Kein Vertrag mit Hausverwalter trotz Nennung als „Vertragspartner“ – Ablesedienst bleibt auf Kosten sitzen

Im Vertragsrecht stellt sich nicht selten die Frage, zwischen welchen Beteiligten ein Vertrag zustande gekommen ist. Die Frage scheint banal. In den meisten Fällen ist sie es auch, denn oft besteht kein Zweifel daran, wer Vertragspartei geworden ist. Bei Streitigkeiten über Vertragspflichten kommt aber regelmäßig die Frage des richtigen Beklagten auf den Prüfstand, sodass hinterfragt wird, zwischen welchen Personen ein Vertrag zustande gekommen ist. Dass sich eine kritische Prüfung durchaus lohnen kann, zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg (Urteil vom 13.11.2008 – 35B C 151/08). In dem Streit ging es um Werklohnansprüche, die der Ableseanbieter Kalorimeta gegen einen Hausverwalter geltend gemacht hat. Kalorimeta bietet Messgeräte für Heizungen an und übernimmt unter anderem auch Wartung und Ablesung der Geräte. Der von Kalorimeta verwendete Vertrag sah ein Feld für den Vertragspartner vor und ein Feld für den Vertreter. Üblicherweise wird das Feld des Vertragspartners für die Hauseigentümer und das Feld für den Vertreter für die Hausverwaltung verwendet, denn in der Regel will die Hausverwaltung keine eigene Verpflichtung eingehen. In dem entschiedenen Fall waren indessen die Daten der Hausverwaltung im Feld für den Vertragspartner eingetragen und das Feld für „Vertreter“ blieb frei. Die Hauseigentümer veräußerten das Haus und die Erwerber ließen die Ablesung durch ein anderes Unternehmen ausführen. Kalorimeta verlangte nun vom Hausverwalter Bezahlung der vertraglichen Zahlungen für die Restlaufzeit des 10-Jahres Vertrages, abzüglich ersparter Aufwendungen. Der Hausverwalter verweigerte die Zahlung, denn er meinte, dass er nicht Vertragspartner geworden sei. Mit Erfolg: Das Amtsgericht Hamburg folgte der Argumentation des Hausverwalters und urteilte, dass der Vertrag nicht mit dem Hausverwalter, sondern mit den Hauseigentümern zustande gekommen sei. Nach § 164 Absatz 1 Satz 2 BGB bedarf es nicht der ausdrücklichen Bezeichnung eines Vertretenen, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass die Erklärung nicht im eigenen Namen, sondern für jemanden anderen abgegeben werden sollte. Diese Voraussetzungen bejahte das Amtsgericht. Dabei stellte es darauf ab, dass das Vertragsformular von Kalorimeta vorbereitet worden ist und dass Hausverwalterverträge üblicherweise kürzere Laufzeiten aufweisen als solche Ableseverträge. Daraus ergebe sich, so das Amtsgericht, dass die Hausverwaltung das Risiko, an den Vertrag weiterhin gebunden zu sein offenkundig nicht übernehmen wollte.

Bemerkenswert an der Entscheidung ist, dass das Gericht das Zustandekommen eines Vertrags mit den Hauseigentümern angenommen hat, obgleich diese im Vertrag nicht genannt worden sind. Wenngleich § 162 Absatz 1 Satz 2 BGB dies zulässt, kommt es praktisch sehr selten vor, dass ein Vertrag, in dem explizit zwei Vertragspartner genannt werden, zwischen anderen als den genannten Parteien zustande gekommen ist. In dem vom Amtsgericht Hamburg entschiedenen Fall mag dies zutreffend gewesen sein. Die Begründung überzeugt aber nicht, denn das Gericht hätte sich nicht einseitig mit der Frage auseinandersetzen dürfen, welche Gründe gegen den Vertragsschluss durch die Hausverwaltung sprechen, sondern hätte auch die für einen unmittelbaren Vertragsschluss sprechenden Gründe prüfen und würdigen müssen. Es ist nämlich nicht fernliegend, dass der Hausverwalter seinen Service – praktisch aus einer Hand – anbietet und durch den unmittelbaren Vertragsschluss mit Kalorimeta Kostenvorteile erzielt, von denen er selbst profitiert. Freilich geht der Hausverwalter durch die unterschiedliche Laufzeit des Kalorimeta-Vertrags einerseits und des Hausverwaltervertrags andererseits ein Risiko ein, aber das Eingehen von Risiken ist gerade ein Wesensmerkmal der Privatautonomie. Hinzu kommt noch, dass der Hausverwaltervertrag zwischen dem Hausverwalter und den Eigentümern abgeschlossen worden ist. Dementsprechend hatte Kalorimeta von den Regelungen dieses Vertrags und von dessen Laufzeit keine Kenntnis. Es erscheint daher sehr fragwürdig, diesen Umstand zu Lasten der Klägerin zu werten.

Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass sich eine kritische Prüfung der Frage, zwischen welchen Personen ein Vertrag zustande gekommen ist, lohnen kann. Das Amtsgericht Hamburg hat den Hausverwalter nicht als Vertragspartner angesehen, obgleich er im Vertrag explizit als Vertragspartner ausgewiesen war und obgleich er das – vom Gericht bejahte – Vertretungsverhältnis nicht offengelegt hat. Die von der Rechtsprechung anerkannte Vertretungssituation, in der der Hausverwalter bei der Vermietung von Wohnungen regelmäßig den Hauseigentümer auch dann vertritt, wenn er den Namen des Hauseigentümers nicht nennt (vgl. KG WM 1984, 254), dehnt die Hamburger Entscheidung erheblich aus. Und sie setzt einen interessanten Akzent im Hinblick auf ansonsten zu derartigen Verträgen ersichtliche Rechtsprechung, wonach, wenn in einem Vertrag ein Vertretungsverhältnis nicht offengelegt wird, der Hausverwalter persönlich haftet (BerlVerfGH, Beschluss vom 18.07.2006 – VerfGH 3/02).

Praktische Bedeutung: Hausverwalter sollten die Entscheidung nicht dahingehend interpretieren, dass sie künftig Verträge sorglos ohne Nennung der Eigentümer, die sie eigentlich vertreten wollen, abschließen können. Vielmehr sollte die Entscheidung zum Anlass genommen werden, Vertretungsverhältnisse zweifelsfrei offenzulegen. Denn es bleibt dabei, dass derjenige, der ein Vertretungsverhältnis nicht offen legt, im Zweifel selbst haftbar gemacht werden kann (vgl. § 164 Absatz 2 BGB). Im Kontext zu der ansonsten zu dem Thema ersichtlichen Rechtsprechung stellt die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg einen Ausreißer dar. Sofern Hauseigentümer wünschen, für derlei Verträge nicht nach außen namentlich in Erscheinung zu treten, sind Hausverwalter gut beraten, eine entsprechende Freistellungsvereinbarung mit dem Hauseigentümer abzuschließen.

AG Hamburg, Urteil vom 13.11.2008 – 35B C 151/08