Mieterhöhung mit falscher Quadratmeterzahl berechtigt Mieter zur Rückforderung von Zahlungen, jedoch nicht wenn die Miete niedriger als Vergleichsmiete ist (AG Frankfurt a.M., Urt. v. 31.08.2017 – 33 C 864/17 (26))

Erhöht der Vermieter die Miete unter Zugrundelegung einer falschen Quadratmeterzahl, kann der Mieter die Zahlungen vom Vermieter zurückverlangen, die auf Differenz zur Mindergröße entfallen.

Im Mietvertrag war keine Wohnungsgröße angegeben. Der Vermieter erhöhte die Miete und gab dabei die Wohnfläche mit 58 Quadratmeter an. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen zu und zahlte die erhöhte Miete. Tatsächlich war die Wohnung aber deutlich kleiner, nämlich nur 37 Quadratmeter. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass im Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zugleich eine vertragliche Festlegung der Wohnfläche zu erblicken sei und verlangte – entsprechend der Abweichung – 36% der gezahlten Miete zurück, gut 10.000 Euro. Außerdem beantragte er – für die Zukunft – festzustellen, dass er nur eine geringere Miete zu zahlen verpflichtet ist. Ohne Erfolg.

Das Amtsgericht Frankfurt a.M. urteilte, dass aus der Mieterhöhung keine Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitete werden kann. Dementsprechend kann sich der Mieter nicht auf eine vertraglich bestimmte Wohnungsgröße von 58 Quadratmetern stützen. Die Mieterhöhung bewirke nämlich eine Änderung des Mietpreises, nicht aber der Festlegung der Größe der Wohnung. Nach den hier anzuwendenden Maßgaben des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) schulde der Mieter nur die erhöhte Miete für die tatsächliche Größe der Wohnung, d.h. hier für 37 Quadratmeter. Zuvielzahlungen kann der Mieter zurückverlangen (§ 812 BGB). Nach Auffassung der Frankfurter Richter scheidet ein Rückforderungsanspruch aber aus, wenn die Miete noch unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Das war hier selbst bei Zugrundelegung der wahren Wohnungsgröße von 37 Quadratmeter der Fall. Aus diesem Grund wies das Amtsgericht auch den Feststellungsantrag ab.

Hintergrund: Vermieter wird diese Entscheidung freuen, denn sie vereinfacht Mieterhöhungen. Solange die Gesamtmiete unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete liegt, könnten Vermieter zu große Wohnungsgrößen angeben. Das ist aber mit den Anforderungen an eine Mieterhöhung nicht in Einklang zu bringen. Die Mieterhöhung soll den Mieter in die Lage versetzen feststellen zu können, welche Miete er schuldet und wie sich die Berechnung der Erhöhung vollzieht (§ 558 BGB). Mängel der Berechnung und bei den Berechnungsgrundlagen dürfen nicht zu Lasten des Mieters gehen. Deshalb kann der Erhöhungsbetrag in einer Mieterhöhung, der sich eine 58 qm-Wohnung bezieht, nicht gleichermaßen auf eine 37 qm-Wohnung angewendet werden. Dass der Gesamtbetrag unterhalb der Vergleichsmiete liegt, ändert nichts an dem Begründungserfordernis nach § 558 BGB, dem der Vermieter hier nicht gerecht geworden ist. Die Mieterhöhung tritt daher nur für die tatsächlich vorhandenen 37 Quadratmeter ein und nicht darüber hinaus. Die Entscheidung ist deshalb klar fehlerhaft und die Begründung überzeugt nicht. Die vom Gericht angewendeten Prinzipien des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (WGG – § 313 BGB) dürfen nur dann Anwendung finden, wenn der nachträglich eingetretene Umstand, den die Parteien bei Vornahme des Rechtsgeschäfts nicht bedacht haben, nicht der Sphäre einer Partei zuzurechnen ist. Das ist hier aber der Fall: Die Größe der Wohnung ist ein Umstand, der klar die Sphäre des Vermieters betrifft.

AG Frankfurt a.M., Urteil vom 31.08.2017 – 33 C 864/17 (26)

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