OLG Rostock, Urteil vom 07.01.2016 – 3 U 131/13

Aktenzeichen: 3 U 131/13

Oberlandesgericht Rostock

Im Namen des Volkes

Urteil

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 20.11.2013 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

3. Dieses Urteil sowie das in Ziffer 1. des Tenors bezeichnete Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung aus dem jeweiligen Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem jeweiligen Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 66.560,43 € festgesetzt.

 

Gründe

 

I.

Der Kläger macht Zahlungs- und Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten aus zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträgen bzw. aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis geltend.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung 6 in der F-Straße 45 und der Wohnungen 19 und 20 in der X Straße 25a, jeweils belegen in X-Stadt. Die Wohnungen erwarb er von zwei Gesellschaften, deren alleiniger Geschäftsführer und Gesellschafter zum Kaufzeitpunkt der Beklagte war.

Die Parteien schlossen am 28.12.1996 einen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit vom 01.01.1997 bis zum 31.12.2007 über die Wohnung in der F-Straße 45. Die Vermietung erfolgte als Wohnung oder Büro. Vermietet wurde die Wohnung im Dachgeschoss links mit einer Größe von 130 qm. In § 2 Ziffer 5 des Vertrages heißt es:

„Der Mieter ist zu vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn er einen Nachmieter stellen kann, der seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter übernimmt.“

Weitere zwei Mietverträge vom 11. November 1999 schlossen die Parteien über die beiden Wohnungen in der X Straße 25a für die Zeit vom 01.01.2000 bis zum 31.12.2009. § 13 des jeweiligen Vertrages sieht vor, dass die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an einen Dritten der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf. In § 28 unter „Sonstiges“ findet sich jeweils handschriftlich das Wort Untervermietung und der weitere Text: Sonderkündigungsrecht vermieterseits nach zwei Jahren. Untermietverhältnis wird übernommen.

In § 19 Ziffer 1 heißt es:

„… Bei einer vom Mieter zu vertretenen vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haftet der Mieter für den Ausfall der Miete, Nebenabgaben und sonstigen Leistungen sowie für jeden weiteren Schaden, den der Vermieter durch den vorzeitigen Auszug aus der Wohnung und den Leerstand der Mieträume während der vertragsgemäßen Dauer des Mietverhältnisses erleidet …“.

Die beiden Verträge sind ausgenommen der Beschreibung des Mietgegenstandes wortgleich.

Vereinbart war zwischen den Parteien, dass der Beklagte zur Sicherung regelmäßiger Mieteinkünfte die Wohnungen 19 und 20 in der X Str. 25a als gewerblicher Zwischenvermieter untervermietet. Die Vermietung sollte zu Wohnzwecken erfolgen. Die Ehefrau des Beklagten, YYY, vermietete unter der Firmierung „Grundbesitzverwaltung YYY“ die Wohnungen in der X Straße 25a unbefristet, und zwar die Wohnung Nr. 19 beginnend ab dem 01.01.2003 an M und die Wohnung Nr. 20 unbefristet ab dem 01.03.2002 an N.

Für die Wohnung F-Straße 45 zahlte der Beklagte weder Miete noch Nebenkostenvorauszahlungen, sondern kündigte die Wohnung mit Schreiben vom 20.11.2001 zum 31.01.2002 unter Benennung eines Nachmieters und übersandte den Wohnungsschlüssel mit dem Bemerken, die Wohnung nicht mehr zu brauchen. Der Kläger seinerseits kündigte dem Beklagten mit Schreiben vom 28.11.2001 fristlos wegen Zahlungsverzuges.

Für die Wohnungen in der X Straße 25a stellte der Beklagte zum 31.01.2006 die Mietzahlungen ein. Es erfolgte eine fristlose Kündigung des Klägers vom 14.07.2006. Eine Herausgabe der Mieträume an den Kläger erfolgte nicht. Im Dezember 2009 genehmigte der Kläger die Untermietverträge hinsichtlich der Wohnungen in der X Straße 25a gegenüber dem Beklagten. In der Anspruchsbegründungsschrift vom 10.06.2010 erklärte er, die Untermietverträge nochmals zu genehmigen.

