Pauschale für Verwaltungskosten in Mietvertrag unwirksam, Mieter kann Zahlungen zurückverlangen (LG Berlin, Urt. v. 12.10.2017 – 67 S 196/17)

Das Landgericht Berlin hatte über die Wirksamkeit einer „Verwaltungskostenpauschale“ in einem Wohnraum-Mietvertrag zu entscheiden. Als Bestandteil der Betriebskosten wollte der Vermieter für diese Position 34,38 Euro monatlich veranschlagen. Der Mieter verlangte die geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt gut 600 Euro zurück. Mit Erfolg. Das Landgericht Berlin verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung. Die Zahlungen seien ohne Rechtsgrund geleistet worden und können daher nach § 812 BGB zurückverlangt werden. Die vertragliche Regelung, nach der der Mieter die Verwaltungskosten zu zahlen hat, kommt als Rechtsgrund nicht in Betracht, denn die Regelung ist unwirksam und verpflichtet den Mieter nicht. Nach § 556 Absatz 1 BGB können die Vertragsparteien zwar vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, davon umfasst ist aber nicht das Recht, über den Katalog der Betriebskostenverordnung (BetrKostVO) hinaus Abrechnungspositionen zu vereinbaren. Eine Verwaltungskostenpauschale ist in der BetrKostVO nicht enthalten, vielmehr handelt es sich bei solchen Kosten um Aufwand, der originär die Sphäre des Vermieters betrifft und gerade nicht laufende Kosten der Mietsache. Die Vereinbarung verstößt daher gegen das gesetzliche Abweichungsverbot und ist unwirksam (§ 556 Absatz 4 BGB). Die Berliner Richter prüften außerdem, ob dem Mieter die Rückforderung zu versagen war. Das kann nach § 814 BGB dann der Fall sein, wenn der Mieter in Kenntnis der Nichtschuld geleistet hat. Für solche Fälle sieht das Gesetz vor, dass die Rückzahlung ausgeschlossen ist (Kondiktionssperre). Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass derjenige, der weiß, dass er nicht zahlen muss, nicht anschließend die Zahlung wieder zurückverlangen kann. Das LG Berlin verneinte das Vorliegen der Voraussetzungen. Vielmehr habe der Mieter in dem Fall nicht in Kenntnis der Nichtschuld geleistet. Eine Vermutung für eine Kenntnis kann allenfalls bei Sachverhalten gerechtfertigt sein, so das Gericht, die für juristische Laien ohne Rechtsbeistand einfach zu durchdringen sind. Das sei bei der Rechtswidrigkeit der Verwaltungskostenpauschale nicht der Fall.

Hintergrund: Verwaltungskosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Dass das LG Berlin dies nicht als Kenntnis im Sinne von § 814 BGB unterstellt, ist zu begrüßen. Denn es ist keineswegs klar, dass der Mieter wusste, dass er die rechtswidrige Position gar nicht schuldet. Im Gegenteil: Mieter dürfen davon ausgehen, dass diejenigen Zahlungen geschuldet sind, die im Mietvertrag vorgesehen sind. Von Mietern kann grundsätzlich keine rechtliche Vertragsprüfung erwartet werden. Dadurch würde der unlautere Vermieter begünstigt, denn je dreister eine Regelung ist, umso eher dürften die Voraussetzungen der Kondiktionssperre (§ 814 BGB) anzunehmen sein. Das LG Berlin stellt daher an die Voraussetzungen der „Kenntnis“ im Sinne von § 814 BGB zu Recht hohe Anforderungen. Ausreichend ist nämlich nicht bloß die Kenntnis der Tatsachen, aus der sich die Nichtschuld ergibt. Notwendig ist vielmehr auch die rechtliche Schlussfolgerung, an der es im entschiedenen Fall fehlte.

LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 – 67 S 196/17