Untervermietung nicht erlaubt, wenn Gewinn erzielt wird (BGH, Urt. v. 28.1.2026 – VIII ZR 228/23)

Wer seine Wohnung untervermietet und damit einen Gewinn erzielt, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses. In einem aktuellen Grundsatzurteil stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar, dass eine gewinnbringende Untervermietung nicht zulässig ist. Der Vermieter darf in diesem Fall nach vorheriger Abmahnung den Mietvertrag kündigen (Urt. V. 28.1.2026, VIII ZR 228/23).

Eine Untervermietung ist grundsätzlich dann zulässig, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dieser kann dann vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen. So ist es in § 553 Absatz 1 BGB geregelt. Der Mieter darf nach Zustimmung durch den Vermieter einen Teil seines Wohnraums untervermieten, muss aber noch Gewahrsam über seine Wohnung haben. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter noch eigene Sachen, zu denen nur er Zugang hat, in der Wohnung verwahrt. Erforderlich ist jedoch ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Anerkannt ist ein berechtigtes Interesse etwa dann, wenn der Mieter vorübergehend im Ausland arbeitet, seine Wohnung jedoch wegen des Rückzugs behalten möchte.

So war es auch in dem vom BGH entschiedenen Fall.

Untervermietung mit deutlichem Gewinn

Der Beklagte ist seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug monatlich 460,- €. Im Jahr 2020 ging der Beklagte vorübergehend ins Ausland und vermietete seine Wohnung an zwei Untermieter unter. Die Untermieter zahlten in der Summe eine Nettokaltmiete von 962,- €, mithin mehr als den doppelten Mietzins, den der Beklagte zu zahlen hatte. Eine Erlaubnis zur Untervermietung gab die Vermieterin, zugleich Klägerin, nicht. Als diese von der Untervermietung erfuhr, war sie alles andere als begeistert. Die Klägerin mahnte den Beklagten mehrmals ab, ohne Erfolg. Daraufhin kündigte die Klägerin Anfang 2022 den Mietvertrag.

Keine Erlaubnis. sondern Kündigung und Räumungsklage

Der Beklagte vertrat die Auffassung, dass er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hatte und weigerte sich, die Wohnung zu räumen. Die Klägerin erhob sodann Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht gab der Klage jedoch statt, Der Beklagte legte Revision beim BGH ein, welches nun das Räumungsurteil bestätigte und die Revision zurückwies.

Untervermietung war unzulässig

Der BGH entschied, dass die Untervermietung unzulässig war und die Klägerin deshalb das Mietverhältnis nach 13 Jahren kündigen durfte. Der Beklagte hatte keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung, weil die Untervermietung gewinnbringend war, so der BGH. Ein berechtigtes Interesse ist nach Auffassung des BGH anzuerkennen, wenn der Mieter die von ihm zu tragenden Mietaufwendungen verringern möchte. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der Aufwendungen für die Wohnungen hinausgehen, fällt jedoch nicht darunter. Dies stellt der BGH in seinem Grundsatzurteil klar.

Der Beklagte konnte auch nicht nachweisen, dass der erzielte Gewinn wohnungsbezogene Kosten ausgleichen sollte, etwa für die Abnutzung des in der Wohnung verbliebenen und nach Angaben des Beklagten hochwertigen Mobiliars.

Kündigung des Mietverhältnisses rechtmäßig

Mit dem Urteil des BGH wurde das Räumungsurteil der Vorinstanz rechtskräftig. Der Beklagte muss die Wohnung räumen, weil die Vermieterin das Mietverhältnis wegen der unzulässigen Untervermietung kündigen durfte.

BGH, Urteil vom 28.1.2026 – VIII ZR 228/23