Der Mietendeckel in Berlin – Das Gesetz und seine Auswirkungen

Am 23.02.2020 ist in Berlin das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (Mietendeckel) in Kraft getreten. Ab dem 23.02.2020 ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete, als die zum Stichtag am 18.06.2019 geltende Miete zu verlangen. Maßgeblich ist somit die am 18.06.2019 geltende und wirksam vereinbarte Miete. Der Mietendeckel gilt für 5 Jahre.

Ziel des Gesetzes

Mit dem Mietendeckel werden die Mieten praktisch für 5 Jahre eingefroren. Hierdurch soll der Preisanstieg für Mieten eingebremst werden. Wohnraum soll für alle bezahlbar bleiben. Betroffen sind ca. 90% der Wohnungen in Berlin. Das Gesetz ist zum heutigen Zeitpunkt einmalig in Deutschland.

Für wen gilt das Gesetz?

Der Mietendeckel gilt für Wohnungen in Berlin. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser sind vom Regelungsumfang umfasst. Ausgenommen sind Neubauten, die seit 2014 bezugsfertig sind, Sozialwohnungen, Wohnheime und Wohnungen sozialer Träger.

Stichtag 18.06.2019

Stichtag für die zulässige Miethöhe ist der 18.06.2019. Für Mietverträge, die nach dem 18.06.2019 geschlossen wurden, darf der Vermieter höchstens die Vormiete dieser Wohnung verlangen. Das Gesetz sieht vor, dass ab 2022 Mietanpassungen von bis zu 1,3% im Jahr vorgenommen werden können.

Verbot einer überhöhten Miete

Das Gesetz zum Mietendeckel sieht außerdem das Verbot einer überhöhten Miete vor. Dieses Verbot gilt allerdings erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes. Hiernach sind Mieten überhöht, die um mehr als 20% über der Mietobergrenze liegen. Maßgeblich ist hier die Mietentabelle, wobei je nach Wohnlage ein Abschlag bzw. ein Zuschlag vorzunehmen ist.

Rechte der Mieter

Da es nach dem Gesetz zum Mietendeckel verboten ist, eine höhere als die zum Stichtag vereinbarte Miete zu verlangen, sind die Mieter auch nicht verpflichtet, eine höhere Miete zu zahlen. Völlig offen ist jedoch, was passiert, wenn das Gesetz zum Mietendeckel verfassungswidrig sein sollte.

Nachforderungen drohen

Dies könnte bei Mietern, die aufgrund des Mietendeckels eine erhöhte Miete abgelehnt haben, zu erheblichen Nachteilen führen und sogar existenzielle Folgen haben. Mieter wären dann erheblichen Nachforderungen ausgesetzt, die bei finanzieller Unmöglichkeit oder Engpässen auch den Fortbestand des Mietverhältnisses gefährden.

Kritik am Gesetz

Das von der rot-rot-grünen Landesregierung beschlossene Gesetz stieß von Anfang an auf heftigen Widerstand in der CDU und FDP. Mit dem Mietendeckel wird in das Privateigentum der Vermieter eingegriffen. Zudem werden Investitionen in den Wohnungsbau, Sanierungen und Renovierungsmaßnahmen abgewürgt. Dies kann nicht hingenommen werden, so CDU und FDP.

Zuständigkeit des Mietrechts beim Bund

Darüber hinaus steht die rechtliche Frage im Raum, ob das Land Berlin überhaupt ein solches Gesetz erlassen durfte. Denn das Gesetz zum Mietendeckel betrifft –zumindest auch-  das Mietrecht. Und dieses ist im BGB geregelt und betrifft somit die Gesetzgebungskompetenz des Bundes, so die Kritiker.

Klagen gegen das Gesetz

CDU und FDP planen daher noch vor der Sommerpause 2020 ein so genanntes abstraktes Normenkontrollverfahren beim Verfassungsgericht des Landes Berlin. Darüber hinaus sind bereits Eilanträge beim Bundesverfassungsgericht eingegangen. Diese stehen im Zusammenhang mit einer Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz zum Mietendeckel und betreffen die Auskunftspflicht im Gesetz.

Eilanträge gegen die Auskunftspflicht

Nach dem Gesetz zum Mietendeckel muss der Vermieter dem Mieter bis Ende April 2020 Auskunft über die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe erteilen. Die Antragsteller wollen mit ihren Eilanträgen das Aussetzen der Auskunftspflicht bis zur endgültigen Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels erreichen.

Aussichten

Es bleibt abzuwarten, ob das Gesetz zum Mietendeckel einer verfassungsrechtlichen Überprüfung stand hält und ob und gegebenenfalls in welchem Umfang es in Zukunft fortbestehen wird. Eine zeitnahe Entscheidung wäre sowohl für Mieter als auch für Vermieter dringend notwendig.