Neue Regeln zu Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag und Architektenvertrag – BGB-Bauvertragsnovelle zum 01.01.2018

Der Traum vom Eigenheim wird für viele Menschen zum Alptraum, wenn unvorhergesehene Umstände eintreten, Pläne geändert werden müssen oder das Vorhaben teurer wird als geplant. Zwar enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Regelungen zum Bauvertrag (§§ 631 ff. BGB), diese werden aber der Komplexität von größeren Vorhaben nicht ausreichend gerecht und führen regelmäßig dazu, dass Verbraucher heillos überfordert sind. Das gilt in besonderem Maße dann, wenn sich Vorhaben während der Ausführung ändern. Die Probleme sind zwar durch gut durchdachte und maßgeschneiderte Verträge zumeist vermeidbar, aber gerade da liegt ein weiteres Problem: viele Verträge sind so gestaltet, dass der Verbraucher am Ende den Kürzeren zieht. Das beginnt mit unzureichenden Baubeschreibungen, erstreckt sich über fehlende oder windelweiche Ausführungsfristen und endet bei Gewährleistungsausschlüssen. Zum 01.01.2018 tritt eine längst überfällige Novellierung des Bauvertragsrechts in Kraft und bringt unter anderem mehr Verbraucherschutz in dieses Rechtsgebiet.

Ein Überblick über die wichtigsten Änderungen:

Bauvertrag: Künftig gibt es die bisher im Vertragsrecht gesetzlich nicht fixierte Vertragsform des Bauvertrags (§ 650a BGB n. F.).

Verbraucherbauvertrag: Der Gesetzgeber führt die neue Vertragsform des Verbraucherbauvertrags ein, für den besondere Regelungen gelten (§ 650i BGB n. F.).

Kündigung: Für Werkverträge wird es künftig ein Sonderkündigungsrecht geben (§ 648a BGB n. F.). Dass nun auch Werkverträge und damit auch Bauverträge aus wichtigem Grund kündbar seien, wie es in der Pressemitteilung der Bundesregierung (31.03.2017) heißt, ist allerdings missverständlich. Richtig ist, dass solche Verträge auch nach altem Recht (bis 31.12.2017) jederzeit und ohne Gründe vom Vertrag durch den Besteller gekündigt werden konnten (vgl. § 649 Satz 1 BGB). Der Besteller musste allerdings befürchten, dass der Werkunternehmer Ansprüche wegen des weggefallenen Auftrags geltend macht, die kraft gesetzlicher Vermutung mindestens 5% der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden Vergütung beträgt. Die neue Regelung zum Sonderkündigungsrecht stellt indessen eine spezielle Sonderregelung dar, die einen Rückgriff auf § 649 BGB nicht gestattet. Im Falle der Kündigung aus wichtigem Grund hat der Werkunternehmer Anspruch auf die Vergütung, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt (§ 648a Absatz 4 BGB n. F.). Nach § 649 BGB hat der Werkunternehmer hingegen einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und abzüglich des Betrages, den er anstelle des Auftrags anderweitig verdient hat oder hätte verdienen können.

Anordnungsrecht des Bestellers / Vertragsänderungen nach Vertragsschluss: Bestellern von Werkleistungen wird künftig in gewissem Ausmaß die Möglichkeit eingeräumt, den Vertrag nachträglich zu ändern, indem die den Leistungsinhalt ändern dürfen (§ 650b BGB n. F.). Das Anordnungsrecht des Bestellers ist aber nur dann verbindlich für den Unternehmer, wenn die Änderungen für ihn zumutbar sind. Diese Regelung ist notgedrungen unbestimmt, weil der Gesetzgeber die Vielzahl von Fallgestaltungen nicht sinnvoll detaillierter regeln kann. Für den Verbraucher stellt diese Regelung, die der VOB/B entlehnt ist, zumindest eine bessere Ausgangsbasis dar. Hinzu kommt, dass die Mehr- und Mindervergütungen nun anhand tatsächlicher Kosten zu berechnen sind und der Unternehmer lediglich angemessene Zuschläge für Wagnis, Gewinn und Geschäftskosten veranschlagen darf. Das schützt den Verbraucher bei Änderungswünschen vor Mondpreisen.

Einstweilige Verfügung: Für Streitigkeiten über das Anordnungsrecht des Bestellers oder Vergütungsanpassungen wird künftig im einstweiligen Rechtsschutz entschieden, ohne dass der Antragsteller eine besondere Eilbedürftigkeit nachweisen muss (§ 650d BGB n. F.).

Baubeschreibung: Werkunternehmer haben Verbrauchern künftig eine Baubeschreibung auszuhändigen, die klare und verständliche Informationen zu den Eigenschaften des Bauwerks enthält, und zwar rechtzeitig vor Vertragsschluss (§ 650j BGB n. F.). Diese Baubeschreibung wird später Gegenstand des Vertrags und soll es dem Verbraucher einfacher machen zu erkennen, was eigentlich Leistungsgegenstand ist (vgl. § 650k BGB n. F.). Diese Änderung klingt banal, ist aber sehr praxisrelevant. Oft treten Probleme während der Ausführung auf und es stellt sich die Frage, ob eine bestimmte Leistung vom Vertrag umfasst ist. Zweifel gehen meistens zu Lasten des Bestellers, denn er kann nicht verlangen, was nicht Vertragsgegenstand ist.

