Nachträgliche Erhöhung der Grunderwerbsteuer: Kosten des Baugrundstücks und Kosten der Bebauung bilden einheitliche Grundlage für Bemessung (BFH, Urt. v. 25.01.2017 – II R 19/15)

Der Bundesfinanzhof in München hatte über die Bemessungsgrundlage bei der Bestimmung der Grunderwerbsteuer zu entscheiden (BFH, Urteil vom 25.01.2017 – II R 19/15). In dem Fall hatten die Kläger ein Grundstück zum Kaufpreis von 36.936 Euro erworben. Das Grundstück lag in einem Gebiet, in dem eine Reihenhauszeile entstehen sollte. In dem Kaufvertrag war geregelt, dass die Erwerber innerhalb von zwei Jahren nach Baureife zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet seien. Dem Kaufvertrag waren Bauzeichnungen beigefügt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grunderwerbssteuer zunächst ausgehend vom Kaufpreis auf 1.662 Euro fest. Plangemäß schlossen die Kläger einen Bauvertrag ab, der einen Festpreis von 211.635 Euro ausgewies. Als das Finanzamt davon Kenntnis erlangte, erließ es einen geänderten Bescheid und berechnete die Grunderwerbssteuer unter Einbeziehung der Baukosten neu. Das Finanzamt begründete die Änderung damit, dass zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Bauvertrag ein so enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang bestehe, dass die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer das bebaute Grundstück und damit die Summe aus den Kosten des Grundstücks und den Baukosten sei, sodass die Grunderwerbsteuerlast nun gut 11.000 Euro betrug. Die Kläger klagten gegen den geänderten Bescheid. Zunächst mit Erfolg: Das Finanzgericht gab ihnen Recht, da die ursprünglichen Bescheide nicht mehr änderbar gewesen seien. Das Finanzgericht beanstandete zwar nicht die Zusammenrechnung von Grundstückspreis und Baukosten, meinte aber, dass die Einheitlichkeit der Rechtsgeschäfte bereits bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt gewesen sei, sodass eine Schätzung der Bemessungsgrundlage hätte erfolgen können. Da insoweit die Voraussetzungen von § 175 Asbatz 1 Satz 1 Nummer 2 AO und § 173 Absatz 1 Nummer 1 AO nicht vorlagen, so das Finanzgericht, konnte der ursprüngliche Bescheid nicht mehr geändert werden. Gegen diese Entscheidung erhob das Finanzamt Revision zum Bundesfinanzgericht.

Revision erfolgreich

Der Finanzgerichtshof hob die Entscheidung des Finanzgerichts auf und wies die Klage ab. Zur Bemessung der Grunderwerbsteuer sei auf das zivilvertragliche Verpflichtungsgeschäft abzustellen (§ 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG). Sofern sich aus weiteren mit dem Verpflichtungsgeschäft zusammenhängenden Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber ein bebautes Grundstück erhalten soll, so sind diese weiteren Vereinbarungen in den einheitlichen grunderwerbsteuerrechtlichen Vorgang einzubeziehen. Von einem hinreichenden Zusammenhang ist auszugehen, wenn der Erwerber in seiner Entscheidnug über das “Ob” und “Wie” der Bebauung nicht mehr frei war und er das Grundstück in einem bestimmten bebauten Zustand erhalten werde. Insoweit bestätigt die Entscheidung bereits Bekanntes. Im Hinblick auf die Ermittlung des notwendigen objektiv-sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen verleiht der BFH indessen seiner bisherigen Rechtsprechung neue Konturen: Anders als das Finanzgericht es entschieden hatte, kommt eine Schätzung für die zukünftigen Kosten der Bebauung nicht in Betracht. Vielmehr sei die Grunderwerbsteuer bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Bauvertrag abgeschlossen worden ist, nur anhand des Kaufpreises für das Grundstück zu berechnen. Allerdings ändere sich das mit dem Abschluss des Bauvertrags. Hierdurch erhöhe sich die Bemessungsgrundlage, denn der Gegenstand des steuerrechtlich zu berücksichtigenden Erwerbsvorgangs ändere sich nachträglich, und zwar rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (§ 175 Abatz 1 Satz 1 Nummer 2 AO).

Festzuhalten ist daher:

• Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis des Grundstücks, und zwar auch dann, wenn der Erwerber bzgl. “Ob” und “Wie” nicht mehr frei ist aber noch keinen verbindlichen Bauvertrag abgeschlossen hat, sondern sich zunächst nur zur Bebauung verpflichtet hat (und gegebenenfalls für den Fall, dass er der Verpflichtung nicht nachkommt, Schadensersatz schuldet).
• Mit Abschluss des Bauvertrags ändert sich der Gegenstand des Erwerbsvorgangs dahingehend, dass Grundstück und Baukosten dazu zählen, und zwar rückwirkend auf den Zeitpunkt der Steuerentstehung (§ 14 Nummer 2 GrEStG).

BFH, Urteil vom 25.01.2017 – II ZR 19/15