Rechtssichere Eigenbedarfskündigung – welche Anforderungen Vermieter zu beachten haben

Die vom Vermieter erklärte Eigenbedarfskündigung hat sowohl formelle als auch materielle Voraussetzungen. Aus materieller Sicht muss ein hinreichender Eigenbedarfsgrund vorliegen, aus formeller Sicht muss die Kündigung der Schriftform entsprechen und bestimmte inhaltliche Mindestvoraussetzungen erfüllen. Vermieter verkennen häufig die Voraussetzungen von Eigenbedarfskündigungen und machen Fehler, die sie im Nachhinein teuer zu stehen kommen. Denn die auf eine unrechtmäßige Kündigung gestützte Räumungsklage hat keine Aussicht auf Erfolg und der Vermieter hat nicht bloß den Ärger, sondern trägt auch die Kosten.

Materielle Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB). Es müssen aus materieller Sicht Gründe für den Bedarf des Vermieters selbst oder der genannten Personen vorliegen. Zu den Familienangehörigen im Sinne von § 573 BGB zählen:

• Ehegatte,
• Verwandte in gerade Linie, z. B. Enkel, Kinder, Eltern, Großeltern, Urgroßeltern,
• Verwandte zweiten und dritten Grades in der Seitenlinie, z. B. Neffen, Nichten, Onkel, Tante,
• Pflegekinder,
• Verschwägerte zweiten Grades in der Seitenlinie, z. B. Schwiegereltern, Schwager.

Die Bestimmung des Kreises der „Familienangehörigen“ ist rechtlich umstritten. Während die Eigenschaft als Familienangehöriger bei Kindern und Eltern unzweifelhaft ist, darf bezweifelt werden, dass weit entfernte Verwandte, die dem Wortlaut nach ebenfalls Familienangehörige sind, unter den Schutz der Vorschrift fallen. In der juristischen Literatur und in der Rechtsprechung besteht daher Einvernehmen darüber, dass der Begriff der „Familienangehörigen“ einschränkend zu interpretieren ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt unter anderem auf die Regelungen zum Zeugnisverweigerungsrecht nach §§ 52, 383 StPO) ab und erkennt diejenigen Personen als „Familienangehörige“ an, die sich auf ein Zeugnisverweigerungsrecht berufen könnten. Das führt zu der Krux, dass der Kreis der Berechtigten weiter ist als nach dem Wortlaut von § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB, denn auch früheren Eheleuten und ehemaligen Schwagern steht ein Zeugnisverweigerungsrecht zu. Ergänzend fordert der BGH daher auch eine enge soziale Bindung. Dieses so genannte ungeschriebene Tatbestandsmerkmal ist der Grund dafür, dass beispielsweise Schwager in der Rechtsprechung manchmal als Berechtigte anerkannt werden und manchmal nicht.

Neben den Familienangehörigen gehören die „Angehörigen des Haushalts“ des Vermieters zu den Berechtigten Personen im Sinne von § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Dazu gehören Personen, die auf Dauer – also nicht bloß vorübergehend – mit dem Vermieter in einem Haushalt leben, wie z. B.

• Lebensgefährte,
• Schwiegertochter,
• Hausgehilfe,
• Pfleger.

Voraussetzung ist, dass die Person bereits mit dem Vermieter zusammenlebt. Beabsichtigt der Vermieter die Aufnahme einer Pflegeperson, liegt die Voraussetzung nicht vor. Der Vermieter hat dann aber die Möglichkeit, eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB zu erklären, wenn er ohne die Aufnahme in die eigene Wohnung keine geeignete Pflegeperson finden kann. Zu beachten ist aber, dass die Hürden der Nachweisführung in solchen Fällen hoch sind. Der Vermieter sollte daher vergebliche Bemühungen um die Anwerbung einer Pflegeperson nachweisen können.

Ob der Berechtigte den Wohnraum “benötigt” ist außerdem eine Frage des angemessenen Wohnbedarfs. Dieser wird in der Rechtsprechung erst dann verneint, wenn mit der Kündigung begehrte Bedarf weit überzogen ist. Beispielsweise wurde die Kündigung einer 146 Quadratmeter großen Fünf-Zimmer-Wohnung für eine Person (Ehefrau des Vermieters) für zulässig gehalten.

Formelle Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter hat die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Absatz 3 BGB). Nicht im Kündigungsschreiben angegebene Gründe werden grundsätzlich nicht berücksichtigt, es sei denn sie sind nachträglich entstanden. Der Vermieter muss den Bedarf nicht so umfassend mitteilen, dass der Mieter schon aufgrund der Kündigung die Erfolgsaussichten der Kündigung in Gerichtsverfahren überschlägig prüfen zu können. Vielmehr erfordert der Zweck der Vorschrift nur die Information des Mieters.

Eine weitergehende Konkretisierung kann im Räumungsprozess erfolgen und ebenso die Beweisführung. In der Rechtsprechung wird die Mitteilung von so genannten Kerntatsachen für ausreichend gehalten. Dazu können neben der Angabe der Personen, für die der Wohnbedarf geltend gemacht werden folgende Gründe gehören:

• Fehlende anderweitige Unterbringung am Ort,
• bisherige Wohnung des Berechtigten wurde von dessen Vermieter gekündigt,
• bisherige Wohnung des Berechtigten ist zu klein oder zu groß,
• gesundheitliche Gründe,
• Altersgründe,
• berufliche oder schulische Gründe,
• statt zur Miete im Eigentum wohnen,
• die vermietete Wohnung ist für Zwecke des Vermieters besser geeignet als bisherige Wohnung.

Von dem formalen Begründungserfordernis werden Ausnahmen zugelassen, wenn dem Mieter die Gründe bereits schriftlich mitgeteilt worden sind. In solchen Fällen hält der BGH die Wiederholung der Gründe, die dem Mieter bereits bekannt sind, für unnötige Förmelei (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 317/10). Die Entscheidung sollte aber nicht zum Anlass genommen werden, die Begründung auf die leichte Schulter zu nehmen. Vorsorglich sollten die Gründe stets im Kündigungsschreiben ausgeführt werden. Allemal nicht ausreichend ist die Bezugnahme auf mündlich gemachte Mitteilungen (AG Düsseldorf, Urteil vom 07.08.2017 – 25 C 447/16).

Da ein Nachschieben von Gründen nur dann zulässig ist, wenn diese später entstanden sind (§ 573 Absatz 3 BGB), sollten die Gründe sehr sorgfältig ausgewählt und formuliert werden.