Der Kläger begehrt ausstehende Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen sowie im Rahmen der Untervermietung vereinnahmte Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen. Wegen der Berechnung der Forderung im Einzelnen nimmt der Senat auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug. Bei der Berechnung hat der Kläger berücksichtigt, dass weitere Forderungen bereits Gegenstand anderer Rechtsstreite waren.

Der Beklagte hat eingewandt, die Mietzahlungen der Frau M und des Herrn N könne der Kläger von ihm nicht verlangen, er sei nicht der Vermieter. Er könne allenfalls die mit dem Beklagten vereinbarten Mieten verlangen, wobei für die Betriebskostenvorauszahlungen bereits Abrechnungsreife eingetreten sei. Für Forderungen einschließlich 2006 hat er die Einrede der Verjährung erhoben. Ferner stehe dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht gezahlter Hausgelder an die Eigentümergemeinschaft bzw. die Verwalterin zu. Hilfsweise rechne er mit Forderungen aus Kostenfestsetzungsbescheiden auf.

Mit Versäumnisurteil vom 05.06.2013 hat das Landgericht Stralsund die Klage abgewiesen. Das Landgericht Stralsund hat mit Urteil vom 20.11.2013 das Versäumnisurteil vom 05.06.2013 aufrechterhalten. Dem Kläger stünden die geltend gemachten Zahlungsansprüche nicht zu. Wegen der Entscheidungsgründe und der weitergehenden erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen nimmt der Senat auf das angefochtene Urteil Bezug.

Der Kläger verfolgt mit der Berufung seine erstinstanzlichen Anträge unter Aufhebung von Versäumnis- und Endurteil weiter und beantragt hilfsweise die Zurückverweisung an das Landgericht.

Zu Unrecht habe das Landgericht die Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis nicht geprüft und sei deshalb in Verbindung mit weiteren Rechtsfehlern zu dem unrichtigen Ergebnis der Klageabweisung gekommen.

Unstreitig hätten für die X Straße zwischen den Parteien die hier im Streit stehenden Mietverhältnisse als befristete Mietverhältnisse zu dem jeweils vereinbarten Mietzins und vereinbarter Umlage der Mietnebenkosten bestanden. Für den Beklagten als Mieter sei eine Untermieterlaubnis unter den im Vertrag jeweils genannten Bedingungen vereinbart gewesen. Sinn dieses Vertragskonstrukts sei es gewesen, dass der Kläger als Vermieter für einen bestimmten Zeitraum eine Mietgarantie hatte und der Beklagte als gewerblicher Untervermieter fungieren und die Wohnungen weiter untervermieten durfte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien habe der Kläger das Recht gehabt, in den jeweiligen Untermietvertrag einzutreten. Unstreitig habe der Beklagte zu den vorgetragenen Zeitpunkten die Mieten nicht mehr entrichtet und so zurechenbar und schuldhaft die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung geschaffen. Diese habe der Kläger ausgesprochen und ihm unter der Anschrift XXX per Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das Landgericht habe aus dem Vortrag des Klägers die falschen rechtlichen Schlüsse gezogen. Der Beklagte habe mit Zugang der Kündigungen zwar seinen Besitz verloren, ihn aber pflichtwidrig beibehalten. Er sei so bösgläubiger Besitzer ohne Besitzrecht geworden. Somit schulde er dem Kläger Schadensersatz. Er habe den Kläger so stellen müssen, wie er stünde, wenn der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Damit schulde er dem Kläger die Mieten in vereinbarter Höhe.

Er schulde darüber hinaus den höheren Erlös, den die Mieter N und W gezahlt hätten. Das habe das Landgericht übersehen. Vertraglich schulde der Beklagte den erzielbaren als auch den erzielten Mietzins aus § 546a Abs. 1 und 2 BGB. Dieser bestehe in dem von den Mietern N und M gezahlten Betrag, der der ortsüblichen Miete entspreche. Hätte sich der Beklagte dem Kläger gegenüber vertragstreu verhalten, hätte er den Untermietern M und M den Besitz vermittelt und damit die Fruchtziehung des Untermietzinses wie vertraglich vereinbart bewirkt. Gesetzlich folge dies aus den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (Eingriffskondiktion in den Zuweisungsgehalt des dem Rechtskreis des Klägers zugehörigen Recht zur Vermietung seines Eigentums durch Besitzvorenthaltung und Zahlungsvorenthaltung durch den Beklagten) und vor allem auch aus §§ 990 Abs. 1 Satz 2, 989, 987 BGB und auch aus der weitergehenden Verzugshaftung nach erklärter Kündigung (§§ 990 Abs. 2, 989, 987 BGB).

