Ferienwohnungen und Dauerwohnen schließen sich nicht wechselseitig aus (BauNVO bis 12.05.2017 – BVerwG, Urt. v. 18.10.2017 – 4 C 5.16)

Das Nebeneinander von Wohnen und Ferienwohnungen beschäftigt seit einiger Zeit die Gerichte. Hintergrund ist, dass die Nutzungsart „Ferienwohnungen“ deutlich mehr Beeinträchtigungen mit sich bringt als das normale „Wohnen“. In erster Linie äußert sich das durch verstärkten An- und Abreiseverkehr ständig wechselnder Feriengäste und dadurch, dass Feriengäste in Urlaubsstimmung erfahrungsgemäß mehr Unruhe als herkömmliche Anwohner verursachen. Ferienwohnungen wurden daher in der Rechtsprechung teilweise als mit dem „Wohnen“ nicht ohne Weiteres vereinbare gewerbliche Nutzungen angesehen (so bzgl. allgemeiner Wohngebiete, „WA“: OVG M-V, Beschluss vom 14.04.2015 – 3 M 86/14). Diese vielfach als zu eng kritisierte Sichtweise hat zu einer Änderung der Baunutzungsverordnung geführt, die in § 13a klarstellt, dass Ferienwohnungen regelmäßig nicht störende Gewerbebetriebe im Sinne von § 4 und § 2 BauNVO bzw. zu den Gewerbebetrieben im Sinne von §§ 4a, 5, 6, 6a, 7 BauNVO darstellen (Geltung ab 13.05.2017). Das bedeutet, dass Ferienwohnungen in den entsprechenden Gebieten – unter anderem im allgemeinen Wohngebiet (WA, § 4 BauNVO) – nicht mehr per se unzulässig sind.

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat nun in zwei Entscheidungen die oft anzutreffenden gewachsenen Strukturen, in denen Ferienwohnungen in Wohnsiedlungen betrieben werden, gestärkt. In den zur alten Rechtslage – vor dem 13.05.2017 – ergangenen Entscheidungen stellte das Gericht klar, dass die Nutzungen „Dauerwohnen“ und „Ferienwohnungen“ sich nicht wechselseitig ausschließen, sondern dass Gemeinden durchaus berechtigt sind, ein Nebeneinander beider Nutzungen vorzusehen, wenn diese in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen, das heißt „unter einem Dach“ ausgeübt werden. Der Umstand, dass die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in § 10 Absatz 4 die Festsetzung von Ferienhausgebieten vorsieht, steht dem nicht entgegen, da nicht erkennbar ist, dass der Gesetzgeber mit der Einführung im Jahr 1977 die gewachsenen Strukturen ändern wollte.

Hintergrund: Die Entscheidungen sind von erheblicher praktischer Bedeutung, denn die Änderung der BauNVO dahingehend, dass Ferienwohnungen als nicht störende Gewerbebetriebe anzusehen sind, bewirkt keineswegs den Wegfall der bauplanungsrechtlichen Probleme, wenn es sich um eine konstitutive Änderung gehandelt hätte. Bei Zugrundelegung der Argumentation des Bundesverwaltungsgerichts dürfte es sich aber lediglich um eine deklaratorische – also eine klarstellende – Änderung handeln, denn das Gericht hält das Nebeneinander von Dauerwohnen und Ferienwohnungen grundsätzlich für zulässig. Das bedeutet auch, dass alte Bebauungspläne mit „WA“-Ausweisung die Ferienwohnungs-Nutzung nicht ausschließen. Das war bereits geltende Rechtslage und ist nunmehr durch die Änderung der BauNVO lediglich noch einmal klargestellt worden. Viele betroffene Gemeinden, die die Ferienwohnungen legalisieren wollen, werden die Entscheidungen mit Erleichterung zur Kenntnis nehmen, denn ihnen bleibt eine Überarbeitung der B-Pläne an die neue BauNVO erspart.

BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 – 4 C 5.16; 4 CN 6.17

VG Schleswig, Urteil vom 06.07.2016 – 8 A 155/15; OVG Lüneburg, Urteil vom 09.08.2016 – 1 KN 65/15