Härtefall & Eigenbedarf – BGH stärkt Mieterrechte: schematische Betrachtung unzulässig (Urt. v. 22.05.2019 – VIII ZR 180/18)

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei Eigenbedarfskündigungen gestärkt (VIII ZR 180/18). Die obersten deutschen Zivilrichter stellten klar, dass Einwände von Mietern ernst zu nehmen sind.

Entscheidung nach Schema unzulässig

Gerichte begnügen sich häufig mit einer schematischen Prüfung, ob Eigenbedarf oder Härtefallgründe vorliegen. So entsprach es der gerichtlichen Praxis, dass über vom Mieter behauptete gesundheitliche Probleme nicht Beweis erhoben wird. Ebenso begnügten sich Richter häufig mit dem Vorbringen des Vermieters zum Vorliegen des Eigenbedarfs. Damit ist nun Schluss.

In zwei Fällen konkretisierte der BGH die Anforderungen an eine gerichtliche Überprüfung der Eigenbedarfskündigung. Beide Fälle sind durch die jeweiligen Vorgerichte wieder aufzurollen zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts.

Gesundheitszustand

In einem Fall (VIII ZR 180/18) berief sich der Mieter auf eine Verschlechterung seines Gesundheitszustands. Dieses Vorbringen belegte der Mieter mit dem Angebot, ein Sachverständigengutacchten einzuholen. Das entscheidende Gericht ist diesem Beweisantritt aber nicht nachgegangen und hat stattdessen die Abwägung der Interessen des Vermieters einerseits und der Interessen des Mieters andererseits ohne hinreichend Grundlage vorgenommen. Auf Kritik stieß beim BGH außerdem, dass dem Vermieter vom Vorgericht ein geringeres Interesse zuerkannt wurde, weil dieser eine vermietete Wohnung gekauft hatte.

Gerichte dürfen künftig Beweisantritte über gesundheitliche Umstände, die Härtefallgründe belegen, nicht einfach übergehen.

Eigenbedarf bestreiten

Genauer müssen Gerichte zukünftig auch bei der Prüfung des Eigenbedarfs prüfen. In einem anderen Fall (VIII 167/17) hatte der Mieter das Vorliegen der Voraussetzungen des Eigenbedarfs bestritten. Das Gericht begnügte sich aber mit dem Vorbringen des Vermieters und sah davon ab, Zeugen zu dem Umstand zu vernehmen. Der BGH erteilte dieser Entscheidungspraxis eine Absage. Wenn ein Mieter die Voraussetzungen des Eigenbedarfs bestreitet, ist Beweisangeboten nachzugehen. Wenn der beweisbelastete Vermieter die Voraussetzungen des Eigenbedarfs nicht nachweisen kann, ist die Eigenbedarfskündigung unrechtmäßig.

Hintergrund

Für Mieter bieten die Entscheidungen eine stärkere Handhabe. Der BGH hat deutlich gemacht, dass ein schematisches Vorgehen bei der Entscheidung von Eigenbedarfskündigungen ausscheidet. Gerichte werden daher künftig genauer auf den jeweiligen Einzelfall einzugehen haben. Angesichts der weit reichenden Auswirkungen ist das zu begrüßen.

Für künftige Entscheidungen entfalten die BGH-Entscheidungen keine unmittelbare Bindung, da Gerichte frei entscheiden können. Das ist aber Theorie. Praktisch beachten Untergerichte die Rechtsprechung der Obergerichte und orientieren sich daran.
Mieter können sich durch die neue Rechtsprechung effektiver gegen Eigenbedarfskündigungen wehren. Die Schwelle für Härtefälle gemäß § 574 BGB ist aber keineswegs niedriger. Es ist lediglich genauer zu prüfen. Wenn dem Mieter der Nachweis von Härtefallgründen nicht gelingt, kann er das Verfahren zwar in die Länge ziehen, in der Sache hilft ihm das aber nicht. Im Gegenteil: die Kosten des Sachverständigen trägt der Verlierer – und das ist bei unzureichenden gesundheitlichen Gründen der Mieter.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Beitrags lagen die Urteilsgründe nicht vor.

BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17

Presseerklärung Nr. 68/2019