Wohnraummiete oder Geschäftsraummiete – Streit um Abgrenzung nach Kündigung (KG Berlin, Beschl. v. 17.07.2017 – 8 U 216/16)

Über die Abgrenzung von Wohnraummiete und Geschäftsraummiete hatte das Kammergericht Berlin (KG Berlin) in seinem Beschluss vom 17.07.2017 zu entscheiden (8 U 216/16). Vorangegangen war die Räumungsklage der Klägerin als Vermieterin gegen den Beklagten, der eine Wohnung der Klägerin bewohnte. Nachdem die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstandes kündigte, verlangte sie vom Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte weigerte sich und so erhob die Klägerin Klage vor dem Landgericht, mit Erfolg. Die hiergegen eingelegte Berufung des Beklagten, über die das KG Berlin in seinem Beschluss vom 17.07.2017 zu entscheiden hatte, war hingegen erfolglos. Der Beklagte war der Auffassung, dass das Landgericht bereits sachlich nicht zuständig gewesen sei, da bei Räumungsklagen in Bezug auf Wohnraummietverhältnisse das Amtsgericht zuständig sei. Im vorliegenden Rechtsstreit sei ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen worden und nicht über einen Gewerberaum, wie die Klägerin behauptete. Der Beklagte vertrat die Auffassung, dass hier in jedem Fall von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen sei, da er selbst die Wohnung als Wohnraum nutze. Das Landgericht ging im vorliegenden Fall davon aus, dass die Beteiligten einen Mietvertrag über Gewerberaum geschlossen haben und nicht über Wohnraum. Aufgrund dessen kam eine Heilung der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung durch Nachzahlung des Mietrückstandes gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht in Betracht. Die Klägerin hat nach Auffassung des Landgerichts einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache gegen den Beklagten nach ausgesprochener Kündigung.

Das KG Berlin folgte der Auffassung des Landgerichts und wies die Berufung des Beklagten zurück. Zunächst wies das KG Berlin darauf hin, dass die Rüge der sachlichen Zuständigkeit ins Leere geht, da gemäß § 513 Abs. 2 ZPO die örtliche oder sachliche Zuständigkeit nicht Gegenstand eines Berufungsverfahrens sein kann. Darüber hinaus hat die Berufung des Beklagten keinen Erfolg gehabt, da die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden war. Insbesondere konnte die Kündigung des Mietverhältnisses nicht durch Nachzahlung des Rückstandes geheilt werden, da es sich um ein Gewerberaummietverhältnis handelte, so das KG Berlin. Das Landgericht habe, so das KG Berlin, zutreffend festgestellt, dass es sich um ein Gewerberaummietverhältnis handelte und nicht um ein Wohnraummietverhältnis. Entscheidend für die Einordnung sei die vertragliche Zweckbestimmung der Räume. Die wörtliche Bezeichnung des Mietverhältnisses durch die Parteien ist dabei sekundär, so das KG Berlin. In jedem Fall liegt jedoch Wohnraummiete entgegen der Auffassung des Beklagten nur dann vor, wenn „die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen“. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt kein Wohnraummietvertrag vor, wenn nicht der Mieter, sondern Bedienstete des Mieters zur Nutzung berechtigt sein sollen (BGH, Urteil vom 11.02.1981 – VIII ZR 323/79). So verhält es sich nach Auffassung des KG Berlin hier. Die streitgegenständliche Wohnung wurde nach einer Regelung in § 1 des Mietvertrages zum Zwecke der Nutzung als Mitarbeiterwohnung und nicht zur Nutzung durch den Mieter selbst vermietet. Bei der Abgrenzung ist dabei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Bei Vertragsschluss ist als Mieterin eine tatsächlich nicht existente GmbH angegeben worden, wobei die Mietvertragsparteien ausweislich des Mietvertrages nicht von der Identität von Mieter und Nutzer ausgingen, so das KG Berlin. Da es sich daher um einer Mitarbeiterwohnung handelte und zur Nutzung der Wohnung Mitarbeiter berechtigt sein sollten und nicht der Mieter selbst, scheidet ein Wohnraummietvertrag aus. Es war daher nach Auffassung des KG Berlin ein Gewerberaummietverhältnis anzunehmen. Der Vortrag des Beklagten, hier sei in Bezug auf einen Gewerberaummietvertrag von einem Scheingeschäft auszugehen, war für das KG Berlin nicht relevant. Aus dem vorgelegten Schriftverkehr ergab sich jedenfalls nicht, dass die Parteien tatsächlich kein Gewerberaummietverhältnis wollten. Da ein Mietverhältnis über einen Gewerberaum anzunehmen war, konnte die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht durch Zahlung der Mietrückstände geheilt werden. Das Urteil des Landgerichts war daher vom KG Berlin nicht zu beanstanden. Die Berufung des Beklagten wurde vom KG Berlin zurückgewiesen.

KG Berlin, Beschluss vom 17.7.2017 – 8 U 216/16