Makler müssen in Immobilienanzeigen keine Angaben zum Energieausweis machen nach § 16a EnEV, haften aber für Täuschung aufgrund Weglassens von Informationen (BGH, Urt. v. 05.10.2017 – I ZR 229/16)

Nach § 16a EnEV sind Verkäufer und Vermieter von Immobilien verpflichtet, in Immobilienanzeigen Angaben zum Energieverbrauch zu machen, wenn ein entsprechender Energieausweis vorliegt. Sofern ein Energieausweis nicht vorliegt, ist ein solcher spätestens anlässlich des Vertragsschlusses dem Käufer oder Mieter zu überreichen (§ 16 Absatz 1 EnEV). Ob und inwieweit auch Makler verpflichtet sind, in Immobilienanzeigen Angaben zum Energieausweis zu machen, war bislang unklar. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über eine weit verbreitete Praxis von Immobilienmaklern entschieden:

Häufig lassen Makler in Anzeigen zur Miete und zum Kauf Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung und zum Baujahr des Gebäudes sowie zur Energieeffizienzklasse weg. Diese Lückenhaftigkeit hat System, denn Makler wollen einen möglichst hohen Preis erzielen oder die Immobilie möglichst schnell vermitteln und lassen gern einmal nachteilige Umstände weg, wie eine schlechte Energieeffizienzklasse oder ein altes Baujahr des Hauses. Dieses Vorgehen war einem Verbraucherschutzverband ein Dorn im Auge, der auf Unterlassung klagte.

Im Ergebnis gab der BGH den Unterlassungsklagen des Verbraucherschutzverbands statt, allerdings hatten die Makler nicht gegen die ENEV verstoßen, sondern die Verbraucher in die Irre geführt: Die Verpflichtung nach § 16a EnEV trifft nach dem Wortlaut der Vorschrift nur Verkäufer und Vermieter und ist nicht auf Makler anwendbar. Zwar sieht Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden keine Ausnahme für Makler vor, sodass die Informationspflichten auch auf Makler anzuwenden wären. Eine richtlinienkonforme Auslegung von § 16a ENEV sei aber nicht möglich, so der BGH, da der Wortlaut der Regelung nur Verkäufer und Vermieter erfasse. Makler verstoßen daher durch gezieltes Weglassen wesentlicher Informationen nicht gegen § 3a UWG i.V.m. § 16a ENEV, da sie nach der letztgenannten Norm nicht selbst verpflichtet sind. Allerdings ist das Weglassen von Informationen nach § 5a Absatz 2, 4 UWG zu beanstanden, denn danach ist es unzulässig, Informationen, die für Verbraucher wesentlich sind, in der kommerziellen Kommunikation wegzulassen. Dass die Angaben zum Energieausweis wesentlich sind, ergibt sich – so der BGH – aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU. Darunter fallen Angaben zur Art des Energieausweises, zu wesentlichen Energieträgern, zum Baujahr des Wohngebäudes, zur Energieeffizienzklasse und zum Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs.

Hintergrund: Die Entscheidung irritiert, denn der BGH verneint eine Verpflichtung (§ 16a EnEV), um dann über den Umweg der Verbrauchertäuschung praktisch doch wieder einen Pflichtverstoß anzunehmen. Die Differenzierung folgt dem Gesetz, das die Kategorie „Vorsprung durch Rechtsbruch“ nach § 3a UWG einerseits und die Verbrauchertäuschung nach §§ 5 f. UWG andererseits kennt. Dass Makler nicht nach § 16a EnEV verpflichtet sind, entbindet sie nicht von der Pflicht, Verbrauchertäuschungen zu unterlassen. Der Verordnungsgeber sollte die Entscheidung zum Anlass nehmen, die Maßgaben der ENEV ausdrücklich auf Makler zu erstrecken, denn die derzeitige Regelung in § 16a EnEV widerspricht der europarechtlichen Vorgabe. Aus Verbrauchersicht macht es keinen Unterschied, ob Vermieter und Verkäufer unvollständige Angaben machen oder ob Makler das tun. So bleibt die rechtliche Kuriosität, dass Makler aufgrund lückenhafter Anzeigen nicht nach § 3a UWG i.V.m. § 16a EnEV in Anspruch genommen werden können, weil sie nach § 16a EnEV nicht zu Angaben zum Energieausweis verpflichtet sind, aber dass sie nach § 5a Absatz 2, 4 UWG i.V.m. Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie 2010/31/EU sehr wohl in Anspruch genommen werden können, wenn sie Verbrauchern wesentliche Informationen vorenthalten, da sie Angaben zum Energieausweis nach Art. 12 der Richtlinie mitzuteilen haben. Das klingt widersprüchlich, das ist es auch, denn die Pflicht besteht nicht (§ 16a ENEV) und sie besteht (Art. 12 RL 2010/31/EU). Der BGH verneint einen Rechtsbruch, da eine Verpflichtung nach § 16a EnEV nicht bestehe, bejaht aber bei § 5a UWG die Verpflichtung aus der Richtlinie. Das klare Jein des BGHs sollten Makler daher zum Anlass nehmen, vollständige Angaben zu Energieausweisen zu machen.

BGH, Urteile vom 05.10.2017 – I ZR 229/16; I ZR 232/16; I ZR 4/17

OLG Hamm, Urteil vom 04.08.2016 – I-4 U 137/15; OLG Hamm, Urteil vom 30.08.2016 – I-4 U 8/16; OLG München, Urteil vom 08.12.2016 – 6 U 4725/15

LG Bielefeld, Urteil vom 06.10.2015 – 12 O 60/15; LG Münster, Urteil vom 25.11.2015 – 021 O 87/15; LG München II, Urteil vom 03.12.2015 – 2 HK O 3089/15