Abrechnung von Betriebskosten bei Verkauf des Hauses – Wem stehen Nachzahlungen zu? Wer hat Rückzahlungen zu leisten?

Bei der Veräußerung von Wohneigentum, sei es in Form von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern, stellt sich häufig die Frage, wie die Betriebskosten korrekt abzurechnen sind. Diese im Falle einer unterjährigen Veräußerung bzw. einer Veräußerung vor Ablauf des Abrechnungszeitraums nicht einfach zu beantwortende Frage ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von großer Bedeutung, damit der Mieter bei der Geltendmachung von Erstattungsansprüchen den richtigen Ansprechpartner wählt. Auch für Vermieter ist die Frage bedeutsam, da zu klären ist, wem Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen zustehen. Bei vielen Mietern kann eine ganz erhebliche Summe zusammenkommen.

Kauf bricht nicht Miete

Das Gesetz sieht vor, dass die Existenz des Mietvertrag durch die Veräußerung von vermietetem Wohnraum nicht beeinträchtigt wird, sondern dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt (§ 566 Absatz 1 BGB). Bei der Zuordnung der Rechte und Pflichten bei der Betriebskostenabrechnung kommt es auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs an. Das ist der Zeitpunkt, an dem der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im Gesetz wird dieser Zeitpunkt als „Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch“ bezeichnet (§ 873 Absatz 1 BGB).

Für die Abrechnung der Betriebskosten bei Veräußerung von Mietwohnungen ist zwischen folgenden Fällen zu unterscheiden:

Fall 1: Zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ist der Abrechnungszeitraum noch nicht abgeschlossen

Der Erwerber ist zur Abrechnung verpflichtet. Stehen Mietern Rückzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen zu, weil die im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen höher als die tatsächlich angefallenen Betriebskosten waren, hat der Erwerber diese zu begleichen. Sofern Mieter Nachzahlungen zu leisten haben, sind diese an den Erwerber zu zahlen. Erwerber sehen sich bei der Erstellung der Abrechnung oft einer großen Herausforderung gegenüber, denn Erwerber sind auf die Mithilfe der Veräußerer angewiesen, die manchmal nur wenig Ambitionen haben, sich mit der Betriebskostenabrechnung für das verkaufte Haus zu beschäftigen. Dem Erwerber steht aber ein Anspruch gegen den Verkäufer auf Mitwirkung zu (§ 242 BGB).

Dieser Pflicht genügt der Veräußerer allein durch die Überlassung der Unterlagen nicht, es sei denn die Unterlagen sind so gut geordnet und so übersichtlich aufbereitet, dass sie sich ohne Aufwand in die vom Erwerber zu erstellenden Abrechnung integrieren lassen (BGH, Urteil vom 14.09.1999 – III ZR 211/99). Sicher erfüllt sind die Anforderungen dann, wenn der Veräußerer für den auf seine Eigentumszeit entfallenden Abrechnungszeitraum eine Zwischenaufstellung anfertigt, die durch den Erwerber in die Abrechnung integriert werden kann (BGH wie vor).

Fall 2: Der Abrechnungszeitraum ist zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufen

Die Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten trifft den Veräußerer. Auch im Übrigen bleibt der Veräußerer berechtigt und verpflichtet: Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen stehen dem Veräußerer zu und er ist auch der richtige Ansprechpartner für Rückzahlungsansprüche der Mieter, wenn die Vorauszahlungen höher waren als die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten.

Mitwirkungspflicht des Verkäufers

Angesichts der anhand des Zeitpunkts des Eigentumsübergangs vorzunehmenden Differenzierung liegt es nahe, dass der Verkäufer eine Zwischenabrechnung erstellt zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Das ist aber sowohl aus praktischen als auch aus rechtlichen Gründen nicht ratsam: der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs lässt sich kaum zuverlässig ermitteln, denn die Eintragung der Rechtsänderung erfolgt durch das Grundbuchamt nach dem Prioritätsprinzip, das heißt zuerst gestellte Anträge werden zuerst bearbeitet. Manchmal erfolgt die Eigentumsumschreibung binnen eines Monats, manchmal kann das aber durchaus mehrere Monate dauern. Den genauen Zeitpunkt erfahren Veräußerer und Erwerber erst durch die Eintragungsmitteilung über die erfolgte Rechtsänderung. Das bedeutet, dass der Zeitpunkt der Rechtsänderung kein verlässlicher Zeitpunkt ist. Hinzu kommt, dass Mieter eine Zwischenabrechnung aufgrund der Veräußerung nicht hinnehmen müssen – sie können verlangen, dass der normale Abrechnungsturnus eingehalten wird (BGH, Urteil vom 14.09.1999 – III ZR 211/99).

Die Verteilung der Rechte und Pflichten bei der Betriebskostenabrechnung im Falle der Veräußerung von Wohnraum resultiert aus der Vorschrift des § 566 BGB. Nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ bezweckt diese Vorschrift, Mieter vor Nachteilen zu schützen, die durch die Veräußerung von Wohnraum entstehen können. Deshalb können Mieter grundsätzlich darauf vertrauen, dass im Falle der Veräußerung des Wohnraums alles so bleibt wie vorher. Das Gesetz orientiert sich deshalb stark an dem Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Daraus ergeben sich allerdings weitere Fragen zum Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber: Wenn der Veräußerer im noch nicht abgelaufenen Abrechnungszeitraum die laufenden Betriebskosten, z. B. an Ver- und Entsorger gezahlt hat, und diese höher waren als die Vorauszahlungen der Mieter, so erscheint es ungerecht, dass Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zustehen. Umgekehrt gilt dasselbe: warum sollen Rückzahlungen durch den Erwerber zu zahlen sein, wo doch der Veräußerer die Zuvielzahlungen erhalten hat? Diesen „Ungerechtigkeiten“ muss der Kaufvertrag gerecht werden, indem darin bestimmt werden kann, wie mit Rückzahlungen an Mieter oder mit Nachzahlungsansprüchen umzugehen ist. Wenn dazu im Kaufvertrag keine Regelungen getroffen werden, richtet sich die Tragung von Nutzen und Lasten nach § 446 Satz 2 BGB, der bestimmt, dass ab dem Zeitpunkt der Übergabe der verkauften Sache Nutzungen und Lasten dem Erwerber gebühren.