Verkannt habe das Landgericht, dass der bösgläubige Besitzer ab Eintritt der Bösgläubigkeit dem bösgläubigen Besitzer ab Rechtshängigkeit gleichstehe. Deshalb seien die Ausführungen des Gerichts zur fehlenden Rechtshängigkeit für den Zeitraum, in dem die Zahlungen verlangt werden, unerheblich. Das Landgericht hätte sich mit der Bösgläubigkeit des Besitzers auseinandersetzen und zu dem Schluss kommen müssen, dass die hier geltend gemachten Forderungen dem Kläger zustehen.

Der Beklagte habe kraft Mietvertrages untervermieten dürfen, nicht unterverleihen. Eine Mitbesitzeinräumung hätte er dem Kläger anzeigen müssen. Wenn nun die Ehefrau des Beklagten im Verhältnis zum Beklagten unentgeltlich besitze, wäre der Schuldgrund dafür Grundstücksleihe, die vertraglich nicht erlaubt gewesen sei. Der Beklagte wäre dann unbefugter Entleiher und müsste dafür dem Kläger haften. Wenn die Ehefrau Untermieterin des Beklagten gewesen sei, habe der Kläger ein vertragliches Recht zum Eintritt in dieses Untermietverhältnis nach Zugang der Kündigung beim Beklagten. Dieses Recht habe der Beklagte verletzt und schulde daher Schadensersatz. Unstreitig würden die unmittelbaren Besitzer M und N die Wohnungen aufgrund Mietvertrages mit der Grundbesitzverwaltung YYY besitzen.

Zum Eintritt in diesen Vertrag wäre der Kläger dann berechtigt gewesen.

Verjährung spiele hier keine Rolle, weil der Kläger erst im Jahr 2009 von der Person des jeweiligen Untermieters Kenntnis erlangt habe. Dass die Grundbesitzverwaltung YYY von der Ehefrau des Beklagten betrieben werde, habe er erst durch die Klageerwiderung erfahren. Auf Verjährung könne sich der Beklagte auch nach Treu und Glauben nicht berufen, denn er hätte bereits unmittelbar nach Kündigung den Vertragsschluss zwischen dem Kläger und den Untermietern N und M ermöglichen müssen.

Für die F-Str. 45 habe der Beklagte selbst gekündigt und die Schlüssel übersandt. Damit bewirke er jedoch keine Enthaftung aus dem befristeten Mietverhältnis. Der Kläger habe nämlich nicht durch eigenes Verhalten dazu beigetragen, insbesondere nicht die Schlüssel angefordert. Der Beklagte schulde die Erfüllung des Vertrages bzw. Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.

Der Beklagte begehrt die Zurückweisung der Berufung und verteidigt das angefochtene Urteil. Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis kämen nicht in Betracht, da der Beklagte mit der Kündigung seinen Besitz aufgegeben habe. Sein allenfalls mittelbarer Besitz sei jedenfalls mit der vom Kläger genehmigten Untervermietung der Grundbesitzverwaltung YYY erloschen.

 

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die mit ihr weiter verfolgte Klage ist unbegründet, da die vom Kläger begehrten Zahlungen diesem aus keinem Rechtsgrund zustehen.

1.

Betreffend die Wohnung Nr. 6 F-Str. 45, die sowohl als Wohnung als auch als Büro genutzt werden konnte, besteht für die Jahre 2006 und 2007, für welche mit der Klage die Differenz zwischen anderweitig erzielten Mieten und der zwischen den Parteien vereinbarten Miete geltend gemacht wird, weder ein Anspruch auf ausstehende Mietzahlungen noch auf Nutzungsentschädigung nach §§ 535, 546a BGB noch ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung, die zur vorzeitigen Beendigung des Vertrages geführt hat.

