Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme – 8% oder 11%? (BGH, Urt. v. 18.3.2021 – VIII ZR 305/19)

Erfolgte die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme Ende 2018 und beginnt die Modernisierung erst ca. ein Jahr später, kann trotzdem nach dem bis Ende 2018 geltenden Recht die Miete um 11% erhöht werden. Das ab 2019 geltende Recht mit einer maximalen Mieterhöhung von 8% kommt noch nicht zur Anwendung. Denn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Start der Modernisierungsmaßnahme ist nach dem Gesetz nicht erforderlich. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 18.3.2021 (VIII ZR 305/19).

Der BGH hatte die Frage zu klären, ob bei einer Modernisierungsankündigung im Dezember 2018 altes oder neues Recht anzuwenden ist. Diese Frage stellte sich hier, weil die Modernisierung tatsächlich erst ein Jahr später begonnen hatte.

Mieterhöhung um 8% oder 11%?

In dem bis Ende 2018 geltenden Recht war vorgesehen, dass der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung um 11% erhöhen kann (§ 559 Absatz 1 BGB a.F.). In dem seit dem 1.1.2019 geltenden § 559 Absatz 1 BGB ist eine Mieterhöhung von lediglich 8% vorgesehen, also deutlich weniger. Entscheidend ist, ob die Ankündigung der Modernisierung noch im Jahr 2018 oder schon 2019 erfolgt ist. Dies geht aus den Übergangsvorschriften zum neuen Mietrecht hervor.

Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme

Vermieter, die die günstigere alte Rechtslage noch ausnutzen wollten, waren gut beraten, ihre Modernisierungsankündigung noch Ende 2018 an die Mieter zu verschicken. Was aber ist, wenn die Modernisierung dann tatsächlich erst viel später beginnt? Gilt dann auch noch die alte, günstigere Rechtslage?

Klage eines Mietervereins

Dies hatte der BGH zu entscheiden. Geklagt hatte ein Mieterverein im sogenannten Musterfeststellungsverfahren. Musterbeklagte war die Eigentümerin einer großen Wohnanlage in München. Die Beklagte kündigte im Dezember 2018 eine große Modernisierungsmaßnahme an. Diese sollte allerdings erst im Dezember 2019 beginnen und bis Mitte 2023 andauern.

Über die Musterfeststellungsklage entschied zunächst das zuständige Oberlandesgericht. Dieses war der Auffassung, dass im Hinblick auf die Mieterhöhung nicht mehr das alte sondern das neue Recht anzuwenden sei. Denn es fehle an einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Ankündigung und Durchführung. Dieser sei bei einer Zeitspanne von einem Jahr nicht mehr gegeben.

Enger zeitlicher Zusammenhang nicht erforderlich

Der BGH ist jedoch anderer Meinung. Nach Auffassung des BGH ist ein enger zeitlicher Zusammenhang im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes nicht erforderlich. Weder in den Vorschriften ides BGB noch in der Übergangsregelung zum neuen Mietrecht ist ein enger zeitlicher Zusammenhang vorgesehen, so der BGH.

In zeitlicher Hinsicht es lediglich erforderlich, dass die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB eingehalten werden. Hierauf weist der BGH in seinem Urteil hin.

Kein rechtsmissbräuchliches Verhalten

Es liegt nach Auffassung des BGH auch kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor. Mit der Übergangsvorschrift hatte der Gesetzgeber eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vorgenommen und entschieden, dass lediglich der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung noch im Jahr 2018 oder erst in 2019 entscheidend ist.

Dem Vermieter ist es dann auch nicht vorzuwerfen, dass er sich die alte für ihn günstigere Rechtslage zu Nutze macht, so der BGH, und seine Ankündigung noch kurz vor Ablauf der alten Rechtslage übergibt.

Der Vermieter darf sich demzufolge noch auf die alte Rechtslage berufen und die Miete später um maximal 11% erhöhen. Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und wies die Musterfeststellungsklage des Mietervereins ab.

BGH, Urteil vom 18.3.2021 – VIII ZR 305/19