin indessen ohne Erfolg. Das AG Bremen urteilte, dass die Mängel lediglich eine Minderung von 2% bzw. 9,24 Euro monatlich rechtfertigen, denn betroffen waren lediglich Kellerräume, bei denen Nutzungsbeeinträchtigungen nicht so stark ins Gewicht fallen wie bei Wohnräumen. Außerdem könne die Mieterin nicht die fachgerechte Ursachenbeseitigung verlangen, sondern nur die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache. Dazu gehört die Beseitigung von Mängeln, etwa in Gestalt von feuchten Wänden, Verfärbungen oder Ausblühungen und Abplatzungen. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gilt das Amtsgericht lediglich im Umfang von 6% bzw. 27,72 Euro monatlich für gerechtfertigt.

Maßgeblich war für das Gericht, dass der Vermieter nicht die Beseitigung der Mangelursachen schuldet und ebenso wenig eine fachgerechte oder nachhaltige Mangelbeseitigung. Vermieter schulden Instandsetzung bzw. Instandhaltung. Das bedeutet, dass während der Mietzeit ein Zustand wiederherzustellen (Instandsetzung) oder aufrechtzuerhalten (Instandhaltung) ist, der die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs gewährleistet. Maßgeblich ist dabei die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Regelmäßig kommt es dabei hauptsächlich auf den Innenraum an. Die Bausubstanz eines Hauses und dessen Außenhaut ist nicht Gegenstand des Mietvertrags. In vielen Fällen ist Vermietern ein Zugriff auf die Bausubstanz aus rechtlichen Gründen verwehrt. So darf der Sondereigentümer einen durchgehenden Riss in der Außenmauer, der im Ergebnis zu Schimmelpilzbildungen in der Mietwohnung geführt hat, auf Wunsch des Mieters nicht selbst beheben. Vielmehr bedarf es wegen der Betroffenheit von Gemeinschaftseigentum einer Anordnung des WEG-Verwalters oder eines Mehrheitsbeschlusses aller Sondereigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der einzelne Sondereigentümer/Vermieter dürfte den Mauerriss nur von innen (notdürftig) verspachteln und die betroffenen Wandflächen neu verputzen und streichen – mit dem Risiko, dass der Schimmel demnächst erneut auftreten wird.

Sofern der Vermieter einem Mangel durch Beseitigung der – den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigenden – Mangelsymptome abhilft, ist dies regelmäßig ausreichend, sofern zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden. Es ist daher Sache des Vermieters, eine dauerhafte und nachhaltige Mangelbeseitigung anstreben. Verpflichtet werden kann er dazu indessen nicht.

Hintergrund: Für Mieter ist die Entscheidung auf den ersten Blick frustrierend. Denn sie eröffnet Vermietern die Möglichkeit, Pfusch-Reparaturen an der Mietsache vorzunehmen. Rechtlich ist das aber nicht zu beanstanden, denn die Mietsache steht nun einmal nicht im Eigentum des Mieters. Vielmehr kann der Eigentümer entscheiden, wie er mit der Sache verfährt (§ 903 BGB), und auch, ob er die Mietsache fachgerecht saniert oder verkommen lässt. Die Grenze der Entscheidungsfreiheit des Vermieters liegt allein darin, dass er die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat. Damit beschränken sich die Pflichten des Vermieters auf die Beseitigung der Mangelfolgen, die nachteilige Auswirkungen auf die vertragsgemäße Nutzung haben. Dass es möglicherweise vernünftiger ist, einen Mangel an der Wurzel anzupacken und nachhaltig von der Ursache ausgehend zu beseitigen, spielt keine Rolle. Das Mietrecht bietet keine Handhabe dafür, den Vermieter zu vernünftigem Verhalten zu bewegen. Ist beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus das Dach undicht und regnet es auf dem Dachboden durch, kann der Vermieter allein deshalb nicht in Anspruch genommen werden. Wenn das Wasser aber bis zur Mietwohnung durchdringt, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt. Das hindert den Vermieter aber nicht daran, „unkonventionelle“ Methoden anzuwenden, etwa ein Glas zum Auffangen des Wassers aufzustellen. Eine Reparatur des Daches kann der Mieter von Rechts wegen ebenso wenig verlangen wie die Sanierung der Außenfassade.

AG Bremen, Urteil vom 26.10.2017 – 9 C 476/15