Mit Schreiben vom 20.11.2001 hat der Beklagte wirksam das ihm in § 2 Ziffer 5. des Vertrages eingeräumte Sonderkündigungsrecht ausgeübt, so dass das Mietverhältnis spätestens zum 30.06.2001 sein Ende gefunden hat. Die Befristung des Mietvertrages steht der Ausübung eines vereinbarten Sonderkündigungsrechts nicht entgegen. § 2 Ziffer 5. des Vertrages räumt dem Beklagten ein Kündigungsrecht für den Fall ein, dass er einen geeigneten Nachmieter benennt, der bereit ist, die Rechte und Pflichten des Beklagten aus dem Mietvertrag zu übernehmen. In dem Kündigungsschreiben benannte er die KKK GmbH als Nachmieterin und fügte eine Erklärung bei, wonach der Geschäftsführer dieser GmbH bereit sei, die vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis zu übernehmen. Der Kläger seinerseits erklärte mit Schreiben vom 28.11.2001 zwar die Eignung des benannten Nachmieters zu prüfen, hat diesen in der Folgezeit aber nicht zurückgewiesen. Die Eignung des Nachmieters hat der Kläger im vorliegenden Rechtsstreit nicht in Abrede gestellt. Der Wirksamkeit der Kündigung steht dabei nicht entgegen, dass der Beklagte die Wohnung auch zu Wohnzwecken genutzt hatte, während die Nutzung durch den Nachmieter als Büroraum erfolgen sollte, denn beide Nutzungen ließ der Mietvertrag ausdrücklich zu.

Mit Ablauf der Kündigungsfrist endete die Zahlungspflicht des Mieters aus § 535 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag, so dass Ansprüche für die Jahre 2006 und 2007 hierauf nicht mehr gestützt werden können. Für den Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB fehlt es an der erforderlichen Vorenthaltung der Mietsache durch den Beklagten gegenüber dem Kläger. Der Beklagte hat dem Kläger sämtliche Schlüssel für die Wohnung übermittelt und erklärt, dass er die Wohnung nicht mehr benötige. Der Kläger also hatte zu der Wohnung in dem streitgegenständlichen Zeitraum ungehinderten Zugriff, was nicht zuletzt seinen Beleg in dem Umstand findet, dass er die Mietfläche zumindest teilweise weiter vermietet hat.

Insoweit das Mietverhältnis durch die Kündigung des Beklagten vom 20.11.2001 berechtigt beendet worden ist, waren nach Ablauf der Kündigungsfrist erklärte fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzuges wirkungslos. Die fristlose Kündigung des Klägers wegen Zahlungsverzuges vom 28.11.2001 führte zwar ihrerseits zu einer früheren Beendigung des Mietverhältnisses. Sie war aber nur dazu geeignet, aus § 280 BGB Schadensersatzansprüche des Klägers bis zum Ablauf der für die Kündigung des Beklagten geltenden Kündigungsfrist zu begründen, die aber nicht Gegenstand des Rechtsstreites sind.

2.

Weiterhin verlangt der Kläger vom Beklagten Betriebskostenvorauszahlungen heraus, die von den Endmietern für die Wohnung 19 in der Zeit Januar 2003 bis August 2006 und für die Wohnung 20 für die Zeit von März 2002 bis August 2006 gezahlt worden sind. Auch hierfür fehlt es an einer Anspruchsgrundlage.

a.

Ein vertraglicher Anspruch des Klägers besteht hierauf nicht, denn die Parteien haben in den jeweiligen Mietverträgen keine Regelung dahin getroffen, dass der Beklagte vom Untermieter geleistete Betriebskostenvorauszahlungen an den Kläger auszukehren verpflichtet sein soll. Auch eine eigene Verpflichtung zur Leistung von Betriebskostenvorauszahlungen, die den Kläger zu einem Zahlungsanspruch in dieser Höhe verhelfen könnte, besteht nicht, denn die Parteien haben die Leistung von Vorauszahlungen in beiden Mietverträgen gerade nicht vorgesehen. Überdies wäre für diese bereits bei Klageerhebung Abrechnungsreife eingetreten gewesen, so dass Vorauszahlungen ohnehin nicht mehr hätten eingeklagt werden können.

b.

