Mieter haften nicht für plötzlichen Mehrverbrauch von Wasser – LG Rostock weist Vermieter-Klage auf Betriebskosten ab (Urt. v. 19.05.2017 – 1 S 198/16)
Steigende Betriebskosten entwickeln sich immer öfter zum Streitfall zwischen Mietern und Vermietern. Das Landgericht Rostock hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem die Mieter die in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Wasserkosten nur teilweise bezahlt hatten, weil der abgelesene Verbrauch deutlich höher ausgefallen war als in den vergangenen Jahren. Der Vermieter klagte auf Zahlung und bekam vor dem Amtsgericht Recht. Die Mieter legten gegen das Urteil Berufung ein. Mit Erfolg: Das Landgericht Rostock wies die Klage ab.
Vermieter bleibt auf Wasserkosten sitzen
Dem Gesetz, so das LG Rostock, liege der Gedanke der Inklusivmiete zugrunde. Das bedeutet, dass die Miete grundsätzlich sämtliche Nebenkosten beinhaltet. Die Abwälzung von Nebenkosten auf den Mieter ist jedoch möglich. Das gilt auch dann, wenn es sich bei dem Vertrag um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt. So lag der Fall hier. Allerdings kann der Vermieter die Betriebskosten vom Mieter nur dann erstattet verlangen, wenn er die entsprechenden Verbräuche nachweisen kann. Der Vermieter genügt seiner Darlegungs- und Beweislast für die Verbräuche grundsätzlich dann, wenn er fehlerfrei gemessene Verbräuche ermittelt und bei der Betriebskostenabrechnung zugrunde legt. Kann jedoch der Mieter Umstände darlegen und beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der Verbrauch nicht auf die Benutzung der Mietsache, sondern auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen ist, ist es am Vermieter, diese Umstände auszuräumen.
Im Zweifel für den Mieter
Solche Umstände sind zu bejahen, wenn der Verbrauch signifikant angestiegen ist und sich hierfür keine dem Mieter zurechenbaren Umstände finden lassen aber die Verbrauchssteigerung auf einen Mietmangel zurückgeführt werden könnte. Wenn sich also ein Verbrauch nicht sicher als betriebskostenrelevanter Verbrauch feststellen lässt, sind die Betriebskosten des Mieters zu schätzen. Diese Voraussetzungen bejahte das LG Rostock: Während der Wasserverbrauch in den Jahren 2012 und 2014 im Einklang mit den statistischen Verbräuchen ca. 70 Kubikmeter betragen hat, belief sich der Verbrauch im streitgegenständlichen Jahr 2013 auf das etwa Vierfache. Nach Anhörung der Mieter gelangte das Gericht zu der Überzeugung, dass der erhöhte Verbrauch nicht auf ein erhöhtes Verbrauchsverhalten der Mieter zurückzuführen sein könne. Vielmehr liege es nahe, dass der erhöhte Verbrauch entweder auf eine defekte Toilettenspülung oder einen defekten Boiler zu erklären ist. Zwar kann der Mieter auch für hierdurch entstandene Mehrverbräuche haftbar gemacht werden, wenn er die Anzeige eines Mangels unterlassen hat (§ 536 Absatz 1 Satz 1 BGB). Das setzt aber voraus, dass der Mieter den Mangel erkannt oder grob fahrlässig nicht erkannt hat.
Beweislast für Erkennbarkeit des Mangels trägt Vermieter
Für Umstände, die für eine Erkennbarkeit des Mangels sprechen, trägt der Vermieter die Beweislast. Im Fall des LG Rostock hat der Vermieter den Beweis nicht erbringen können. Sein Vorbringen, dass die Mieter Rausch- und Brummgeräusche haben wahrnehmen können, genügte dem Gericht nicht.
Hintergrund: Die Entscheidung führt einmal mehr das sozial geprägte Mietrecht vor Augen, denn die Nichterweislichkeit einer Ursache für den Mehrverbrauch geht zu Lasten des Vermieters. Dieser trägt die Beweislast dafür, dass die Mieter das Schließen des Wasserhahns vergessen haben oder dass sie Defekte an der Toilettenspülung oder am Boiler hätten erkennen und melden müssen. Dass der Mehrverbrauch, der sich in dem entschiedenen Fall immerhin auf durchschnittlich ca. 520 Liter am Tag belaufen hat, nicht bemerkt worden sein soll, darf bezweifelt werden. Das ersetzt aber nicht den Beweis. Dieser Beweis wird nur selten gelingen, denn der Vermieter hat keine Kenntnis vom Geschehen in der Wohnung und wird daher in der Regel gar nicht mehr vortragen können als dass die Mieter ein Rauchen haben vernehmen können. Mieter sollten Betriebskostenabrechnungen daher auf grobe Abweichungen bei Verbräuchen prüfen, denn im Zweifel hat der Vermieter die Mehrkosten zu tragen.
Landgericht Rostock, Urteil vom 19.05.2017 – 1 S 198/16
Amtsgericht Rostock, Urteil vom 17.10.2016 – 44 C 153/16