Der Vermieter darf die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses auf alle Mieter umlegen. Dies gilt auch dann, wenn einzelne Mieter das Treppenhaus kaum nutzen, etwa weil sie im Erdgeschoss wohnen. So urteilte das Amtsgericht Brandenburg (AG Brandenburg) am 27.05.2021 (31 C 295/19).
In dem Rechtsstreit hatten die Mieter einer Erdgeschosswohnung diverse Abzüge bei der Betriebskostenabrechnung vorgenommen. Der Vermieter legte unter anderem die Kosten für die Treppenhausreinigung um, auf alle Mieter gleichermaßen. Auch die Mieter im Erdgeschoss, die nach eigener Aussage lediglich die Kellertreppe nutzen, sollten sich an diesen Kosten beteiligen.
Auch mit der Umlage der Kosten für den Hausmeisterservice waren die Mieter nicht einverstanden. Ihrer Meinung nach waren die Arbeiten des Hausmeisters absolut nicht zufriedenstellend. Daher sei auch die Umlage der Kosten auf die Mieter nicht gerechtfertigt.
Die Mieter nahmen über mehrere Jahre Abzüge bei der Abrechnung vor. Trotz mehrfacher Aufforderung durch den Vermieter weigerten sie sich zu zahlen. Der Vermieter erhob Klage beim zuständigen Amtsgericht, mit Erfolg!
Das AG Brandenburg stellt klar: Die Umlage der Kosten für die Reinigung des Treppenhauses auf alle Mieter ist nicht zu beanstanden. Und zwar auch dann nicht, wenn ein Mieter das Treppenhaus in geringerem Umfang oder womöglich gar nicht benutzt. Denn die Reinigung gemeinsam genutzter Räume ist immer dann umlagefähig, wenn diese Räume nicht einzelnen Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden, so das Gericht.
Etwas kann möglicherweise nur dann gelten, wenn z.B. dem Mieter die Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten ausdrücklich untersagt wurde. Wenn also dem Mieter die Nutzung der Räumlichkeiten aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist, dann dürfen Betriebskosten hierfür auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Hierauf weist das AG Brandenburg in seinem Urteil unter Bezugnahme auf die gängige Rechtsprechung hin.
Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Dass die Mieter im Erdgeschoss das Treppenhaus tatsächlich weniger nutzen, spielt bei der Umlage der Reinigungskosten jedenfalls keine Rolle.
Was die Hausmeisterarbeiten betrifft, hätten die Mieter z.B. bei ständiger und starker Verschmutzung die Miete mindern können. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Und dass die Kosten für den Hausmeister tatsächlich angefallen sind, haben die Mieter nicht substantiiert in Abrede gestellt, so das Gericht. Die Mieter haben jedenfalls in der Regel kein Kürzungsrecht, weil die in Rechnung gestellten Leistungen eventuell unzureichend gewesen sind, so das AG Brandenburg.
Allenfalls kommt ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht. Dieser setzt allerdings ein Verschulden des Vermieters voraus. Die Mieter konnten aber nach Auffassung des Gerichts weder eine mangelhafte Hausmeisterleistung noch ein Verschulden des Vermieters nachweisen.
Daher kommen weder Schadensersatzansprüche noch Kürzungsrechte zu Gunsten der Mieter in Betracht.
Die Mieter durften die Betriebskostenabrechnungen nicht kürzen und sind nach der Entscheidung des AG Brandenburg verpflichtet, die einbehaltenen Beträge an den Vermieter auszuzahlen.
AG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2021 – 31 C 295/19
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