Auch auf einen Schadensersatzanspruch nach §§ 540, 280 ff. BGB, § 13 Mietvertrag kann der Kläger diesen Anspruch nicht stützen. Zwar hat der Beklagte weder für die Gebrauchsüberlassung an die Firma seiner Ehefrau, die Grundbesitzverwaltung YYY, noch für die Untervermietung der Wohnungen die nach § 540 BGB, § 13 Mietvertrag erforderliche Zustimmung des Klägers eingeholt. Der Kläger hat jedoch die Untervermietung im Dezember 2009, spätestens jedoch mit der Anspruchsbegründungsschrift vom 10.06.2010 gegenüber dem Beklagten genehmigt. Da er die Untervermietung gegenüber dem Beklagten genehmigt hat, der seinerseits nicht Untervermieter ist, beinhaltet die Genehmigung auch die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung an die Grundbesitzverwaltung YYY. Die Genehmigung einer unberechtigten Verfügung im Sinne des § 185 BGB wirkt jedoch ex tunc (Palandt/Ellenberger, BGB, 75. Aufl., § 185 Rn. 10). Somit fehlt es an der für einen Schadensersatzanspruch erforderlichen Pflichtverletzung.

Überdies kann sich ein denkbarer Schadensersatzanspruch des Vermieters im Falle der unbefugten Untervermietung nicht auf dasjenige erstrecken, was der Untervermieter als Mehrerlös erzielt hat. Hätte sich der Untervermieter vertragsgerecht verhalten und die Zustimmung des Hauptvermieters eingeholt, hätten diesem gleichwohl die aus der Untervermietung erlangten Mehrerlöse des Untervermieters nicht zugestanden. Dass der Mieter selbst bei unbefugter Untervermietung den Mehrerlös aus der Untervermietung nicht an den Hauptvermieter abführen braucht, hat der BGH wiederholt entschieden (vgl. nur BGH Urt. v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, NJW 1996, 838; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 540 Rn. 14; MünchKomm BGB/Bieber, 6. Aufl., § 540 Rn. 21). Überdies wären die Mehrerlöse nicht beim Beklagten, sondern bei der Firma seiner Ehefrau angefallen.

c.

Der Kläger kann seine Forderung auch nicht darauf stützen, dass er aufgrund der unterlassenen Anzeige der Untervermietung daran gehindert worden sei, von seinem Sonderkündigungsrecht aus § 28 des Mietvertrages Gebrauch zu machen und die Mietverträge selbst mit den Untermietern fortzuführen. Zum Zeitpunkt der Begründung der Untermietverhältnisse bestand ein solches Sonderkündigungsrecht bereits nicht mehr.

Die eher stichwortartige Regelung des § 28 des Mietvertrages lässt sich bei verständiger Würdigung vernünftigerweise allein dahin auslegen, dass nach § 28 des Mietvertrages dem Vermieter nach zwei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Besteht zu dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer Sonderkündigung ein Untermietverhältnis, übernimmt er die Untermietverträge. Die Regelung eines Sonderkündigungsrechts gewinnt ihren Sinn aus der Befristung des Mietvertrages und der damit generell verbundenen Unmöglichkeit, diesen im Wege einer ordentlichen Kündigung zu beenden. Der zweite Teil der Regelung lehnt sich an § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB an. Da die Mietverhältnisse zum 01.01.2000 zu laufen begonnen haben, stand dem Kläger die Sonderkündigungsmöglichkeit am 01.01.2002 zur Seite. Da aber ein Sonderkündigungsrecht abweichend vom Recht der ordentlichen Kündigung ein Kündigungsrecht an ein bestimmtes Ereignis anknüpft, besteht es auch nur für den Zeitpunkt des Eintritts des Ereignisses und setzt sich nach dessen Eintritt nicht unbeschränkt fort. Anderenfalls würde der Eintritt des Ereignisses dazu führen, dass ab diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis während seiner verbleibenden Laufzeit jederzeit durch Kündigung beendet werden kann. Dies ist weder mit Sinn und Zweck einer Befristung der Vertragslaufzeit noch mit der Systematik des § 542 BGB vereinbar.

