Untervermietung – Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters bei Darlegung eines berechtigten Interesses (LG Berlin, Urteil. v. 11.04.2018– 66 S 275/17)

Das berechtigte Interesse an einer Untervermietung gemäß § 553 Absatz 1 BGB ist gegenüber dem Vermieter ausreichend dargelegt, wenn der Mieter dem Vermieter hierzu plausible und wahrheitsgemäße Angaben macht. Der Vermieter kann für die Erteilung seiner Erlaubnis nicht verlangen, dass der Mieter ihm für die gemachten Angaben Beweise vorlegt. Insbesondere muss der Mieter nicht mittels Unterlagen nachweisen, dass er sich die Wohnung allein nicht mehr leisten kann und aus diesem Grund einen Teil der Wohnung untervermieten möchte. Diese Entscheidung traf das Landgericht Berlin (LG Berlin) mit seinem Urteil vom 11.04.2018 (66 S 275/17).

Der Fall:

Die Klägerin mietete von dem Beklagten eine 3-Zimmer-Wohnung. In der Folgezeit stellte die Klägerin fest, dass sie sich die 3-Zimmer-Wohnung allein nicht mehr leisten könne. Sie beabsichtigte daher, ein Zimmer in ihrer Wohnung unterzuvermieten. Hierzu forderte die Klägerin den Beklagten auf, ihr die Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen, was der Beklagte ablehnte. Es folgte ein Anwaltsschreiben im Auftrag der Klägerin, worin der Beklagte ausdrücklich zur Erteilung seiner Zustimmung zur Untervermietung aufgefordert wurde. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Klägerin gegenüber dem Beklagten bereits konkrete Angaben zur Untervermietung gemacht, wie Name und Anschrift des Untermieters, die Tatsache, dass ein Zimmer untervermietet werden soll und zu welchem Untermietzins. Darüber hinaus hat die Klägerin bis zu diesem Zeitpunkt gegenüber dem Beklagten dargelegt, dass sie ein Zimmer untervermieten möchte, da ihr die 3-Zimmer-Wohnung mittlerweile zu teuer ist und sie durch die Untervermietung Kosten sparen möchte, um einen Umzug in eine preiswertere Wohnung zu vermeiden. Der Beklagte lehnte die Erteilung einer Zustimmung ab und verwies im Vorfeld der Klageerhebung darauf, dass er die Informationen zur Untervermietung als unzureichend ansah.

Die Klägerin erhob daraufhin Klage beim zuständigen Amtsgericht. In der mündlichen Verhandlung erklärte der Beklagte seine Zustimmung zur Untervermietung. Der Rechtsstreit war diesbezüglich damit erledigt. Das Amtsgericht entschied jedoch mit Urteil, dass der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, da die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hatte. Zudem wurde mit Urteil des Amtsgerichts festgestellt, dass der Beklagte die Klägerin von Nachteilen freizustellen hat, die sie dadurch erlitten hat, dass der Beklagte seine Zustimmung später, als von der Klägerin begehrt, erteilt hat.

Der Beklagte legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung ein, über die das LG Berlin nun zu entscheiden hatte.

Die Entscheidung:

Das LG Berlin wies die Berufung des Beklagten vollumfänglich zurück und bestätigte damit das Urteil des Amtsgerichts. Nach Auffassung des LG Berlin hatte die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung des Beklagten. Damit waren die Verfahrenskosten trotz Erteilung der Zustimmung in der mündlichen Verhandlung dem Beklagten aufzuerlegen. Auch hat der Beklagte der Klägerin die Nachteile aufgrund der von ihm erst zu einem späteren Zeitpunkt erteilten Zustimmung zu ersetzen. Das LG Berlin weist darauf hin, dass die Voraussetzungen zur Erteilung der Zustimmung spätestens mit anwaltlicher Aufforderung vorlagen. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend feststellte, hatte die Klägerin ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse zur Untervermietung gemäß § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB. Das berechtigte Interesse lag in der wirtschaftlichen Bedürftigkeit der Klägerin. Die Entlastung von Wohnkosten ist nach anerkannter und einhelliger Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB, so das Amtsgericht und auch das LG Berlin. Die Klägerin ist ihren Darlegungspflichten im Hinblick auf § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB umfassend nachgekommen. Nach Auffassung des LG Berlin ist das Amtsgericht auch zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin keine Unterlagen zur Untermauerung ihrer Angaben vorlegen musste. Dies gilt insbesondere für etwaige Bescheide über die finanzielle Situation der Klägerin. Das LG Berlin weist in seinem Urteil darauf hin, dass für ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung ausreichend ist, wenn ein Interesse des Mieters „von nicht ganz unerheblichem Gewicht vorliegt, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist“. Das Interesse kann persönlicher oder auch wirtschaftlicher Art sein (BHG, Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84). Der Beklagte hat hingegen keinen Anspruch auf Übergabe von aktuellen bzw. aussagekräftigen Unterlagen als Beweis für die wirtschaftlichen Engpässe der Klägerin, so das LG Berlin. Der Anspruch auf die Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung beschränkt sich auf die Darstellung vollständiger und plausibler Informationen zum berechtigten Interesse. So besteht nach Auffassung des LG Berlin im Rahmen einer vertraglichen Korrespondenz keine Beweispflicht nach Maßgabe des Zivilprozessrechtes. Sollte ein Mieter etwaige Bescheide zu seiner finanziellen Situation freiwillig vorlegen, mag dies den Entscheidungsprozess des Vermieters beschleunigen. Ein Anspruch hierauf besteht jedenfalls nicht, so das LG Berlin. Spätestens mit anwaltlichem Schreiben waren die Voraussetzungen für eine Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB gegeben. Damit war der Beklagte jedenfalls zum Zeitpunkt der Klagerhebung zur Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung verpflichtet. Die Klägerin hatte hierauf einen Anspruch. Die Entscheidung zur Auferlegung der Verfahrenskosten zu Lasten des Beklagten war daher rechtmäßig, so das LG Berlin. Die Berufung des Beklagten wurde aus diesem Grund zurückgewiesen.

Die Klägerin hatte gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Freistellung von den Nachteilen einer verspätet erteilten Genehmigung zur Untervermietung, so das LG Berlin. Das Amtsgericht hat der Klägerin zu Recht diesen Anspruch zugesprochen. Die Klägerin hat einen monatlichen ungedeckten Kostenteil schlüssig dargelegt und mit den entsprechenden Unterlagen nachgewiesen. Dieses Defizit hätte die Klägerin mit dem Beitrag eines Untermieters kompensieren können, hätte der Beklagte seine Zustimmung zur Untervermietung bereits zu dem begehrten Zeitpunkt erteilt. Das LG Berlin wies daher auch diesbezüglich die Berufung des Beklagten zurück.

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018 – 66 S 275/17