Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung – weiteres Grundsatzurteil des BGH (BGH, Urt. v. 22.08.2018 – VIII ZR 277/16)

Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, ohne dass der Vermieter hierfür einen angemessenen Ausgleich bietet, ist selbst dann unwirksam, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine entsprechende Vereinbarung getroffen hat. Dieses Grundsatzurteil fällte der Bundesgerichtshof (BGH) am 22.08.2018. Der BGH stärkte mit diesem Urteil erneut die Rechte der Mieter und bekräftigte nochmals sein Grundsatzurteil vom 18.03.2015 zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung.

Der Fall:

Der Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung, die bei Übergabe an den Beklagten in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin gewesen ist. Mit der Vormieterin traf der Beklagte eine „Renovierungsvereinbarung“ und verpflichtete sich hierin zur Übernahme der Renovierungsarbeiten sowie zur Übernahme einiger Gegenstände in der Wohnung gegen Zahlung eines Geldbetrages. Die Klägerin verwendete für den Mietvertrag mit dem Beklagten einen Formularmietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Zum Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen und Streicharbeiten durch, die die Klägerin als mangelhaft betrachtete. Die Klägerin beauftragte daraufhin eine Malerfirma und ließ Nacharbeiten in der Wohnung durchführen. Die Klägerin verlangte –unter Verrechnung anderer Forderungen- vom Beklagten Schadensersatz aufgrund der angefallenen Kosten für die Nacharbeiten, was der Beklagte ablehnte. Die Zahlungsklage der Klägerin hatte sowohl in der ersten als auch in der zweiten Instanz Erfolg. Der Beklagte legte Revision beim BGH ein, über die der BGH nun mit seinem Urteil vom 22.08.2018 entschieden hat.

Die Entscheidung:

Der BGH gab dem Beklagten nun in dritter Instanz Recht und wies die Schadensersatzklage der Klägerin ab. In seiner Entscheidung verweist der BGH noch einmal auf seine bisherige Rechtsprechung zu formularmäßig übertragenen Schönheitsreparaturen bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung. Nach dieser Rechtsprechung „hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich“ hierfür gewährt. Der angemessene Ausgleich müsse den Mieter so stellen, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen, so der BGH. Eine entsprechende Entscheidung traf der BGH bereits in seinem Grundsatzurteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14). Der Mieter wäre sonst verpflichtet, die Wohnung unter Umständen in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie vom Vermieter erhalten hat, was ohne einen angemessenen Ausgleich hierfür nicht hinnehmbar wäre, so der BGH.

Dieser Grundsatz gilt nach dem jetzigen Urteil des BGH auch in den Fällen, in denen der Mieter sich in einer Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet, Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung zu übernehmen. Der BGH weist darauf hin, dass eine solche Vereinbarung nur zwischen Mieter und Vormieter gilt und somit auf diese beiden Parteien beschränkt ist. Die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Klauseln im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter, so der BGH, „insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben“. In diesem Zusammenhang findet sich in der Entscheidung des BGH der Hinweis, dass möglicherweise anders zu entscheiden wäre, wenn der Vermieter an der Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter beteiligt gewesen wäre, was jedoch in diesem Rechtsstreit nicht der Fall gewesen ist.

BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16