Soweit zunächst auch eine Vertragsgestaltung dahin denkbar erscheinen mag, dass ein Sonderkündigungsrecht des Klägers dann bestehen soll, wenn der Beklagte nach Ablauf von zwei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses eine Untervermietung der Wohnungen vornimmt, lässt sich dies weder mit der Gestaltung des Vertrages noch mit seinem Inhalt in Einklang bringen. Bereits die über den Wortlaut des schriftlichen Vertrages hinaus zwischen den Parteien vereinbarte Mietgarantie verbunden mit dem Willen der Vertragsparteien, der Beklagte solle als gewerblicher Zwischenvermieter die Wohnungen an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten, würde bei einer solchen Vertragsauslegung unterhöhlt. Würde nämlich der Beklagte in Erfüllung dieser Abrede eine Untervermietung vornehmen, könnte der Kläger das Hauptmietverhältnis umgehend beenden. Das mit der Mietgarantie verfolgte Ziel einer Absicherung des Klägers könnte vom Beklagten nicht mehr erreicht werden. Zudem wäre die vereinbarte Befristung der Vertragslaufzeit, deren Zweck die Vertragssicherheit beider Seiten ist, bei einer stetig drohenden Vertragsbeendigung durch Kündigung des Klägers im Falle des vertragsgemäßen Verhaltens des Beklagten – nämlich der Untervermietung – sinnentleert.

d.

Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB scheitern bereits daran, dass allenfalls die Grundbesitzverwaltung YYY etwas erlangt hat, nicht aber der Beklagte. Jedenfalls nachdem der Kläger die Untervermietung gegenüber dem Beklagten genehmigt hat, erfolgte dies auch nicht ohne Rechtsgrund.

Auch Ansprüche aus § 985 ff. BGB scheiden aus, da der Beklagte aufgrund bestehender Mietverträge und der Genehmigung des Klägers berechtigten – wenn auch mittelbaren – Besitz ausgeübt hat.

3.

Soweit der Kläger für die Zeit von September 2006 bis 31.12.2009 weiterhin Betriebskostenvorauszahlungen, von den Untermietern geleistete Mieten sowie teilweise Differenzen zwischen der vom Beklagten zu leistenden Miete und der von den Untermietern gezahlten Mieten begehrt, stehen ihm derartige Ansprüche gegenüber dem Beklagten ebenfalls nicht zu.

Zwischen den Parteien steht es unstreitig, dass sie vereinbart haben der Beklagte solle im Wege der gewerblichen Zwischenvermietung die Wohnungen zu Wohnzwecken an Dritte untervermieten. Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB, der inhaltlich § 549a BGB a.F. zum 01.09.2001 übernommen hat, in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Voraussetzung ist, dass einerseits der Vermieter an einen gewerblichen Mieter vermietet, der seinerseits eine Untervermietung zu Wohnzwecken vornimmt, die als solche im Hauptmietvertrag vorgesehen sein muss. Dass der Beklagte bzw. die Grundbesitzverwaltung YYY gewerbliche Vermieter sind, steht ebenso außer Streit, wie die Vereinbarung, dass die Wohnungen zu Wohnzwecken untervermietet werden sollen. § 565 Abs. 1 BGB findet auch dann Anwendung, wenn eine mehrstufige Zwischenvermietung erfolgt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 565 Rn. 5; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 565 Rn. 4). Ohne die Regelung des § 565 Abs. 1 BGB (vorgehend seit 1993 § 549a BGB a.F.) könnte der Hauptvermieter im Falle der Kündigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe der Wohnung vom Untermieter verlangen. Durch eine Zwischenvermietung könnte so der soziale Kündigungsschutz des Wohnraummieters umgangen werden (Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 565 Rn. 1). Gesetzgeberisches Ziel des § 565 Abs. 1 BGB und zentrales Motiv bei der Schaffung des § 549a BGB a.F. und seiner Umsetzung in § 565 BGB ist es, den vollen sozialen Mieterschutz des Wohnraummieters zu erhalten (Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 565 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 565 Rn. 1; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 565 Rn. 6, 7; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 565 Rn. 1). Es soll Rechtsmissbrauch durch die Einschaltung eines Zwischenvermieters verhindert werden (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 565 Rn. 4). Die Regelung ist von dem durch das Bundesverfassungsgericht eingeführten Gedanken getragen, dass nach dem Gleichstellungsgrundsatz des Art. 3 GG der Mieter, der unmittelbar vom Vermieter eine Wohnung mietet, mit Blick auf den Kündigungsschutz nicht besser gestellt werden soll, als der Mieter, der die Wohnung von einem gewerblichen Zwischenvermieter anmietet (BVerfG v. 11.6.1991, 1 BvR 538/90, BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272 = WuM 1991, 422 = ZMR 1991, 368 = DWW 1991, 279).

