Klage auf künftige Räumung einer Wohnung bei Besorgnis, dass der Mieter nicht auszieht (§ 259 ZPO)

Für Vermieter ist die Räumung einer Wohnung oft ein schwieriges Unterfangen. Besonders dann, wenn sich an eine berechtigte Kündigung eine langwierige Räumungsklage anschließt. Wenn der Mieter keine Miete zahlt, ist jede Verzögerung gleichbedeutend mit einem höheren Schaden für den Vermieter.

Vermieter bleiben daher häufig auf dem Schaden sitzen. Da liegt es nahe, bereits vor dem Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung zu klagen, damit man bestenfalls gleich bei Ende des Nutzungsrechts die Räumung vollstrecken kann.

Klage auf künftige Räumung

Das Gesetz gibt Vermietern die Möglichkeit, bereits dann Klage auf Räumung zu erheben, wenn der Anspruch noch gar nicht fällig ist. Rechtlich handelt es sich dabei um eine Klage auf zukünftige Leistung:

„Klage auf eine künftige Leistung kann … erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.“

§ 259 ZPO – Weglassung durch Verfasser

Über die Voraussetzungen der Klage auf künftige Leistung nach § 259 ZPO hat das Gericht von Amts wegen zu entscheiden. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine „Besorgnis“ im Sinne der Vorschrift besteht, trägt der Vermieter.

Bestreiten des Anspruchs durch Mieter

Für eine Besorgnis, dass sich der Mieter dem Anspruch auf Räumung entzieht, genügt es, wenn der Mieter den Anspruch ernstlich bestreitet. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter erklärt, gar nicht zur Räumung verpflichtet zu sein.

Anders als die Formulierung „sich … entziehen“ (§ 259 ZPO) vermuten lässt, besteht kein Erfordernis von subjektiven Elementen. Das bedeutet, dass der Mieter nicht böswillig handeln muss. Vielmehr reichen Umstände aus, die auf eine objektive Weigerung schließen lassen. Wer als Mieter daher irrig meint, nicht räumen zu müssen, gibt Anlass zur „Besorgnis“ im Sinne von § 259 ZPO. Nicht ausreichend ist hingegen, wenn der Mieter den Räumungsanspruch lediglich „bezweifelt“, denn darin ist kein ernstliches Bestreiten zu erkennen.

Besorgnis bei drohender Zahlungsunfähigkeit des Mieters?

Die Voraussetzungen von § 259 ZPO sind dem Wortlaut nach nicht erfüllt, wenn der Mieter „bloß“ zahlungsunfähig ist. Gegen Mieter, die die Miete bzw. die Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB nicht zahlen, kann die Vorschrift aber entsprechend angewendet werden:

Wird eine Wohnung aufgrund Mietrückstands gekündigt, kann der Vermieter sowohl auf Räumung als auch auf ausstehende Miete klagen.

BGH, Beschluss vom 20.11.2002 – VIII ZB 66/02

Schweigender Mieter

Reagiert der Mieter auf eine Kündigung und eine Räumungsaufforderung nicht und bestätigt nicht den Termin zur Räumung, rechtfertigt das für sich genommen noch nicht die „Besorgnis“ im Sinne von § 259 ZPO. In solchen Fällen ist eine Klage auf zukünftige Räumung unzulässig.

Die Nichtreaktion des Mieters auf die Kündigung und ein Schreiben des Vermieters rechtfertigt nicht die Besorgnis, dass der Mieter nicht bereit ist, die Wohnung fristgerecht zu räumen.

LG Aurich, Beschluss vom 16.04.2019 – 4 T 90/19

Mietrechtliche Muster, auch für eine Räumungsklage, finden Sie hier: Muster Mietrecht.

LG Aurich, Beschluss vom 16.04.2019 – 4 T 90/19

AG Norden, Beschluss vom 08.03.2019 – 5 C 447/18

BGH, Beschluss vom 20.11.2002 – VIII ZB 66/02