Kosten für Sicherheitsdienst als Betriebskosten (LG München I, Endurt. v. 17.04.2019 – 14 S 15269/18)

Streit um die Betriebskostenabrechnung gehört mittlerweile zum Alltagsgeschäft der Gerichte. Die Phantasie mancher Vermieter bei der Kreierung neuer Betriebskosten scheint grenzenlos. Zum Verdruss der Mieter entwickeln sich die Betriebskosten dadurch zunehmend zur „zweiten Miete“.

Wachdienst als Betriebskosten

Das Landgericht München I hatte über die Umlagefähigkeit von Kosten für einen Bewachungsdienst zu entscheiden. Der Mieter einer Wohnung beanstandete diese Position in der Betriebskostenabrechnung. Der Wach- und Sicherheitsdienst, so brachte der Vermieter vor, sorge für Sicherheit und alarmiere in Notfällen Feuerwehr und Polizei. Dadurch werden Schäden verhindert, abgewendet oder vermindert, was dem Mieter zugute komme.

Der Mieter zahlte die anteiligen auf seine Wohnung entfallenden Kosten für den Sicherheitsdienst und erhob eine auf Rückzahlung gerichtete Klage gegen den Vermieter. Das Amtsgerichts München wies die Klage ab (473 C 25630/17). Damit gab sich der Mieter nicht zufrieden und ging in Berufung.

Betriebskosten vs. Verwaltungskosten

Das Münchner Landgericht hielt die Kosten für den Wach- und Sicherheitsdienst nicht für umlagefähig.

Betriebskosten können dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn es sich um Kosten handelt, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Geregelt ist das in § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB und § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV.

Davon zu unterscheiden sind – nicht umlagefähige – Verwaltungskosten, die den Wert und die Rentabilität des Gebäudes erhalten. Dazu zählen:

„… die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit … und die Kosten der Geschäftsführung …“.

§ 1 Absatz 2 Nummer 1 BetrKV

… es kommt drauf an

Wann die konkreten Kosten für Bewachung und Sicherheit unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zusammenhängen, ist eine Frage des Einzelfalls.

Vorliegend war entscheidend, dass die Bewachung teilweise auf Garten- bzw. Parkflächen stattfand, welche nicht allein der Mietsache zuzuordnen, sondern zugleich öffentlich gewidmet waren. Das bedeutet, dass diese Flächen durch jeden Passanten zu betreten sind. Die Ansprache der Öffentlichkeit wurde durch unter anderem durch Hinweisschilder für Besucher der „Lenbachgärten“ deutlich.

Soweit der Sicherheitsdienst auch Kontrollen der Treppenhäuser und Streifengänge durch das Revier vorgenommen hat, komme dies zwar auch dem Mieter zugute. Diese Aufgabe sei aber im Vergleich zu den sonstigen Aufgaben des Sicherheitsdienstes nur von untergeordneter Bedeutung.

Kurzum: Da der Sicherheitsdienst hier eher der Öffentlichkeit und dem Schutz des Eigentums des Vermieters diente, handelte es sich nach Auffassung des Landgerichts nicht um eine umlagefähiger Position. Der Mieter bekam daher die zuviel gezahlten Betriebskosten zugesprochen.

Hintergrund

Interessant an der Entscheidung ist, dass Kosten für Sicherheitsdienste durchaus auf die Betriebskosten umgelegt werden können. Erforderlich ist dafür lediglich, dass die Kosten im konkreten Fall der Bewirtschaftung des Gebäudes dienen.

Eine Umlage wäre im entschiedenen Fall daher durchaus denkbar gewesen, wenn der Vermieter die Bewachung der Mieterbereiche von den sonstigen Aufgaben des Sicherheitsdienstes besser getrennt und eine separate Rechnung vorgelegt hätte.

LG München I, Endurteil vom 17.04.2019 – 14 S 15269/18

AG München, Urteil vom 28.09.2018 – 473 C 25630/17