Entsprechend des vorbeschriebenen Gesetzeszweckes und unter Beachtung des Gedankens des Gleichheitsgrundsatzes hält der Senat die Vorschrift nicht nur dann für anwendbar, wenn der untervermietende Zwischenmieter selbst Mieter im Hauptmietverhältnis ist, sondern auch dann, wenn nicht der Zwischenvermieter selbst, sondern eine mit ihm engverbundene oder nahestehende Person, der er die Mieträume auf andere Weise als durch Untervermietung – etwa im Wege der Leihe – überlassen hat, die Endvermietung vornimmt. Auch hier würde ansonsten dem Gleichheitsgrundsatz nicht genügt, wenn der Wohnraummieter allein durch diesen Umstand, den er im Zweifel nicht kennt, den sozialen Kündigungsschutz verlöre.

Findet aber § 565 BGB vorliegend Anwendung, hat der Kläger mit Wirksamwerden der Kündigung der Mietverträge über die Wohnungen 19 und 20 gegenüber dem Beklagten die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis übernommen. Nach herrschender Meinung findet mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses für das Untermietverhältnis eine an § 566 BGB angelehnte Zäsur statt. Das Mietverhältnis zwischen dem Untermieter und dem Zwischenvermieter erlischt. Dafür beginnt das Mietverhältnis mit dem Hauptvermieter (Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 565 Rn. 17 ff.; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 565 Rn. 5). In Folge dessen leitet der Endmieter ab diesem Zeitpunkt seinen Besitz vom Hauptvermieter ab. Der Zwischenmieter verliert seinen Besitz aufgrund der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Dieser fällt an den Hauptvermieter zurück (BGH, Urt. v. 12.08.2009, XII ZR 76/08, NJW-RR 2009, 1522). Der Untermieter ist mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses verpflichtet, die Miete an den bisherigen Hauptvermieter zu entrichten. Dieser kann die Mieter auch dann in Anspruch nehmen, wenn der Mieter an den bisherigen Zwischenvermieter geleistet hat. Der Mieter ist dann auf einen Bereicherungsanspruch gegenüber dem Zwischenvermieter verwiesen (Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 565 Rn. 19). Hat der Untermieter allerdings keine Kenntnis von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und leistet er an den Zwischenvermieter, steht ihm der Schutz des § 566c BGB zur Seite.

Im Ergebnis dessen sind mit der Kündigung der Hauptmietverhältnisse für die Folgezeit gegenüber dem Beklagten jegliche Ansprüche aus Besitz entfallen. Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB bestehen weiterhin nicht, da er aus der Untervermietung nichts erlangt hat.

Ob die Genehmigung der Untermietverhältnisse spätestens mit Klagerhebung gegenüber der Grundbesitzverwaltung YYY die Wirkungen des § 816 Abs. 3 BGB entfaltet hat und der Kläger neben den Untermietern auch diese in Anspruch nehmen kann, braucht der Senat nicht prüfen, da derartige Ansprüche nicht Gegenstand des Verfahrens sind.

4.

Auch aus § 19 der Mietverträge kann der Kläger einen Anspruch für die Zeit nach Kündigung nicht herleiten. Da er unmittelbar in die Untermietverträge eingetreten ist und unstreitig die dort vereinbarten Mieten über denen liegen, die der Beklagte gegenüber dem Kläger schuldete, bestehen Mietausfälle des Klägers nicht. Treibt dieser allerdings die Mieten seinerseits nicht ein, haftet der Beklagte hierfür nicht, denn ursächlich für die so entstehenden Mietausfälle ist allein das Verhalten des Klägers.

5.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 47, 48 GKG.

Gründe, die Revision zuzulassen, sieht der Senat nicht.

Unterschrift/en