Betriebskostenabrechnung – Recht des Mieters auf Einsicht in Zahlungsbelege (BGH, Urt. v. 09.12.2020 – VIII ZR 118/19)

Das Recht des Mieters, die Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen, erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet hat. Bis zur Einsicht in die Zahlungsbelege darf der Mieter eine Nachzahlung verweigern. So geht es aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 09.12.2020 hervor (VIII ZR 118/19).

Klage auf Nachzahlung

Geklagt hatte eine Vermieterin in Berlin, die von ihrem Mieter eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verlangte. Auf Nachfrage des Mieters gewährte die Vermieterin Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Der Mieter verlangte jedoch auch Einsicht in die entsprechenden Zahlungsbelege. Dies lehnte die Vermieterin ab.

Der Mieter weigerte sich nun, die verlangte Nachzahlung von ca. 1.200,- € zu leisten. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage vor dem zuständigen Amtsgericht. Dort bekam die Vermieterin Recht. Der Mieter blieb jedoch bei seiner Auffassung, ohne Einsicht in die Zahlungsbelege müsse er nicht zahlen, und legte Berufung ein. Mit Erfolg!

Das Landgericht hob das Urteil auf und entschied, dass dem Mieter ein Recht auf Einsicht in die Zahlungsbelege zustehen. Bis dahin dürfe der Mieter eine Nachzahlung verweigern.

Entscheidung des BGH

Dieses Urteil bestätigte nun der BGH und wies die Revision der Vermieterin zurück. Die Klage der Vermieterin auf Nachzahlung ist nach dem Urteil des BGH derzeit unbegründet, da dem Mieter noch nicht die Einsicht in die Zahlungsbelege gewährt wurde.

Denn das Einsichtsrecht des Mieters bei einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich neben den Abrechnungsunterlagen auch auf die Zahlungsbelege, so der BGH. Der BGH weist auch darauf hin, dass es keinen Unterschied macht, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet hat.

Abflussprinzip und Leistungsprinzip

Beim Abflussprinzip geht es um die Kosten, die der Vermieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlt hat. Beim Leistungsprinzip rechnet der Vermieter die Kosten ab, die der Mieter im Abrechnungszeitraum verursacht hat. Beide Abrechnungsmethoden sind bei den meisten Betriebskosten zulässig. Der Vermieter steht ein Wahlrecht zu.

Beim Abflussprinzip sind in jedem Fall Zahlungsbelege vorhanden, da der Vermieter Kosten abrechnet, die er schon bezahlt hat. Und beim Leistungsprinzip wird nach Auffassung des BGH der Vermieter in der Regel ebenfalls schon bezahlt haben, da seit Ablauf des Abrechnungszeitraums meist schon mehrere Monate vergangen sind.

Nachfragerecht bei fehlenden Zahlungsbelegen

Sollte eine Zahlung durch den Vermieter noch nicht erfolgt sein, besteht für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen. Hierauf weist der BGH in seiner Entscheidung hin.

Das allgemeine Kontrollrecht des Mieters dahingehend, ob und wieviel der Vermieter tatsächlich gezahlt hat, besteht sowohl bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip als auch nach dem Abflussprinzip, so der BGH. So kann es zum Beispiel sein, dass der Vermieter Kürzungen vorgenommen hat oder Preisnachlässe gewährt wurden.

Bis die Vermieterin also die Zahlungsbelege vorgelegt hat, darf der Mieter die verlangte Nachzahlung verweigern, auch wenn diese dem Grunde und der Höhe nach berechtigt sein mag. Der BGH bestätigte das Urteil des Berufungsgerichts, wonach die Klage jedenfalls derzeit unbegründet ist.

Der Vermieterin bleibt nichts anderes übrig, als Einsicht in ihre Zahlungsbelege zu gewähren, wenn sie ihre Forderung auf Nachzahlung durchsetzen möchte.

BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19