Textform: Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform (§ 650i Absatz 2 BGB n. F.). Das ist weniger als die Schriftform und erfordert eine textliche Fixierung. Dem Textformerfordernis wird durch E-Mail oder sms genüge getan.

Schriftform: Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der Schriftform (§ 650h BGB n. F.).

Fertigstellungstermin: Der Werkunternehmer hat dem Verbraucher eine verbindliche Aussage zum Fertigstellungstermin zu machen (§ 650k Absatz 3 BGB n. F.). Diese Änderung ist ebenfalls sehr relevant. In vielen Verträgen fehlt eine Regelung zur Fertigstellung oder es ist nicht klar ermittelbar, wann eine Leistung fertig sein muss. Das bringt gerade Verbraucher, die weder über die wirtschaftliche Macht und das Know-how verfügen, oft in Bedrängnis, etwa dann, wenn der Rohbau noch nicht fertig ist aber die Folgegewerke bereits in den Startlöchern stehen. Die Neuregelung verbessert daher die Planungssicherheit und ermöglicht es, den Umzug in das neue Heim besser zu planen und mit der Kündigung der alten Wohnung besser zu koordinieren.

Widerrufsrecht: Verbrauchern wird künftig, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wird, ein 14-tägiges Widerrufsrecht eingeräumt, über das der Werkunternehmer den Verbraucher belehren muss (§ 650l BGB n. F.). Die Frist läuft ab Vertragsschluss und endet, für den Fall dass die Belehrung nicht ordnungsgemäß war, spätestens zwölf Monate plus 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356e BGB n. F.). Diese Regelung stellt für Verbraucher eine ganz erhebliche Verbesserung dar.

Abnahmefiktion: In das Gesetz wird eine Abnahmefiktion aufgenommen, nach der das Werk als abgenommen gilt, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat (§ 640 Absatz 2 BGB n. F.). Gegenüber Verbrauchern tritt die Abnahmefiktion indessen nur dann ein, wenn der Unternehmer in Textform darüber belehrt hat.

Prüffähige Schlussrechnung: Das Gesetz bestimmt künftig, unter welchen Voraussetzungen eine Schlussrechnung prüffähig ist (§ 650g Absatz 4 Satz 2 BGB n. F.) und führt eine Fiktion der Prüffähigkeit ein für den Fall, dass der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhoben hat (wie vor, Satz 3).

Dokumentation: Im Falle einer Verweigerung der Abnahme oder bei einer Kündigung des Vertrags ist der Bautenstand bzw. der Stand der Fertigstellung zu dokumentieren (§ 650f BGB n. F.).

Abschlagszahlungen: Für Abschlagszahlungen wird es künftig Obergrenzen geben (§ 650m Absatz 1 BGB n. F.).

Sicherheit für Herstellung des Werks: Der Werkunternehmer wird verpflichtet, dem Verbraucher anlässlich der ersten Abschlagsrechnung Sicherheit zu leisten für die rechtzeitige Herstellung des Werks (§ 650m Absatz 2 BGB n. F.). Die Sicherheitsleistung kann wahlweise durch Einbehalt oder durch eine Garantie oder ein Zahlungsversprechen eines deutschen Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.

Begrenzung Sicherheitsleistung durch Verbraucher: Verbrauchern dürfen künftig keine Sicherheiten abverlangt werden, die die nächste Abschlagszahlung oder 20% der vereinbarten Vergütung übersteigen (§ 650m Absatz 4 BGB n. F.).

Herausgabe von Planungsunterlagen und Nachweisen: Künftig besteht eine explizite Pflicht des Unternehmers, Planungsunterlagen und Nachweise, die der Verbraucher beispielsweise für Behörden benötigt, zu fertigen und an den Verbraucher herauszugeben (§ 650n BGB n. F.).

Umgehungsverbot: Von den verbraucherschützenden Vorschriften nach § 640 Absatz 2 Satz 2 BGB n. F. und §§ 650i bis 650l sowie 650n BGB n. F. darf nicht zu Lasten des Verbrauchers abgewichen werden und eine Umgehung durch anderweitige Vertragsgestaltungen hindert die Anwendung der Vorschriften nicht.

Gewährleistung: Das Werkvertragsrecht wird in Bezug auf die Einstandspflicht für die Ersatzleistung sowie Ein- und Ausbaukosten dem Kaufrecht angeglichen (§ 309 Nummer 8 BGB n. F.).

Architektenvertrag / Ingenieurvertrag: Mit der Novelle werden erstmals Regelungen zum Architektenvertrag und zum Ingenieurvertrag in das BGB aufgenommen (§§ 650p und 650q BGB n. F.). Zugunsten von Verbrauchern wird es künftig ein Sonderkündigungsrecht geben (§ 650r BGB n. F.). Das Sonderkündigungsrecht entsteht mit der Vorlage der Unterlagen nach § 650p Absatz 2 BGB n. F. Dadurch wird praktisch eine Pflicht für Architekten begründet, Planungsunterlagen auf die vage Hoffnung hin zu erstellen, dass der Verbraucher nicht kündigt. Wenngleich das bereits der Praxis bei vielen Architekten entspricht, wird diese Regelung Verbraucheraufträge weniger attraktiv für Architekten machen.